Hệ số K là gì ? Cách tính giá các loại đất áp dụng theo hệ số K như thế nào… Đó là những vấn đề quan tâm của nhiều cá nhân, tổ chức khi có thông tin về việc áp dụng hệ số K. Bài viết dưới đây Angialand sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn vấn đề này.
Hệ số K là gì ?
Hệ số k là gì? Hệ số K là hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất [trừ trường hợp giao qua đấu giá], công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất này [hệ số K] được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế [mang tính phổ biến] trên thị trường trong điều kiện thông thường tại thời điểm xác định với giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy tắc và ra mắt hàng năm.
K = Giá đất chuyển nhượng thực tế / Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định
[tiền sử dụng đất mà người dân đóng cho nhà nước để chuyển đổi sẽ bằng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy tắc nhân với hệ số K]
Mục đích của tiến hành hệ số K nhằm giảm tối đa sự thay đổi đột biến trong thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Hệ số này hằng năm sẽ do Sở Tài chính chủ trì xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng đất thích hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương. Sau khi xác định được hệ số, Sở tài chính sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khoản thời gian xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.
Trường hợp tại một vài vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất [mật độ xây dựng, chiều cao của công trình] khác với mức trung bình chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy tắc hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức trung bình chung để tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này và quy tắc cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương.
Trường hợp trong một năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa thể ban hành Quyết định quy tắc hệ số K trong năm đó thì có thể tiến hành hệ số K theo quyết định trước đó.
Cách tính hệ số K để xác định giá những loại đất
Theo quy tắc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 33/2017/TT- BTNMT thì trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo quá trình sau đây:
Khảo sát, thu thập thông tin
a] Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong time không quá 02 năm tính đến thời khắc định giá tại từng vị trí đất [theo bảng giá đất] thuộc khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực liền kề có điều kiện tương tự như về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
b] Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, kinh phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, kinh phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất [theo bảng giá đất] thuộc khu vực định giá đất.
c] Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương.
===> Tại sao không tìm hiểu ngay Bán Đất Euro Village Đà Nẵng – mảnh đất màu mỡ trong giới BĐS ở Đà Nẵng?
Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
a] Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.
b] Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy tắc tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy tắc về giá đất [sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP]. Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào trong 1 khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy trung bình số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
Xác định hệ số K
Hệ số K được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường quy tắc tại Điểm b Khoản 2 Điều này thì căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.
Hệ số K quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án; đối với trường hợp khu vực có tương đối nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đương về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.
Ví dụ cụ thể về kiểu cách tính hệ số K: Trong 20 thửa đất cần định giá có 13 thửa có đặc điểm tương tự như về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này cách xác định hệ số K như sau:
Theo điểm a, Khoản 3 phần Ghi chú thuộc Phần III Thông tư 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Định mức kinh tế – kỹ thuật để lập dự toán ngân sách Nhà nước phục vụ công tác định giá đất quy định:
“3. Trường hợp khu đất cần định giá có diện tích lớn, trong đó có tương đối nhiều thửa đất thì việc tính mức thực hiện như sau:
a] Đối với mục 2 và mục 3 của Bảng 14.
– Đối với trường hợp thửa đất có đặc điểm tương tự như về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất thì chỉ tính mức đối với một thửa đất. Đối với khu đất có 2 thửa đất thì nhân với hệ số K = 1,3; đối với khu đất có trên 2 thửa đất thì được bổ sung hệ số 0,02 cho mỗi 1 thửa đất tăng thêm;
– Đối với trường hợp các thửa đất khác nhau về các đặc điểm nêu trên thì tính mức riêng cho những thửa đất”.
Theo đó, đối với trường hợp trên, khu đất có 20 thửa đất [trong đó có 13 thửa đất có đặc điểm tương tự như về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất] thì việc tính mức đối với 13 thửa tương tự như nhau bằng cách tính mức với hệ số K bằng 1,3 cộng với [13-2] thửa nhân với 0,02.
Cụ thể tính mức cho 13 thửa với K = 1,3 + [13-2] x 0,02 = 1,52.
Đối với 7 thửa còn lại tính mức riêng cho những thửa.
Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định bằng cách lấy giá đất quy tắc tại bảng giá những loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy tắc và ra mắt hàng năm [đã nhân với hệ số điều chỉnh [Đ] nếu là đất ở và đất sản xuất – kinh doanh phi nông nghiệp] nhân [x] với hệ số điều chỉnh giá đất [K] được quy tắc như trên.
Cụ thể như sau, đối với đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản thì: Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất = Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy tắc và ra mắt hàng năm x hệ số điều chỉnh [K].
Còn đối với đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị và tại nông thôn thì: Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất = Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy tắc và ra mắt hàng năm x hệ số điều chỉnh các trục đường giao thông [Đ] x Hệ số điều chỉnh [K].
Hy vọng với bài viết trên đây đã giúp bạn hiểu được hệ số K là gì. Mong rằng bài viết sẽ hỗ trợ ích cho bạn.