Tóm tắt tình huống:
Thưa luật sư cho tôi hỏi.Ông A có mảnh đất với diện tích 100 m2 trong đó có 70 m2 đất thổ cư, 30m2 đất vườn tạp [Gia đình ông A thuộc diện xây nhà ở khu vựckhông cần xin giấy phép xây dựng]nhưng Ông A đã xây nhà 2 tầng trên diện tích 90m2. Việc ông A xây nhà trên diện tích đất 90 m2 như vậy có bị phạt tiền, bị đình chỉ thi công không? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: Cao Thanh Tùng
Luật sư tư vấn:
Xin chào bạn! Cám ơn bạn đã gửicâu hỏi của mình tớiLuật Việt Phong. Về câu hỏi của bạn,công ty Luật Việt Phongxin tư vấn và hướng dẫn bạn như sau:
1/ Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụngđất;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điềucủa Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.;
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạmhành chính trong lĩnh vực đất đai.
2/ Xây dựng nhà trên đấtvườn có vi phạm gì không?
Bạn thông tin: Ông A có mảnhđất với diện tích là 100m2 trong đó có 70m2 được xác định là đất thổ cư và 30m2đất vườn. Nhưng ông A lại xây dựng nhà 2 tầng với diện tích 90m.
Để xác định hành vi của Ông A có vi phạm pháp luật đất đai hay không thì trước tiên ta cần phântích sự khác biệt giữa đất thổ cư và đất vườn
Đất ở [đất thổ cư]: Mụcđích sử dụng đất ở chính là dùng để xây nhà kiên cố hay đúng như tên gọi của nólà dùng đất ở. Đất ở nếu như chủ sở hữu chưa muốn xây dựng nhà ở có thể dùng sửdụng dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu mà không bị xử phạt vi phạm hànhchính vì trong nghị định 102/2014/NĐ-CP không có quy định về xử phạt về hành vinày.
Đất vườn : Đất vườn có thểliền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập. Đấtvườn khác so với đất ở là mục đích sử dụng của đất vườn có thể dùng để trồngcây hàng năm, trồng hoa màu nhưng nếu như muốn dùng để xây nhà ở thì cần phảilàm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 57 luật đấtđai 2014 nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất saimục đích.
Do diện tích đất thổ cưnhà bạn chỉ có 70m2 nên bạn chỉ được xây dựng nhà trên 70m2 đất thổ cư đó. Tuynhiên bạn đã xây dựng 90m2 tức là sử dụng thêm 20m2 của đất vườn vào mục đích đấtở. Hành vi của ông A là hành vi vi phạm quy định pháp luật đất đai vì đã sử dụngđất sai mục đích. Theo đó khi ông A xây trên diện tích đất ngoài diện tích đất ởnói trên thì phần đất mà ông A xây nhà vượt quá cần phải chuyển mục đích sử dụngtừ đất vườn sang đất ở; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định củapháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được ápdụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thu tiền chuyển đổi mụcđích sử dụng đất được quy định như sau: Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hànhNghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Điểm a, khoản 2, Điều 5 Nghịđịnh này quy định việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đốivới hộ gia đình, cá nhân như sau:
"Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cưkhông được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai[phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở] sanglàm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng ngườisử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địachính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ởthì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theogiá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cóquyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, theo Thông tư số76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiềnsử dụng đất. Tại khoản 2, Điều 5 Thông tư này hướng dẫn xác định tiền sử dụng đấtkhi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đấtsang đất ở có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp phápnhư sau: "Đất có nguồn gốc là đất vườn,ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ởthì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theogiá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Như vậy, đúng theo trình tựthủ tục là khi bạn xây dựng nhà ở trên đất vườn thì bạn phải chuyển mục đích sửdụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, ông A lại tự ý xây dựng khichưa thực chuyển mục đích sử dụng đất, do đó ông A sẽ bị xử phạt vi phạm hànhchính về hành vi sử dụng đất sai mục đích với 20m2 đất vườn khi xây dựng nhàtheo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạtvi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.cụ thể: "
"Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a] Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b] Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c] Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a] Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b] Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này."
Trên đâylà tư vấn củacông ty Luật Việt Phongvề Xây dựngnhà trên đất vườn có vi phạm gì không? Chúng tôi hi vọng rằng anh có thể vận dụng các kiến thức kể trênđể sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tưvấn anh vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 củaCông ty Luật Việt Phong để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.
Chuyên viên: Trần Thị Ngọc