Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất còn có quy định chưa được thống nhất, cụ thể như sau:

“Điều 29. Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư

1. Lựa chọn nhà đầu tư được tiến hành thông qua một trong các hình thức sau đây:

1. Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

2. Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

2. Việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.

1. Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật và đất đai;

3. Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao;

- Mục 3 chương VIII Luật Đất đai năm 2013 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất.

Căn cứ các quy định pháp luật trên thì đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất chưa có quy định cụ thể điều chỉnh về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án sử dụng đất. Việc lựa chọn nhà đầu tư hiện nay chủ yếu thực hiện đấu giá theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai.

Ngày 23/6/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Đấu thầu 2023 và có hiệu lực ngày 01/01/2024, theo đó tại điểm a khoản 3 Điều 2 Luật đấu thầu 2023, quy định về hoạt động lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh như sau: “Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về đất đai;”.

Như vậy, theo quy định của Luật Đấu thầu năm 2023, việc đấu thầu đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện theo các quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần hoàn thiện theo hướng quy định rõ các trường hợp phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để thống nhất giữa các quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu và đất đai đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan đến vấn đề lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Luật Đầu tư 2020 đã không còn sử dụng thuật ngữ “quyết định chủ trương đầu tư” mà thay bằng thuật ngữ “chấp thuận chủ trương đầu tư”, đồng thời có một số quy định mới về thẩm quyền, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng đơn giản hóa, hạn chế sự chồng chéo và tăng cường phân cấp thẩm quyền cho các địa phương. Cụ thể như sau:

* Đối với các dự án xây dựng nhà ở: Theo các quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2014 thì các dự án xây dựng nhà ở thực hiện theo 03 loại thủ tục chấp thuận đầu tư, gồm:

Những quy định chồng chéo về thủ tục chấp thuận đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở trên đây đã gây khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư trong quá trình thực hiện. Để tháo gỡ vướng mắc này, Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2014 như sau: “2. Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư”. Như vậy, kể từ ngày 01/01/2021, các dự án xây dựng nhà ở sẽ áp dụng thống nhất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020.

4. Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Sau khi dự án đầu tư được ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đưa vào danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất nhà nước đang quản lý, sử dụng (trong đó bao gồm yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư); chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị (khoản 1 Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP), cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tổ chức đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.

Nhà đầu tư chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án tới Sở Kế hoạch và Đầu tư và trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia căn cứ nội dung thông tin được công bố theo quy định. Hồ sơ đăng ký thực hiện dự án của nhà đầu tư đã được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT ngày 18/9/2020 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25/2020/NĐ-CP. Trong đó, Nghị định 25/2020/NĐ-CP và Luật Đầu tư 2020 đã tháo gỡ các vướng mắc của Nghị định 30/2015/NĐ-CP bằng cách quy định rất chi tiết về 02 trường hợp:

5. Hoàn thiện thủ tục về đất đai Sau khi có Quyết định lựa chọn nhà đầu tư/ký kết hợp đồng thực hiện dự án, Nhà đầu tư phối hợp với cơ quan chuyên ngành trình cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) và giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền (M3) được đề xuất trong hồ sơ dự thầu cho cơ quan quản lý nhà nước có chức năng căn cứ tiến độ thỏa thuận tại hợp đồng.

Riêng về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án, Nghị định 25/2020/NĐ-CP đã tháo gỡ các vướng mắc của nhiều địa phương trong việc áp dụng Nghị định 30/2015/NĐ-CP trước đây. Cụ thể, Nghị định 25 phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư. Còn Nghị định 30 trước đó không quy định rõ dự án sau khi trúng đấu thầu thì nhà đầu tư có được giao đất hay không, trong khi theo luật Đất đai quy định về các căn cứ giao đất lại không có căn cứ vào kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Nên việc đấu thầu theo Nghị định 30 trước đây mới chỉ có cơ sở để xác định nhà đầu tư của dự án, chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để thực hiện giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu để thực hiện dự án, bởi vậy trên thực tế nhiều địa phương sau khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư vẫn phải quay sang tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để có căn cứ giao đất cho Nhà đầu tư.

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện theo Điều 60.2 Nghị định 25/2020/NĐ-CP như sau:

• Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có).
• Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Trường hợp nhà đầu tư ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án được duyệt, mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp. Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp (nếu có) thì được tính vào vốn đầu tư của dự án. Tiền bồi thường, giải thóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất gồm tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (Nghị định 47/2014/NĐ-CP; Điều 13.3.2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP; Điều 5.6 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 46/2014/NĐ-CP). Nội dung này đã được Tổng Cục Thuế hướng dẫn tại Công văn số 146/TCT-CS ngày 12/01/2017.
• Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển khu đô thị mà nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất này cho nhà nước. Khi bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội cho nhà nước thì chủ đầu tư dự án được hoàn trả (hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước) các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp pháp khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất 20% phải bàn giao. Số tiền còn lại chưa được hoàn trả hoặc khấu trừ (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư (Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP).

* Kể từ ngày 08/02/2021, Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ nhằm điều chỉnh Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 đã bổ sung thêm quy định hướng dẫn về giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nghị định 43/2014/NĐ-CP chưa hướng dẫn chi tiết. Cụ thể: Khoản 12 Điều 1 Nghị định 148 quy định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian sử dụng đất đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây: (i) Chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự án; (ii) Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ; và (iii) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

6. Lập quy hoạch chi tiết, thiết kế công trình, cấp phép xây dựng và triển khai thi công Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng được quy định tại Điều 50 Luật Xây dựng 2020 và được hướng dẫn chi tiết tại Đièu 4 Nghị định 15/2021/NĐ-CP gồm ba giai đoạn:

Tóm lược các bước chi tiết như sau:

(1) Xin chấp thuận độ cao tĩnh không, thỏa thuận đấu nối hạ tầng

Tuỳ vào độ cao của công trình thuộc quy hoạch, thiết kế của dự án mà Chủ đầu tư dự án phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận về quản lý độ cao công trình được quy định tại Nghị định 32/2016/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời Việt Nam. Văn bản của Cục Tác chiến – Bộ Tổng tham mưu về chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình là cơ sở để các Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng các khu đô thị, khu nhà ở cao tầng, khu hạ tầng kỹ thuật công nghiệp, khu kinh tế, khu đặc thù, khu công nghệ cao (Điều 8 Nghị định 32/2016/NĐ-CP).

(2) Khảo sát, lập quy hoạch chi tiết xây dựng:

Đối với dự án chưa có quy hoạch chi tiết thì chủ đầu tư sau khi được phê duyệt dự án phải thực hiện các thủ tục lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tại khu vực dự án được giao đầu tư.

Theo khoản 17 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009 thì Giấy phép quy hoạch xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng trong khu chức năng đặc thù làm căn cứ lập quy hoạch chi tiết hoặc lập dự án khi chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt. Tuy nhiên, khoản 15 Điều 29 Luật sửa đổi 37 luật liên quan đến quy hoạch đã bãi bỏ quy định về Giấy phép quy hoạch đô thị và Chứng chỉ quy hoạch tại Luật Quy hoạch đô thị 2009. Đồng thời, luật mới cũng bải bỏ quy định về chứng chỉ quy hoạch (Chứng chỉ quy hoạch là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩmq uyền xác định các số liệu và thông tin liên quan của một khu vực hoặc một lô đất theo đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt theo khoản 16 Luật Quy hoạch đô thị 2009).

(3) Lập hồ sơ thiết kế công trình

Thiết kế xây dựng gồm các bước:

• Thiết kế xây dựng gồm thiết kế sơ bộ (trường hợp lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi);
• Thiết kế cơ sở (trong Báo cáo nghiên cứu khả thi);
• Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công trong giai đoạn thực hiện dự án và các bước thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế.

Thiết kế xây dựng được thực hiện theo một hoặc nhiều bước tùy thuộc quy mô, tính chất, loại và cấp công trình xây dựng. Người quyết định đầu tư quyết định số bước thiết kế khi phê duyệt dự án đầu tư xây dựng:

• Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;
• Thiết kế hai bước gồm gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng;
• Thiết kế ba bước gồm gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng, có quy mô lớn, yêu cầu kỹ thuật và điều kiện thi công phức tạp;
• Thiết kế theo các bước khác (nếu có).

Thiết kế xây dựng phải được thẩm tra, thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82, Điều 83 Luật Xây dựng.

Luật Xây dựng 2020 có điều chỉnh quan trọng liên quan đến thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, theo đó Chủ đầu tư một số loại công trình có quyền tự tổ chức thẩm định thiết thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, không bắt buộc phải làm thủ tục thẩm định dự án đầu tư, thiết kế xây dựng tại Bộ Xây dựng/Sở Xây dựng. Quyền, thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng được quy định chi tiết tại Điều 56, 57 và 58 Luật Xây dựng 2020 và Chương II Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

(4) Thiết kế và thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy

Thiết kế và thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy được quy định tại Điều 13 Nghị định số 136/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều, biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy, chữa cháy (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/01/2021). Cụ thể:

• Quy hoạch xây dựng, thiết kế xây dựng mới, cải tạo hoặc thay đổi tính chất sử dụng dự án, công trình, thiết kế phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy khi chế tạo mới hoặc hoán cải thuộc mọi nguồn vốn đầu tư phải tuân theo các quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy và chữa cháy. Việc lập đồ án quy hoạch, hồ sơ thiết kế xây dựng dự án, công trình, phương tiện giao thông cơ giới quy định tại Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP phải do đơn vị có đủ điều kiện theo quy định thực hiện và phải được thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy.
• Kết quả thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy là một trong những căn cứ để xem xét, phê duyệt quy hoạch, phê duyệt dự án, thẩm định thiết kế xây dựng và cấp giấy phép xây dựng.
• Các đối tượng thuộc diện thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy được quy định chi tiết tại Nghị định số 136/2020/NĐ-CP.

(5) Lập và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường (DTM)

Chủ dự án thuộc đối tượng quy định phải thực hiện đánh giá tác động môi trường tự mình hoặc thuê tổ chức tư vấn thực hiện đánh giá tác động môi trường và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thực hiện đánh giá tác động môi trường. Các dự án phải thực hiện đánh giá tác động môi trường được quy định tại Luật Bảo vệ môi trường 2014, Nghị định số 18/2015/NĐ-CP về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường; và Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/5/2019 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Bảo vệ môi trường.