Commercial real estate là gì

Đối với các chuyên gia bất động sản và giới đầu tư địa ốc, Real Estate là khái niệm không còn xa lạ. Nhưng với nhiều người mới gia nhập ngành, thuật ngữ này là gì, dùng để ám chỉ điều gì vẫn còn là một ẩn số. Hôm nay, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu sâu hơn về Real Estate và các thông tin liên quan để có được nền tảng đầu tư tốt nhất.

Real Estate là một thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Khái niệm này bao hàm một ý nghĩa rất rộng nên bạn cần phải cắt lớp thật kỹ mới hiểu rõ hết về Real Estate.

Real Estate hay còn gọi là thị trường bất động sản

Real Estate là một cụm từ tiếng Anh dịch sang tiếng Việt có nghĩa là “bất động sản” hay “địa ốc”. Nhưng điều này không có nghĩa rằng thuật ngữ này chỉ được dùng để nói về đất đai. Chúng ta có thể hiểu rộng ra là Real Estate bao gồm các loại tài sản bất động, cố định như đất và những thứ gắn liền với đất như nhà ở, cây trồng, nguồn nước, khoáng sản, vàng ngầm,… 

Xét về mặt pháp lý, Real Estate là các tài sản hữu hình nên chủ sở hữu có quyền thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, trao tặng hoặc cho hưởng thừa kế. Thậm chí, bạn còn có quyền giữ nguyên hiện trạng tài sản để làm của riêng mà không cần phải sử dụng vào bất kỳ mục đích gì.

Real Estate có nhiều loại khác nhau

Dựa trên từng đặc tính riêng của các Real Estate mà người ta sẽ phân chia sản phẩm ra làm nhiều loại khác nhau như:

Residential Real Estate

Dịch sang tiếng Việt cụm từ này có nghĩa là nhà cho thuê khu dân cư. Đây là những ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của một nhà đầu tư nào đó nhưng họ lại cho người khác thuê theo tháng hoặc theo năm tùy vào bản hợp đồng ký kết.

Nhà ở cho thuê loại này có nhiều sản phẩm khác nhau đáp ứng nhu cầu cao của người dùng. Trong đó bao gồm:

• Nhà phố nhiều tầng.
• Nhà cấp 4.
• Chung cư.
• Căn hộ cao cấp.
• Biệt thự đơn lập, song lập và biệt thự liền kề.
• …

Commercial Real Estate

Commercial Real Estate có nghĩa là bất động sản thương mại. Loại tài sản này được sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc làm việc, công tác chứ không phục vụ như không gian sống thông thường.

Các sản phẩm được xếp vào mục bất động sản thương mại gồm:

• Cửa hàng buôn bán nhỏ lẻ.
• Văn phòng công ty.
• Khách sạn từ bình dân cho đến cao cấp.
• Trung tâm thương mại mua sắm.
• Nhà hàng phòng kinh doanh ẩm thực.
• Cửa hàng tiện lợi cung cấp nhu yếu phẩm.

Nếu xét theo trách nhiệm của người cho thuê và người thuê, bất động sản thương mại được chia ra làm 4 loại như sau:

• Loại thứ 1: Người thuê chính là người chi trả thuế phí bất động sản.
• Loại thứ 2: Người thuê sẽ trực tiếp chi trả thuế bất động sản và cả bảo hiểm gắn liền với tài sản.
• Loại thứ 3: Người thuê chịu trách nhiệm chi trả 3 khoản phí là phí bảo hiểm, phí bảo trì và thuế phí bất động sản.
• Loại thứ 4: Người thuê chỉ trả duy nhất khoản tiền thuê nhà, còn mọi khoản phí ngoài lề khác sẽ được người cho thuê chi trả toàn bộ. 

Industrial Real Estate 

Industrial Real Estate chính là các làng công nghiệp hoặc khu công nghiệp tập trung. Đây là nơi tọa lạc của hàng loạt cơ sở kinh doanh chuyên sản xuất, chế biến hàng hóa, dịch vụ quy mô lớn cung ứng cho thị trường.

Bên trong khu công nghiệp này sẽ có thêm khu dân cư phục vụ nhu cầu sống của người lao động và người dân trong vùng. Còn ban quản lý khu công nghiệp là các tổ chức có tư cách pháp nhân. 

Dựa trên đặc tính của từng khu công nghiệp, sản phẩm bất động sản loại được chia ra làm:

• Khu chế xuất: Là khu công nghiệp chuyên tổ chức các hoạt động sản xuất, xuất khẩu hàng hóa, dịch vụ theo đúng trình tự được quy định tại Nghị Định 82/2018/NĐ-CP.
• Khu công nghiệp hỗ trợ: Là khu công nghiệp chịu trách nhiệm sản xuất các sản phẩm công nghiệp bổ trợ. Ngoài ra, nơi đây còn tiến hành các dịch vụ phục vụ cho ngành sản xuất bổ trợ.
• Khu công nghiệp sinh thái: Là nơi tập trung các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh sạch. Tại đây, tài nguyên thiên nhiên sẽ được sử dụng một cách hiệu quả để phát triển đồng bộ xã hội và môi trường sinh thái bên cạnh ngành công nghiệp.

Land

Land là cụm từ được dùng để nói về đất đai hoặc điền sản. Đây là thứ tài sản duy nhất được bảo tồn theo thời gian vì không bị ăn mòn. Thậm chí, giá trị của đất đai còn gia tăng theo thời gian.

Hiện đất đai được phân ra làm nhiều loại khác nhau là:

• Đất ở tại nông thôn và thành thị được phép xây dựng nhà ở.
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan hoặc chính quyền.
• Đất trưng dụng vào mục đích đảm bảo quốc phòng an ninh.
• Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được dùng để xây cất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, các trung tâm thương mại, dịch vụ,…
• Đất xây dựng công trình công cộng bao gồm hệ thống giao thông, công trình thủy lợi, khu di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh và các hạng mục xây dựng phục vụ cho cộng đồng,…
• Đất xây dựng các cơ sở tôn giáo và tín ngưỡng.
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch và mặt nước.
• Các loại đất phi nông nghiệp khác: Lán, trại nghỉ ngơi cho người lao động, đất xây kho, nhà chứa nông phẩm và loại đất không dùng vào mục đích kinh doanh. 

• Đất trồng cây hàng năm như lúa nước.
• Đất trồng cây lâu năm như dừa, điều, tiêu,…
• Đất rừng gồm: Đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng.
• Đất nuôi trồng thủy hải sản.
• Đất làm muối.
• Đất nông nghiệp khác: Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi, đất trồng trọt các loại hoa màu, đất phục vụ cho các nghiên cứu thí nghiệm, đất lai tạo cây giống,… 

Special Purpose

Special Purpose là loại bất động sản được sử dụng vào mục đích đặc biệt. Đa phần loại hình bất động sản này bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất được dùng để phục vụ chính phủ hoặc công chúng như:

• Đất xây dựng nghĩa trang.
• Đất xây dựng tòa nhà chính phủ.
• Đất thư viện.
• Đất thờ cúng.
• Đất xây dựng trường học. 

Với các thông tin chi tiết trên, chắc chắn bạn đã nắm được Real Estate là gì. Nhưng nếu bạn muốn hiểu rộng hơn các phạm trù liên quan đến bất động sản, bạn không nên bỏ qua những thuật ngữ chuyên ngành được giới địa ốc hay sử dụng sau đây:

Real Estate Market là thị trường bất động sản

Real Estate Market là chợ bất động sản hay còn gọi là thị trường bất động sản. Đây là nơi diễn ra mọi giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi, chuyển nhượng các sản phẩm bất động hiện có.

Thị trường này mang đầy đủ các đặc điểm của một nơi lưu thông hàng hóa như sau:

Có nhiều sản phẩm đa dạng

• Thị trường bất động sản thương mại: Cung cấp các sản phẩm liên quan đến giao dịch thuê, cho thuê hoặc mua bán căn hộ, tòa nhà trung – ngắn hạn,…
• Thị trường bất động sản nhà ở: Cung cấp các sản phẩm liên quan đến đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Trong đó bảo gồm hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà phố, căn hộ, nhà biệt thự,…
• Thị trường bất động sản công nghiệp: Là một thị trường cung cấp các giao dịch thuê, cho thuê, mua bán, chuyển nhượng xưởng sản xuất, kho bãi công nghiệp, các mỏ khoáng sản và tài sản gắn liền với bất động sản,…

Hàng hóa và địa điểm giao dịch bất động sản có sự khác biệt

Do đất đai và tài sản gắn liền với đất luôn cố định nên quá trình giao dịch được thực hiện qua nhiều khâu tại nhiều điểm như sau:

• Cung cấp thông tin và đàm phán giá cả ngay trên sàn giao dịch bất động sản.
• Kiểm tra thông tin và xác thực vị trí lô đất tại nơi bất động sản tọa lạc.
• Tiến hành các thủ tục giao dịch tại cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Mang tính khu vực cao

Thị trường bất động sản ở mỗi một vùng miền sẽ có sự khác biệt lớn do ảnh hưởng của phong tục, tập quán, nhu cầu và thị hiếu của người dân địa phương. Theo đó, giá cả bất động sản và các loại hình phát triển cũng khác nhau.

Một thị trường không hoàn hảo

Giá cả của thị trường bất động sản là mức giá cạnh tranh nên các sản phẩm bên trong sẽ được so sánh bình đẳng với nhau. Vì vậy người mua, người bán muốn thâm nhập thị trường để tìm kiếm lợi nhuận cao không hề dễ dàng. Bạn phải nhận được sự hỗ trợ của một nhà môi giới đáng tin cậy mới mong ra hàng và đón hàng nhanh nhất.

Có mối liên kết chặt chẽ với các thị trường khác

Thị trường bất động sản có thể tăng hoặc giảm tùy vào thị trường chứng khoán, thị trường vàng và cả sự phát triển của ngành ngân hàng. Trong đó, các thị trường có thể cùng tăng, cùng giảm hoặc tăng giảm nghịch chiều tùy lúc.

Real Estate Agent là đại lý bất động sản

Real Estate Agent có nghĩa thuần Việt là các đại lý bất động sản hay còn gọi với cái tên khác là sàn giao dịch bất động sản. Đây là các đơn vị tư vấn đầu tư bất động sản cho những khách hàng có nhu cầu. Họ sẽ giới thiệu cho bạn những sản phẩm phù hợp với mục đích, nhu cầu và giá cả mua đi, bán lại dễ sinh lời.

Các đại lý bất động sản hiện có

• Đại lý đại diện cho người bán hoặc người cho thuê: Đơn vị này thay mặt cho người bán bất động sản làm việc với người mua. Bao gồm cả việc thảo luận, thương thuyết mọi vấn đề liên quan đến tài sản.
• Đại lý đại diện cho người mua hoặc người thuê: Đơn vị thay mặt người thuê, người mua tìm kiếm các sản phẩm phù hợp với nhu cầu. Sau đó, tham gia thương thuyết, thảo luận với người cho thuê hoặc người bán.
• Đại lý đại diện cho cả người mua lẫn người bán: Đó chính là sàn bất động sản thực hiện vai trò trò môi giới trung gian.
• Đại lý nhận ký gửi cho thuê bất động sản: Nơi đứng ra nhận các sản phẩm mà người cho thuê muốn ký gửi như chung cư, căn hộ cao cấp, shophouse hoặc các loại hình biệt thự khác,…

Tiêu chuẩn trở thành đại lý bất động sản

• Nguồn vốn: Muốn trở thành đại lý bất động sản doanh nghiệp đăng ký kinh doanh phải có nguồn vốn điều lệ ít nhất là 20 tỷ đồng.
• Có đầy đủ các chứng chỉ: Chứng chỉ hành nghề bất động sản, chứng chỉ đánh giá hoặc chứng chỉ quản lý sàn giao dịch bất động sản,…

Nhiệm vụ và phạm vi hoạt động của đại lý 

• Đại diện người bán cho thuê hoặc thực hiện giao dịch bán bất động sản.
• Đại diện người mua mua tài sản bất động sản hoặc thuê lại tài sản đó.
• Đại diện cả người mua lẫn người bán thực hiện giao dịch mua bán, sang tên, chuyển nhượng sản phẩm.
• Nhận ký gửi căn hộ từ chủ sở hữu.
• Hỗ trợ tư vấn đầu tư cho khách hàng.
• Hỗ trợ thực hiện các thủ tục pháp lý có liên quan. 

Real Estate Broker hay nhà môi giới bất động sản

Real Estate Broker là những nhà môi giới bất động sản thực hiện nhiệm vụ tương tự như đại lý bất động sản. Tuy nhiên, các cá nhân này có trình độ chuyên môn cao hơn so với kiểu đại lý vừa nêu.

Lý do là vì họ được đào tạo kỹ lưỡng về chuyên môn. Họ phải vượt qua các kỳ thi test kiến thức để có trong tay chứng chỉ hành nghề môi giới quốc tế dành cho cá nhân. Các Rocker có thể làm việc một cách độc lập hoặc mở công ty riêng chuyên về tư vấn bất động sản hay đại lý bất động sản. 

Real Estate Brokerage là nhà môi giới bất động sản thuộc Hiệp Hội NAR

Nhiều người lầm tưởng rằng Real Estate Broker và Real Estate Brokerage [Real Estate Realtor] là một. Bởi vì họ đều là những nhà môi giới bất động sản có trình độ cao và có chứng chỉ hành nghề trong tay. 

Tuy nhiên, sự thật thì hai khái niệm này được dùng để chỉ hai đối tượng khác nhau. Các Real Estate Realtor được xem là nhà môi giới bất động sản cao cấp hơn so với Real Estate Broker vì họ được ông nhận là thành viên của Hiệp Hội Bất Động Sản Quốc Gia – NAR [Hoa Kỳ].

Muốn trở thành thành viên của hiệp hội này, bạn cần phải đáp ứng được tiêu chuẩn về trình độ chuyên môn, kinh nghiệm làm việc và còn phải duy trì tốt quy tắc đạo đức của NAR. Đây là một việc làm không hề dễ dàng nên các Real Estate Realtor rất được tin tưởng và coi trọng.

Thông thường, công việc và nhiệm vụ của các chuyên gia này là:  

• Thẩm định giá cả cho sản phẩm bất động sản.
• Giới thiệu đến khách hàng các dự án tiềm năng cho khả năng sinh lời cao.
• Tư vấn khách hàng cách đầu tư lướt sóng giảm thiểu rủi ro.
• Tư vấn các thủ tục pháp lý cho cả người mua lẫn người bán theo quy định nhà nước.
• Trực tiếp tham gia vào công tác quản lý dự án thuộc thẩm quyền. 

Real Estate Developer dùng để chỉ các nhà phát triển bất động sản

Real Estate Developer nghĩa là nhà phát triển bất động sản hay còn được hiểu như là một đơn vị phát triển dự án bất động sản. Các nhà phát triển thường là một doanh nghiệp có tư cách pháp nhân được Nhà Nước công nhận.

Theo đó, Real Estate Developer có quyền ký kết một bản hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư để thực hiện một dự án bất động sản nào đó. Vai trò của họ khi này là:

• Đại diện chủ đầu tư xử lý nghĩa vụ tài chính với Nhà Nước: Huy động nguồn vốn từ nhiều nguồn lực khác nhau và quản lý tài chính cho toàn bộ dự án.
• Thi công và giám sát công trình: Bao gồm các khâu chọn nguyên vật tư, tuyển chọn nhân công, xây dựng giám sát và nghiệm thu.
• Quảng cáo truyền thông: Các nhà phát triển dự án sẽ tổ chức quảng cáo truyền thông bằng phương pháp họp báo, tổ chức sự kiện hoặc giới thiệu sản phẩm trên website đại diện,…
• Phân phối bán hàng: Đơn vị sẽ tiến hành phân phối và mua bán sản phẩm bên trong dự án như chung cư, căn hộ, nhà phố, nhà biệt thự,… 

Real Estate Business – Kinh doanh bất động sản

Real Estate Business hay còn gọi là kinh doanh bất động sản. Khái niệm này được dùng để chỉ các hoạt động mua bán bất động sản trên thị trường chung.

Hiện tại có rất nhiều cách để bạn kinh doanh bất động sản và tìm kiếm nguồn lợi lớn cho mình như:

• Trở thành nhà đầu tư bất động sản: Điều kiện đi kèm là bạn phải có một nguồn vốn lớn để chọn mua các sản phẩm hoặc dự án tiềm năng.
• Trở thành đại lý phân phối bất động sản: Bạn sẽ nhận được khoản hoa hồng tương xứng từ cả người mua lẫn người bán.
• Trở thành một chuyên gia bất động sản: Với vai trò này, bạn có thể môi giới nhà đất và nhận được khoảng hoa hồng giống hệt như đại lý phân phối.
• Quản lý bất động sản: Việc quản lý bất động sản tốt sẽ tạo ra nguồn lợi nhuận cao. Trường hợp, bạn quản lý tài sản thay cho khách hàng, bạn cũng được trả công xứng đáng.

Bong bóng bất động sản là thứ không một nhà đầu tư nào mong muốn

Đối với một nhà đầu tư bất động sản, Real Estate Bubble là thứ mà không một ai mong muốn. Vì đây chính là bong bóng bất động sản, thứ dùng để ám chỉ các giao dịch mua bán vượt quá giá trị thực của sản phẩm. 

Theo các chuyên gia cho biết, thông thường giá trị của căn hộ hay bất kỳ sản phẩm bất động sản nào cũng được xác định dựa trên các yếu tố: 

• Nguồn cung và nguồn cầu của thị trường.
• Khả năng chi tiền và mua sắm của người dùng.
• Dòng tiền từ các thị trường khác đổ vào thị trường bất động sản.
• Tình hình kinh tế vĩ mô và các vấn đề liên quan đến chính trị, xã hội, y tế,…
• Các chính sách sách thu hút đầu tư của chính phủ vào từng thời điểm.

Các yếu tố trên cộng thêm sự tác động của nhà đầu cơ tạo nên tâm lý mua sắm ồ ạt của đám đông. Nó đẩy giá bất động sản lên cao so với giá trị thật gây ra bong bóng bất động sản. 

Tất nhiên, người có nguy cơ chịu thiệt hại lớn nhất vẫn là người mua và người được hưởng lợi cao nhất chính là các nhà đầu cơ bất động sản.

Bất động sản là kênh đầu tư an toàn cho lợi nhuận cao

Trong những năm qua khi thế giới đối mặt với một trận đại dịch lớn chưa từng có, người ta bắt đầu e ngại về việc rót tiền đầu tư vào các thị trường. Chỉ có duy nhất Real Estate mới đem đến sự an tâm cao vì những lý do như sau:

Hơn một năm qua, chúng ta đã chứng kiến sự sụt giảm đến tận đáy của thị trường chứng khoán. Sự trồi sụt thất thường của thị trường vàng làm người mua lỗ nặng đến hàng trăm triệu đồng chỉ sau 1 tuần. 

Đối với kênh tiết kiệm ngân hàng, dù có an toàn hơn nhưng lãi suất quá thấp khi chỉ dao động từ 4,3% đến 6,3%/năm. Trong khi đó, việc đầu tư vào bất động sản cho khoản lợi nhuận từ 10% đến 20% trong vòng 1, 2 năm. Đó là chưa kể giá trị bất động sản được đảm bảo ổn định hơn so với các tài sản khác.

Bất động sản thường gắn liền với đất đai, nhà ở và các tài sản liên quan. Sản phẩm phục vụ nhu cầu sống thiết yếu của mọi tầng lớp cư dân như định cư, sinh hoạt, kinh doanh và đầu tư kiếm lời. 

Ngoài ra, trước tình trạng gia tăng dân số nhanh, nhu cầu đất ở ngày càng tăng cao nhưng đất đai không thể nào “nở” rộng thêm. Về lâu về dài, bất động sản luôn có xu hướng tăng giá bền vững.

Hiện nay, hệ thống ngân hàng tại Việt Nam hỗ trợ nhà đầu tư mua bất động sản trả góp với số tiền cho vay lên đến 80% giá trị sản phẩm. Bạn chỉ cần có trong tay 200 triệu đồng là có thể mua được một lô đất trị giá 1 tỷ đồng. 

Khi lô đất này tăng giá khoảng 20% trong vòng một vài năm, bạn có thể nhận được khoản lợi nhuận lên đến 100% số tiền mình đã bỏ ra. Một đòn bẩy tài chính quả thật rất thông minh mà các chủ đầu tư có thể tận dụng cùng với Real Estate.

Không giống như vàng và chứng khoán được niêm yết giá cả công khai dành cho tất cả mọi người, bất động sản được định giá và mua bán có phần chủ quan hơn.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư mua được một căn nhà trị giá 3 tỷ đồng với số tiền chỉ 2 tỷ đồng. Nhờ sự linh hoạt của mình, họ có thể bán với giá 4, 5 tỷ là hết sức bình thường. Vì vậy mới nói rằng, khoản lợi nhuận mà Real Estate mang về là không giới hạn và tùy theo năng lực.

Khi nắm trong tay một căn hộ cao cấp, bạn có thể mua bán, chuyển nhượng kiếm lời hoặc cho thuê, kinh doanh đều được. Điều này cho thấy giá trị thanh khoản của các sản phẩm là rất cao.

Tóm lại, Real Estate là một khái niệm rộng chỉ chung về những gì liên quan đến bất động sản. Bạn có thể tham khảo chi tiết các thông tin quan trọng trên để có được một cái nhìn khái quát nhất về thị trường đầy tiềm năng. Chúc bạn sẽ có quyết định sáng suốt trong tương lai cùng với kênh đầu tư hấp dẫn này!