Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
- Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
- Khách hàng thẩm định giá là tổ chức, cá nhân thuê doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu, đề nghị thẩm định giá.
- Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá là tổ chức xã hội - nghề nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật trên cơ sở tham gia tự nguyện của các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trong lĩnh vực thẩm định giá.
- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là những quy định về kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp thực hành thẩm định giá dùng làm chuẩn mực để phục vụ hoạt động thẩm định giá tài sản, kiểm tra, đánh giá kết quả và chất lượng hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam. [Theo Nghị định 89/2013/NĐ-CP]
Giá dịch vụ thẩm định giá được tính thế nào?
Giá dịch vụ thẩm định giá được quy định tại Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 12/2021/NĐ-CP, cụ thể như sau:
[1] Giá dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá theo quy định tại khoản [2], [3] trên nguyên tắc bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá;
Trường hợp việc lựa chọn nhà thầu tư vấn thẩm định giá thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
[2] Các căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá:
- Nội dung, khối lượng, tính chất công việc và thời gian thực hiện thẩm định giá;
- Chi phí kinh doanh thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm: Chi phí tiền lương, chi phí phát sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin; chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác theo quy định của pháp luật;
- Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;
- Lợi nhuận dự kiến [nếu có] đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường;
- Các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
[3] Căn cứ quy định tại Khoản [2], doanh nghiệp thẩm định giá ban hành và thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp mình theo quy định tại Khoản 6 Điều 4, Khoản 5 Điều 12 Luật Giá bằng hình thức mức giá dịch vụ trọn gói, theo tỷ lệ phần trăm [%] của giá trị tài sản hoặc giá trị dự án cần thẩm định giá và hình thức khác do doanh nghiệp quyết định phù hợp với các quy định của pháp luật.
Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email info@thuvienphapluat.vn.
Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 [hai] tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.
Thẩm định viên được sử dụng 01 [một] phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp:
- Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch [tối thiểu 03 giao dịch] của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.
- Không có đủ thông tin để áp dụng 02 [hai] phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.”
2. Tại Khoản 4 Mục I và Khoản 4 Mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá số 8 – Cách tiếp cận từ thị trường ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính quy định:
“4. Giải thích từ ngữ
Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, tương đồng với tài sản thẩm định giá về một số đặc trưng cơ bản như mục đích sử dụng, công dụng, đặc điểm pháp lý và một số đặc điểm về kinh tế - kỹ thuật chủ yếu như nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng,…
Tài sản so sánh là tài sản giống hệt hoặc tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Giao dịch phổ biến trên thị trườnglà hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.