Hướng dẫn làm hợp đồng thuê nhà Informational

Nhà ở là tài sản quan trọng, đặc biệt đối với con người Việt Nam, bởi tư tưởng “an cư lạc nghiệp” đã ăn sâu, bén rễ trong suy nghĩ từ ngàn đời nay. Việc hiến định về quyền có nơi ở hợp pháp trong Hiến pháp 2013 thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước ta trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội, nhằm giải quyết chỗ ở ổn định của người dân, bảo đảm được khả năng tái tạo sức lao động của họ cũng như sự phát triển của thế hệ trẻ, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội. Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm quyền có nơi ở của công dân và coi đây là yếu tố cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước. Dù đã được quan tâm nhiều hơn về chính sách nhà trong thời gian gần đây, xong khách quan mà thừa nhận rằng, pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở nói riêng chưa được tập trung, hiện còn quy định rải rác trong nhiều văn bản pháp luật. Các quy phạm pháp luật này chưa tạo thành một chỉnh thể thống nhất, điều chỉnh một cách toàn diện về lĩnh vực này. Trên thực tế, chế định pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở chưa thực sự tạo ra hành lang pháp lý an toàn đảm bảo cho các bên khi tham gia quan hệ. Đây chính là nguyên nhân làm cho giao dịch thuê nhà ở trong thời gian qua xảy ra nhiều tranh chấp. Theo số liệu báo cáo tổng kết công tác xét xử các vụ án dân sự của Tòa án nhân dân tối cao cho thấy trong những năm gần đây tranh chấp về hợp đồng thuê nhà không ngừng gia tăng. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở phần lớn là do ý thức tuân thủ pháp luật của các chủ thể khi tham gia quan hệ. Bên cho thuê nhà ở không muốn lập hợp đồng thuê nhà ở hoặc có lập thì chỉ mang tính chất đối phó nhằm mục đích trốn tránh các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Bên cạnh nguyên nhân vi phạm của các chủ thể tham gia quan hệ, sự thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà ở cũng đang là nguyên nhân dẫn đến sự tranh chấp về hợp đồng thuê nhà. Sự mất cân đối cung cầu dẫn đến việc nhà ở cho thuê không không đáp ứng đủ các tiêu chuẩn vẫn được đưa vào thị trường cho thuê. Trước thực trạng trên, việc nghiên cứu pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở một cách có hệ thống là thực sự cần thiết và có tính cấp bách. Một mặt nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở. Mặt

• Phương pháp phân tích nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, tính phù hợp của các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật trong vệc thuê nhà ở tại Việt Nam.
• Phương pháp thống kê nhằm tập hợp, hệ thống lại các quy định của pháp luật điều chỉnh lĩnh vực thuê nhà ở.
• Phương pháp so sánh, quy nạp sẽ được tác giả áp dụng nhiều trong quá trình nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ sự bất cập của các quy phạm pháp luật để từ đó đưa ra những đề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật.

5. Cơ cấu của Chuyên đề

Ngoài phần mở đầu, mục lục và danh mục tham khảo, nội dung chủ yếu của Chuyên đề được trình bày trong 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về pháp luật hợp đồng thuê nhà ở Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

1. Những vấn đề lý luận chung về hợp đồng thuê nhà ở 1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở 1.1.1. Khái niệm nhà ở.

Dưới góc độ triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa. Theo phạm trù xã hội học thì nhà ở là phương tiên đáp ứng nhu cầu ở của con người; còn dưới góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia. Dưới góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có các tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài và được dùng để ở. Tiếp cận từ góc độ kinh tế, xã hội: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên. Tiếp cận từ góc độ pháp luật: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” 1 Như vậy, có thể thấy, dù ở góc độ nghiên cứu nào thì nhà ở đều là nơi phục vụ nhu cầu thiết yếu của con người. Không những vậy, nhà ở còn là một tài sản, một bất động sản có giá trị đặc biệt đối với cá nhân và là đối tượng đặc biệt luôn gắn với đất đai, một loại tài sản luôn gắn với quyền sở hữu của Nhà nước mà cá nhân chỉ có quyền sử dụng. 1.1.1. Đặc điểm của nhà ở. Từ khái niệm nêu trên, có thể khái quát những đặc điểm chính của nhà ở như sau: Thứ nhất, nhà ở được lập ra với mục đích là để ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người. Đó chính là không gian cư trú, sinh sống của cá nhân hoặc của các thành viên trong gia đình. Nó không chỉ có giá trị vật chất mà còn mang giá trị tinh thần đối với mỗi thành viên sinh sống trong ngôi nhà ấy.

1 Quốc hội [2013], Luật nhà ở [Luật số 65/2014/QH13] được Quốc hội XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 25/11/

1.1. Khái niệm và đặc điểm của thuê nhà ở 1.1.2. Khái niệm thuê nhà ở. Trong Đại từ điển tiếng Việt “thuê” được hiểu là “mượn người làm hoặc mượn vật gì đó để sử dụng một thời gian theo thỏa thuận” 3 “Mượn” được hiểu “xin phép, tạm dùng của người khác trong một thời gian nhất định” 4 Như vậy để một quan hệ thuê được xác lập cần phải có ít nhất hai bên gồm: bên cho thuê và bên thuê tài sản. Các chủ thể này tạo lập quan hệ dựa trên nhu cầu và sự đồng thuận của các bên. Thuê nhà ở là được hình thành từ sự thỏa thuận của các bên để thỏa mãn nhu cầu trao đổi trong đời sống xã hội. Thuê nhà ở là việc bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng nhà cho bên thuê sử dụng nhà vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định và được nhận tiền cho thuê nhà một lần hoặc nhiều lần từ bên thuê. 1.1.2. Đặc điểm của thuê nhà ở. Thuê nhà ở là một dạng đặc thù của giao dịch thuê tài sản. Do vậy thuê nhà ở có những đặc điểm sau: Thứ nhất, thuê nhà ở là giao dịch có chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên cho thuê có quyền sử dụng nhà ở. Quyền sử dụng nhà ở có thể được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Thứ hai, thuê nhà ở là quan hệ có đền bù. Tùy theo thỏa thuận, bên đi thuê phải trả cho bên cho thuê một khoản tiền nhất định gọi là tiền thuê nhà khi nhận được quyền sử dụng nhà vào mục đích để ở. Thứ ba, quan hệ thuê nhà ở được xác lập trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng. Giao kết giao dịch dân sự trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện là một đặc điểm pháp lý quan trọng của các giao dịch dân sự nói chung và quan hệ thuê nhà ở nói riêng.

3 Nguyễn Như Ý [1999], Đại từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa thông tin. 4 Nguyễn Như Ý [1999], Đại từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa thông tin.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở 1.1.3. Khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng dân sự thông dụng theo đó, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp đồng thuê nhà ở cũng phải được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và các bên phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên. 1.1.3. Đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà ở được xác lập trên cơ sở thỏa thuận theo đó, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở phát sinh khi các bên đã có đã thống nhất thỏa thuận về nội dung của hợp đồng. Nói cách khác, hợp đồng chỉ được giao kết khi bên đề nghị nhận được sự chấp nhận giao kết của bên được đề nghị. “Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản” 5 Thứ hai, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ. Đặc điểm song vụ của hợp đồng thuê nhà ở thể hiện ở chỗ: Bên cho thuê nhà và bên thuê nhà đều có quyền và nghĩa vụ. Quyền của bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại. Thứ ba, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù. Theo thỏa thuận, bên thuê nhà phải trả cho bên cho thuê nhà một khoản tiền. Khoản tiền này là sự bù đắp của bên thuê trả cho bên cho thuê khi khai thác sử dụng nhà ở của bên cho thuê. Để làm rõ đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở cần phân biệt rất rõ hợp đồng này với những loại hợp đồng khác. Cụ thể như sau: Thứ nhất, mục đích của hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở là khác nhau. Theo đó, hợp đồng cho thuê có mục đích chuyển quyền sử dụng nhà còn hợp đồng mua bán thì có mục đích chuyển quyền sở hữu đối với nhà. Như vậy, đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì quyền sở hữu bao gồm cả quyền sử dụng được chuyển giao “hoàn toàn”, còn đối với hợp đồng thuê nhà ở thì chỉ chuyển quyền sử dụng nhà. Thứ hai, cần phân biệt giữa hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng thuê mua nhà ở. Hợp đồng “thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng

5 Quốc Hội [2015], Bộ luật dân sự [Luật số 91/2015/QH13] được Quốc hội XII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 24/11/

1. Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở 1.2. Khái niệm pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở Mục đích của Nhà nước sử dụng công cụ pháp luật điều tiết các quan hệ thuê nhà ở nhằm đảm bảo quyền cơ bản về chỗ ở của con người. Sự can thiệp của hệ thống pháp luật thông qua các quy phạm pháp luật điều chỉnh nguyên tắc tự nguyện bình đẳng khi giao kết; tư cách chủ thể tham gia; trình tự và thủ tục ký kết hợp đồng thuê nhà ở; điều kiện có hiệu lực của hợp đồng; nội dung hơp đồng; điều kiện và cách thức giải quyết hậu quả của việc thay đổi, huỷ bỏ, đình chỉ và thanh lý hợp đồng thuê nhà ở; quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, trách nhiệm vật chất do vi phạm hợp đồng thuê nhà ở. Từ những phân tích trên Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ trong lĩnh vực thuê nhà ở. 1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở Thứ nhất, pháp luật hợp đồng thuê nhà có yếu tố lịch sử, đó là sự kế thừa và hoàn thiện các quy phạm điều chỉnh liên quan. Qua các thời kì, Nhà nước có những chính sách, quy định khác nhau liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở thể hiện sự kế thừa và hoàn thiện nhằm đảm bảo hành lang pháp lý tốt nhất cho hoạt động này trên thực tế. Thứ hai, pháp luật hợp đồng thuê nhà chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật. Hợp đồng thuê nhà với tính chất và vai trò đặc biệt quan trọng như đã phân tích ở trên. Do vậy, hệ thống pháp luật điều chỉnh khá phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Thứ ba, pháp luật hợp đồng thuê nhà mang tính thống nhất. Nhà nước thực hiện tác động điều chỉnh hợp đồng thuê nhà theo cơ chế quản lý hành chính, thủ tục hành chính. Các quy phạm này tuy được quy định ở nhiều văn bản khác nhau nhưng luôn giữ mối quan hệ chặt chẽ nhất định. Thứ tư, hợp đồng thuê nhà ở không được đơn phương chấm dứt hợp đồng trừ các trường hợp pháp luật quy đinh. Trong quan hệ thuê nhà, người cho thuê nhà nhằm tìm kiếm lợi ích vật chất còn người thuê nhà mong muốn có một chỗ ở an toàn nghỉ ngơi nhằm tái tạo sức lao động.

Thứ năm, quyền và nghĩa vụ liên đới của những người thuê đối với bên thuê. Để đảm bảo quyền lợi của những người cùng thuê và quyền của bên cho thuê đối với trường hợp bên thuê có nhiều người, pháp luật hợp đồng thuê nhà ở quy định những người thuộc bên thuê có quyền và nghĩa vụ ngang nhau và liên đới chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho thuê. Bên thuê có quyền yêu cầu một trong số người thuê hoặc tất cả những người thuê thực hiện nghĩa vụ.

gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình. - Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, tại Điều 11 còn cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới 6 hình thức: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất; Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới dưới 5 hình thức: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất”.

• Bên cạnh đó, để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, kinh doanh của người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi tham gia vào thị trường bất động sản tại Việt Nam, Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 còn cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê, thuê mua nhà công trình xây dựng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong các trường hợp sau: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh trong các lĩnh vực theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm
• Tóm lại, chủ thể trong hợp đồng thuê nhà theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã có sự phân biệt rất rõ và cụ thể trong quan hệ thuê nhà ở dân sự và thuê nhà ở là hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó, chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật kinh doanh bất động sản quy định cụ thể về các điều kiện.

2.1. Hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở Hình thức hợp đồng thuê nhà ở là cách thức bểu hiện nội dung của hợp đồng. Nói cách khác hình thức của hợp đồng chứa đựng bên trong đó các điều khoản mà các bên thỏa thuận. Hợp đồng thuê nhà ở thông thường thực hiện trong một thời gian dài vì vậy Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Do vậy, đối với hợp đồng thuê nhà ở chỉ cần lập thành văn bản đã đáp ứng điều kiện về mặt hình thức theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là đủ. Việc có công chứng, chứng thực hợp đồng thu nhà do các bên thỏa thuận, lựa chọn. 2.1. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở 2.1.5 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở a] Quyền của bên cho thuê nhà ở Theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên cho thuê nhà ở có những quyền sau: 9 Thứ nhất: Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thứ hai: Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Phương thức trả tiền thuê nhà do bên thuê và bên cho thuê thỏa thuận. Thông thường hiện nay người thuê nhà trả tiền thuê nhà hàng tháng. Vì vậy để đảm bảo cho người cho thuê nhà nhận đủ tiền thuê nhà khi đến kỳ hạn nên Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy đinh “Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê” 10 thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Thứ ba: Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng; Thứ tư: Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.

9 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 10 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Thứ năm: Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê. Thứ sáu: Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây: Thứ bảy: Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng. b] Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở Theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên cho thuê nhà ở có những quyền sau: Thứ nhất: Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế. Thứ hai: Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê. Thứ ba: Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường. Thứ tư: Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng. Thứ năm: Nghĩa vụ bảo vệ quyền của bên thuê nhà. Không những bên cho thuê nhà ở không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, mà nếu có hành vi gây thiệt hại cho bên thuê nhà ở thì phải bồi thường các thiệt hại phát sinh. Thứ sáu: Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. 2.1.5 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở a] Quyền của bên thuê nhà ở

Trong quan hệ hợp đồng thuê nhà ở, nghĩa vụ của bên này tương ứng với quyền của bên kia. Do đó, nghiên cứu quyền của bên cho thuê nhà có thể rút ra được nghĩa vụ của bên thuê nhà. Theo điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thuê nhà có những nghĩa vụ sau: Thứ nhất: Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng. Thứ hai: Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Hợp đồng thuê nhà là loại hợp đồng song vụ có bồi hoàn do vậy, khi được quyền khai thác công năng của nhà cho thuê vào mục đích để ở thì bên thuê có trách nhiệm trả cho bên cho thuê lợi ích vật chất nhất định. Tiền thuê nhà có thể được trả theo từng kỳ hoặc một lần do các bên thỏa thuận. Phương thức thanh toán tiền thuê nhà có thể bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản tùy theo sự thỏa thuận của các bên. Thứ ba: Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra. Trách nhiệm giữ gìn và sử dụng tài sản thuộc quyền của bên thuê. Do vậy để đảm bảo quyền tài sản của chủ sử hữu, bên thuê nhà ở phải có trách nhiệm về những hư hỏng do mình gây ra. Tuy nhiên, bên thuê chỉ chịu trách nhiệm đối với những hư hỏng xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng. Sau khi ký hợp đồng, các bên thường có biên bản bàn giao hiện trạng nhà thuê. Bên thuê chỉ chịu trách nhiệm về các hư hỏng không phải do hao mòn về tài sản gây ra. Trong trường hợp bên thuê có nhiều người thì những người thuê phải liên đới chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ. Như vậy mọi người phải thi hành đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê. Bên cho thuê có thể yêu cầu bất kỳ người nào trong số những người thuê phải thực hiện các nghĩa vụ sửa chữa hư hỏng đó. Thứ tư: Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Trong quá trình thương thảo hợp đồng, bên cho thuê nhà đồng ý cho bên thuê nhà ở được quyền tiến hành cải tạo nhà thuê. Do vậy, nhà cho thuê khi nhận bàn giao và khi hoàn trả có thể khác nhau. Để tránh tình trạng tranh chấp, Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã dự liệu trong trường hợp các bên có sự thỏa thuận thì bên thuê nhà không phải khôi phục hiện trạng ban đầu khi kết thúc hợp đồng thuê.

Thứ năm: Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê. Tài sản cho thuê thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê. Bên cho thuê chỉ chuyển giao quyền sử dụng nhà cho bên thuê trong một thời gian nhất định. Bên thuê có trách nhiệm giữ gìn tài sản thuê, không làm hư hại tài sản thuê và ngay cả việc cải tạo làm cho tài sản tốt lên cũng không được thực hiện nếu không có sự cho phép của bên cho thuê. Việc quy định các nội dung này đảm bảo nguyên tắc quyền sở hữu của chủ tài sản đồng thời hạn chế hành vi hủy hoại tài sản thuê trong thời gian bên thuê quản lý và sử dụng. Thứ sáu: Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Để bảo vệ quyền tài sản của bên cho thuê, trong trường hợp bên thuê nhà gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Việc bồi thường của bên thuê nhà có thể là bồi thường thiệt hại trong hợp đồng hoặc bồi thường ngoài hợp đồng mà nguyên nhân là do lỗi do bên thuê nhà gây ra. 2.1. Nội dung hợp đồng thuê nhà ở Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định về áp dụng các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản “1. Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. 2. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản. Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật.” Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính theo quy định tại Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014: “1. Tên, địa chỉ của các bên; 50 2. Các thông tin về bất động sản; 3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; 4. Phương thức và thời hạn thanh toán;