Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì
|
Ngày 06/01/2022 Chính phủ ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành 01/03/2022, trong đó, quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng có quy định nhà, công trình hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thoả thuận giữa các bên về việc mua bán nhà chưa có có vào thời điểm hợp đồng được giao kết. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, việc phát triển nhà ở thương mại chưa được hoàn thành hoặc nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gia đình chưa được xây dựng hoặc xây dựng chưa xong. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản như sau: – Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. – Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. – Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. – Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/03/2022 cụ thể như sau: – Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. – Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
– Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này. Trên đây là nội dung tư vấn được thực hiện bởi đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý tại Công ty luật AMI. Trường hợp có vướng mắc về pháp lý cần hỗ trợ, bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp. CÔNG TY LUẬT AMI Địa chỉ: 50 Nguyễn Tri Phương, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng. Số điện thoại: 0941 767 076 Email:  Điều kiện chuyển nhượng HĐ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Ảnh minh họa) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê, mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng thuê, mua nhà ở xã hội. Cụ thể, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê nhà ở hình thành trong tương lai gồm: - Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định về điều kiện hợp đồng kinh doanh bất động sản theo Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP; trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/03/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết. - Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) - Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải trong diện không có tranh chấp, khiếu kiện. - Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP. (Hiện hành, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trong trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc toàn bộ số căn hộ đó). Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/3/2022 và thay thế Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Nhật Anh
HỎI ĐÁP PHÁP LUẬT LIÊN QUAN
Tình trạng pháp lý của những dự án đất đai là điều thu hút được sự quan tâm đặc biệt của những nhà đầu tư. Thực tế có rất nhiều trường hợp người mua đất dự án khi chưa thanh toán xong hoặc đang trong quá trình chờ cấp sổ thì tiến hành chuyển nhượng mảnh đất cho một người khác. Vậy với trường hợp này, pháp luật quy định như thế nào? Pháp luật Việt Nam hiện hành đã xây dựng được hệ thống quy định tương đối chi tiết, toàn diện về nguyên tắc, điều kiện, quy trình chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cho phép chủ đầu tư và người mua được chuyển nhượng đất dự án kể cả khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần lưu ý về tình trạng pháp lý của những dự án này liệu có đảm bảo điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hay không. Nếu bạn có nhu cầu tư vấn về điều kiện chuyển nhượng đất dự án, điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng, bạn hãy liên hệ Hotline của Luật Minh Gia: 1900.6169 hoặc tư vấn qua Email bằng hình thức liên hệ đến hòm thư . Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống dưới đây chúng tôi tư vấn để có thêm kiến thức về chuyển nhượng đất dự án: CÂU HỎI TƯ VẤN: Kính chào: Toàn thể Luật sư Minh Gia.Lời đầu tiên cho tôi được gửi lời chào và lời chúc tốt đẹp đến toàn thể Luật sư Minh Gia. Mong các Luật sư giải đáp cho mình nội dung sau: Mình có một người bạn mua một Lô đất trong dự án Khu đô thị. Người bạn của mình mua từ một người khác bán lại chứ không phải trực tiếp từ chủ đầu tư (Chủ đầu tư bán cho người thứ 1 bằng Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người thứ nhất mới chuyển nhượng lại cho bạn mình bằng Thỏa thuận chuyển nhượng ba bên). Căn cứ vào hợp đồng ban đầu sau đó mới lập hợp đồng chuyển nhượng ba bên. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng 3 bên thể hiện: Người thứ nhất bán cho bạn mình còn chủ đầu tư chỉ là người chứng kiến. Khi mua bán cho người thứ nhất, Lô đất chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư (nghe nói sắp có). Chủ đầu tư nói khi cấp giấy sẽ cấp cho bạn mình chứ không cấp cho người thứ nhất. Mình muốn hỏi: Chủ đầu tư cấp giấy cho bạn mình mà không cấp cho người thứ nhất có đúng luật không? Trường hợp người thứ nhất mua bán đất mà không thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhà nước thì xử lý sao? Thỏa thuận ba bên có đúng luật không, có bị vô hiệu không?Xin cám ơn ạ! TRẢ LỜI: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau: Căn cứ theo Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. 2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. 3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. 5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.” Như vậy, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 59 đã trích dẫn ở trên quy định thì bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng sẽ được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó chủ đầu tư trả lời cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho bạn của bạn mà không cấp cho người thứ nhất là có căn cứ theo quy định của pháp luật. Thứ hai, do bản chất trong trường hợp này là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó chưa xuất hiện nghĩa vụ đóng thuế cho nhà nước. Thứ ba, căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 trích dẫn ở trên thì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản và có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Vậy nên, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì chủ đầu tư có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được nhận chuyển nhượng mà không cần cấp cho người thứ nhất. |
