Một trong những nội dung mới đáng chú ý của Thông tư 40/2021/TT-BTC có hiệu lực vào ngày 01/08/2021 là về cách tính thuế khi cho thuê nhà theo Thông tư 40. Vậy Thông tư này có những thay đổi gì so với quy định cũ? Trong bài viết dưới đây, ACMan sẽ giúp các bạn cập rõ các quy định về phương pháp tính thuế, công thức tính thuế và hồ sơ, hạn nộp thuế khi cá nhân cho thuê nhà.
1. Đối tượng áp dụng
Các cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng mới phải nộp lệ phí môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.
2. Thuế môn bài [lệ phí môn bài]
a. Mức lệ phí môn bài phải nộp
– Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm thì nộp lệ phí môn bài là 01 triệu đồng/năm
– Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm thì nộp lệ phí môn bài là 500.000 đồng/năm
– Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm thì nộp lệ phí môn bài là 300.000 đồng/năm
b. Lưu ý
Cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Thời hạn nộp lệ phí môn bài tuân theo quy định chung tại khoản 9 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP
3. Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ khoản 1 Điều 9 và Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cách tính thuế khi cho thuê tài sản được quy định như sau:
a. Quy định về phương pháp tính thuế
– Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
– Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán [từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán] hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
– Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch [bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê] thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch [12 tháng]; doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.
Ví dụ: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.
– Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
b. Công thức tính thuế khi cho thuê nhà theo Thông tư 40
Xác định số thuế phải nộp theo công thức sau:
Số thuế GTGT phải nộp = [Doanh thu tính thuế GTGT] x [5%]
Số thuế TNCN phải nộp = [Doanh thu tính thuế TNCN] x [5%]
Trong đó, doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế [trường hợp thuộc diện chịu thuế] của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác [chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN]; doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
>>> Xem thêm:
Thuế giá trị gia tăng khi cho thuê nhà mới nhất
Điểm mới của Thông tư 40/2021/TT-BTC về thuế với cá nhân kinh doanh
4. Hồ sơ khai thuế, hạn nộp thuế TNCN và thuế GTGT
a. Hồ sơ khai thuế
Căn cứ khoản 1 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế gồm:
– Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản [áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân] theo mẫu số 01/TTS.
– Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản [áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng] theo mẫu số 01-1/BK-TTS.
– Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng [nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng].
– Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật [trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế].
Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
b. Nơi nộp hồ sơ khai thuế
– Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản [trừ bất động sản tại Việt Nam] nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.
– Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
c. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế như sau:
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
d. Thời hạn nộp thuế
Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
Trên đây là cách tính thuế khi cho thuê nhà theo Thông tư 40 áp dụng từ ngày 01/8/2021. Nếu bạn đọc có vướng mắc nào hoặc muốn được sử dụng thử miễn phí phần mềm kế toán ACMan, xin vui lòng liên hệ theo thông tin dưới đây để được hỗ trợ:
Website: acman.vn
Điện thoại: 1900 63 66 85
Hotline: 0966 04 34 34
Email:
- Thông tư 40/2021/TT-BTC ngày 01 tháng 06 năm 2021 hướng dẫn thuế GTGT, TNCN và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;
- Công văn 2626/TCT/DNNCN ngày 19 tháng 07 năm 2021 quy định về thuế GTGT, TNCN đối với cá nhân cho thuê tài sản;
- Nghị định 139/201/NĐ/CP quy định về lệ phí môn bài;
- Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật quản lý thuế.
Căn cứ: Điểm mới 16 trong Công văn 2626/TCT/DNNCN ngày 19 tháng 07 năm 2021 quy định về thuế GTGT, TNCN đối với cá nhân cho thuê tài sản : về mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế trong năm [điểm c khoản 1 Điều 9]
“Sửa đổi quy định về mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế trong năm, theo đó, trường hợp cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống thì không phải khai thuế. Trường hợp không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng trên 8,34 triệu đồng thì cá nhân phải khai, nộp thuế trong năm kể cả trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế trước 31/12 của năm tính thuế; trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế sau 31/12 của năm tính thuế thì không phải nộp thuế nếu tổng doanh thực tế từ các hoạt động kinh doanh từ 100 triệu đồng trở xuống. Các trường hợp đã nộp thuế trong năm, đến cuối năm cá nhân tự xác định doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì có trách nhiệm chứng minh và đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Trước đây: Theo hướng dẫn tại điểm b khoản 1 Điều 4 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 của Bộ Tài chính thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định đối tượng không phải nộp thuế trong năm trong trường hợp không phát sinh đủ 12 tháng trong năm dương lịch là theo doanh thu cho thuê tài sản thực tế phát sinh trong năm dương lịch.”
Như vậy, chỉ trường hợp cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống thì không phải khai thuế. Các trường hợp còn lại đều phải kê khai thuế.
Thời hạn kê khai thuế cho thuê tài sản
Căn cứ Điểm mới 17 trong Công văn 2626/TCT/DNNCN ngày 19 tháng 07 năm 2021 quy định về thuế GTGT, TNCN đối với cá nhân cho thuê tài sản: về hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản [điểm a khoản 3 Điều 14]
- Kê khai theo từng lần phát sinh: về cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán;
- Kê khai một lần theo năm: cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo năm thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Nguyên tắc tính thuế cho thuê tài sản
- Nếu cá nhân cho thuê tài sản mà có doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN và lệ phí môn bài.
- Nếu doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng/năm thì phải kê khai, nộp thuế GTGT, TNCN và lệ phí môn bài.
Cách xác định doanh thu 100 triệu đồng/năm để tính thuế cho thuê tài sản
- Trường hợp cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống thì không phải khai thuế;
- Trường hợp không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng trên 8,34 triệu đông thì cá nhân phải khai, nộp thuế trong năm kể cả trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế trước 31/12 của năm tính thuế;
- Trường hơp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế sau 31/12 của năm tính thuế thì không phải nộp thuế nếu tổng doanh thực tế từ các hoạt động kinh doanh từ 100 triệu đồng trở xuống.
- Các trường hợp đã nộp thuế trong năm, đến cuối năm cá nhân tự xác định doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì có trách nhiệm chứng minh và đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Chú ý:
- Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng sổ thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.
- Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
Kỳ kê khai thuế cho thuê tài sản
Trường hợp cá nhân trực tiếp kê khai thuế với Cơ quan thuế
- Khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán [từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán];
- Khai thuế theo năm dương lịch.
Trường hợp doanh nghiệp khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản
- Tổ chức, cá nhân khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp trong hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận bên đi thuê là người nộp thuế.
- Tổ chức thực hiện khai thuế theo tháng hoặc quý hoặc từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc năm dương lịch theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Cách tính thuế GTGT, TNCN phải nộp
- Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT * Tỷ lệ thuế GTGT
- Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN * Tỷ lệ thuế TNCN
Trong đó:
- Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế [trường hợp thuộc diện chịu thuế] của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác [chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN]; doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
- Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo thông tư 40/2021/TT-BTC, cụ thể như sau:
| STT | Danh mục ngành nghề | Tỷ lệ % tính thuế GTGT | Thuế suất thuế TNCN |
| 1 | Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu
– Cho thuê tài sản gồm: + Cho thuê tài sản, đất, cửa hàng, tài sản xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú; + Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; + Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ; |
5% | 5% |
Như vậy,
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Cách tính lệ phí môn bài phải nộp
| Loại hình tổ chức và vốn | Tiền thuế phải nộp |
| Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm | 1.000.000 đồng/năm |
| Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm | 500.000 đồng/năm |
| Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm | 300.000 đồng/năm. |
- Doanh thu để làm căn cứ xác định mức lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
- Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
- Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.
- Nếu là cá nhân, nhóm cá nhân lần đầu ra hoạt động, sản xuất kinh doanh sẽ được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Quý doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng thêm các dịch vụ của Đại lý thuế Việt An như thủ tục kê khai thuế, đăng ký thuế, soạn thảo hợp đồng lao động và các dịch vụ liên qua đến BHXH xin vui lòng liên hệ với chúng tôi!