Vì sao không được bán đất nông nghiệp

Luật sư tư vấn về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật hiện hành. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp. Để tìm hiểu chi tiết về vấn đề này, bạn có thể tham khảo nội dung tư vấn như sau:

Luật sư tư vấn thắc mắc về chuyển nhượng, cho tặng đất đai

1. Tư vấn về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Thủ tục sang tên sổ đỏ đất nông ngiệp là một việc rất quan trọng trong quá trình giao dịch, mua bán đất đai nhưng không phải ai cũng có thể nắm rõ quy trình, giấy tờ thực hiện, điều kiện để được chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Nếu bạn chưa tìm hiểu quy định pháp luật về những vấn đề này có thể liên hệ với Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung như sau:

+ Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp;

+ Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp;

+ Đối tượng được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp;

+ Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp;

+ Các loại thuế, lệ phí khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp;

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169, bên cạnh đó bạn có thể tìm hiểu tại tình huống mà Luật Minh Gia tư vấn sau đây:

2. Điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Hỏi: Chào Luật Minh Gia, nhờ giải đáp giúp tôi về chuyên nhượng đất nông nghiệp như sau: Tôi năm nay 29 tuổi, Cha mẹ tôi có mảnh đất ruộng 500 m2, cha mẹ tôi muốn chuyển nhượng cho tôi 200m2. Vậy thủ tục chuyển nhượng như thế nào. Pháp luật có cho phép chuyển nhượng hay không? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp phải thỏa mãn những điều kiện sau:

Thứ nhất, đối với bên chuyển nhượng quy định tại khoản 1 điều 179 Luật đất đai 2013:

"Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này; b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật....".

Thứ hai, đối với bên nhận chuyển nhượng quy định tại khoản 3 điều 191 Luật đất đai 2013:

“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

Ngoài ra, hai bên cũng cần tuân thủ quy định về diện tích đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng quy định tại điều 44, điều 45 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Về thủ tục tặng cho đất: anh có thể tham khảo trong bài viết sau " Trình tự, thủ tục tặng cho con quyền sử dụng đất ".

>> Tư vấn thắc mắc về chuyển nhượng đất đai, gọi: 1900.6169

-------------

Câu hỏi thứ 2 - Hộ khẩu ghép có quyền sử dụng đất hay không?

Xin chào Luật sư! Em có 1 vấn đề này cần hỏi luật sư, ba má em có căn nhà lúc trước mua thì có vài người hùng vốn lại mua căn nhà ở chung, hiện giờ không muốn ở chung nữa nên bán đi, thì phần tiền chia đều cho những người hùng tiền vào mua nhà thì ok! Còn có 1 2 gia đình, không có hùng vốn vô mua nhà này, mà lúc trước có xin làm hộ khẩu ghép chung với gia đình. Nên giờ bán mấy người có hộ khẩu ghép này có quyền can thiệp vào không? Mấy người này không đồng ý thì có thể bán nhà được không ? Mong luật sư giải đáp dùm! Trân Trọng cám ơn!

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".

Theo đó, ai là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì người đó được công nhận có quyền đối với phần đất và nhà ở đó (trừ trường hợp ủy quyền đứng tên đại diện).

Và tại Khoản 1 Điều 24 Luật cư trú quy định: "Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân".

Như vậy, có tên trong sổ hộ khẩu không chứng minh được là có quyền đối với nhà đất đó.

Thông thường khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chỉ cần đất có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất còn thời hạn sử dụng là đủ điều kiện. Tuy nhiên, trong một số trường hợp pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho cũng cần đáp ứng những điều kiện nhất định.

Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định 04 nhóm trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (cấm nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho), cụ thể:

(1) Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho.

(2) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

(4) Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Theo đó, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp (người được hưởng lương thường xuyên, đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội) thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.

Lưu ý: Luật Đất đai không cấm thừa kế đất trồng lúa dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Tóm lại, giáo viên không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa vì không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Ngoài giáo viên thì cán bộ, công chức, viên chức khác cũng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa vì là người hưởng lương thường xuyên.

Khi cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp gửi đơn đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sẽ xác nhận là không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nên không thể thực hiện thủ tục sang tên.

Xem thêm: Điều kiện, hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ 

Vì sao giáo viên không được mua đất trồng lúa? (Ảnh minh họa)
 

2. Mức phạt khi mua đất trồng lúa mà không đủ điều kiện

Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa nhưng không phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ bị coi là hành vi phạm hành chính.

Điều 26 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức phạt tiền khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện mà không đủ điều kiện quy định tại các Điều 191 và Điều 192 Luật Đất đai 2013 như sau:

“…

2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”.

Như vậy, giáo viên hoặc các đối tượng khác không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa sẽ bị phạt tiền từ 02 - 05 triệu đồng.

Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, người vi phạm còn buộc phải trả lại diện tích đất trồng lúa đã nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

3. Không cấm mua, nhận tặng cho đất nông nghiệp khác

Luật Đất đai 2013 chỉ quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa. Điều đó đồng nghĩa với việc không cấm giáo viên hay đối tượng khác không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho các loại đất nông nghiệp sau:

(1) Đất trồng cây hàng năm khác.

(2) Đất trồng cây lâu năm.

(3) Đất rừng sản xuất.

(4) Đất rừng phòng hộ.

(5) Đất rừng đặc dụng.

(6) Đất nuôi trồng thủy sản.

(7) Đất làm muối.

(8) Đất nông nghiệp khác.

Kết luận: Giáo viên không được mua đất trồng lúa vì không phải người trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Tuy không được mua, nhận tặng cho đất trồng lúa nhưng vẫn được thừa kế quyền sử dụng đất trồng lúa vì quyền thừa kế được pháp luật bảo vệ.

Nếu cần tìm hiểu thêm thông tin liên quan đến trường hợp của mình hãy bấm gọi ngay 1900.6199 và nói với các chuyên gia pháp lý của chúng tôi vấn đề của bạn.

>> Sang tên Sổ đỏ hộ gia đình: Hồ sơ, thủ tục và tiền phải nộp