Trong hầu hết các trường hợp, mỗi mảnh đất chỉ có duy nhất một sổ đỏ. Tuy nhiên, trên thực tế sẽ có trường hợp một mảnh đất có nhiều sổ đỏ và đều hợp pháp.
Trường hợp một mảnh đất có nhiều sổ đỏ vẫn hợp pháp
Tại Khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai chỉ rõ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Theo đó, về nguyên tắc, mỗi thửa đất chỉ được cấp một sổ đỏ.
Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định ngoại lệ:
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 giấy chứng nhận.
Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Như vậy, trường hợp một mảnh đất có nhiều sổ đỏ là trường hợp mảnh đất đó có nhiều người chung quyền sử dụng. Trường hợp này sổ đỏ sẽ ghi tên đầy đủ từng người. Đồng thời mỗi người được cấp một sổ đỏ riêng.
Tuy nhiên, nếu như những người này có yêu cầu thì chỉ cấp duy nhất một sổ đỏ và người đại diện sẽ giữ sổ đỏ.
Phải làm sao khi mua phải đất có nhiều sổ đỏ?
Trong trường hợp thừa đất có nhiều người chung quyền sử dụng như nêu trên, việc mảnh đất đó có nhiều sổ đỏ là hoàn toàn hợp pháp, theo đúng quy định của Luật Đất đai. Do đó, không cần phải lo ngại về tính pháp lý trong trường hợp này.
Trong trường hợp mảnh đất đó chỉ có duy nhất một cá nhân/hộ gia đình có quyền sử dụng nhưng lại có nhiều sổ đỏ thì rõ ràng, đây là điều bất hợp lý.
Trên thực tế đã có những người trường hợp người có quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng mảnh đất đó cho người khác. Nhưng sau đó lại tiếp tục đi làm thủ tục cấp sổ đỏ cho chính mảnh đất đó và lại tiếp tục chuyển nhượng cho người tiếp theo.
Nếu là “nạn nhân” của trường hợp này, người dân cần kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền để xem xét, thu hồi lại sổ đỏ đã cấp.
Theo Điều 106 của Luật Đất đai hiện hành, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi sổ đỏ trong trường hợp sổ đỏ đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất.
Việc thu hồi sổ đỏ do Sở Tài nguyên Môi trường [được UBND cấp tỉnh ủy quyền] hoặc UBND cấp huyện quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [Sổ đỏ] là Chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Pháp luật cũng quy định cụ thể về nguyên tắc cấp sổ đỏ, số lượng và cách thức ghi nhận số người đứng tên trên sổ đỏ.
Tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định, một trong những nguyên tắc cấp sổ đỏ là: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 sổ; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một sổ và trao cho người đại diện.
Như vậy, theo nguyên tắc này, nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người chung tài sản gắn liền với đất thì sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền. Điều đó có nghĩa rằng pháp luật không có quy định giới hạn số lượng cụ thể là bao nhiêu người được người đứng tên trên sổ đỏ. Chỉ cần là người có chung quyền sử dụng hợp pháp thì buộc phải ghi đầy đủ tên trong sổ đỏ theo quy định và dù có bao nhiêu người, danh sách có rất dài đi chăng nữa thì cũng phải được liệt kê đầy đủ trên sổ đỏ.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp cùng chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất thì sẽ đều được cấp sổ đỏ ghi tên của tất cả những người có chung quyền, mà trường hợp nếu thửa đất có chung quyền sử dụng có đủ điều kiện tách thửa theo quy định và xác định được cụ thể phần diện tích của từng người thì những người chung quyền có thể tiến hành thủ tục tách thửa và đề nghị cấp sổ riêng đối với thửa đất đã tách thuộc quyền sử dụng của mình.
Cách thức ghi nhiều người trên sổ đỏ: Sổ đỏ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mẫu thống nhất và áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 4 trang. Trong đó, có các thông tin như: Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ghi ở trang 1.
Tại Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn về việc ghi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng có quyền như sau:
Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất [trừ trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia và đề nghị cấp một sổ đỏ cho người đại diện] thì sổ đỏ được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất của từng người.
Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận và phải ghi nội dung như sau: "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất [Hoặc cùng sử dụng đất/cùng sở hữu tài sản] với.... ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất]".
Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một sổ đỏ cho người đại diện [văn bản này phải có công chức hoặc chứng thực theo quy định] thì sổ đỏ được cấp cho người đại diện đó.
Cụ thể như sau: Trên sổ đỏ ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất [hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất] gồm:... [ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất].