Bài tập thẩm định dự án xây dựng chung cư
- 1. VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ CAO TẦNG LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐÔ THỊLẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐÔ THỊ NHÓM 1 : ĐỖ HUYỀN TRANG PHAN THỊ VỊNH NGUYỄN THỊ SEN ĐẶNG THỊ THÚY NGUYỄN THỊ THẮM
- 2. THUYẾT CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Các mối quan hệ Kĩ năng nghề nghiệp Trình độ chuyên môn nghề nghiệp Sự nhạy bén công việc Năng lực tài chính Vị trí dự án Chính sách kinh tế Nhu cầu thị trường Chính sách tài chính Sự cạnh tranh Tiến bộ KHCN Tình hình chính trị PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH SWOT
- 3. ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN Nghiên cứu khả thi Nghiên cứu tiền khả thi Nghiên cứu cơ hội đầu tư Lập và phân tích dự án Lựa chọn p/a khả thi: 1. Điều kiện KTXH 2. NC thị trường 3. NC kĩ thuật 4. Phân tích tài chính 5. Hiệu quả KTXH 1. BCĐT đc thông qua/ chủ trương 2. CĐT đủ năng lực tài chính 3. Đơn vị lập đủ năng lực chuyên môn 3 điều kiện Nội dung thuyết minh 1. Sự cân thiết và mục tiêu 2. Qui mô dự án 3. Các giải pháp thiết kế 4. Đánh giá ĐTM 5. Tổng mức đầu tư Thiết kế cơ sở CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ Trình tự lập dự án ĐTXD 1. Cử chủ nhiệmdự án 2. Lập nhóm soạn thảo 3. Chuẩn bị đề cương 4. Triển khai soạn thảo 5. Lập dự án khả thi
- 4. DỤ CỤ THỂ Tên dự án: Cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ lô đất NO5 - Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng Địa điểm: Trung Hòa - Cầu Giấy - Hà Nội Chủ đầu tư: Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam [VINACONEX] Hình thức đầu tư: Xây dựng mới. Quản lý Dự án: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Nhà & Đô thị [VINAHUD] Cơ quan lập Dự án: Công ty CP Tư vấn đầu tư xây dựng & Ứng dụng công nghệ mới [Vinaconex R&D]
- 5. mô dự án Giải pháp kĩ thuật Tổng mức đầu tư ĐTM Sự cần thiết và mục tiêu Phân tích dự án Phân tích Tài chính Phân tích Hiệu quả KTXH Thực hiện dự án Không thực hiện ĐạtmụctiêuKođạtmụctiêu
- 6. – MỤC TIÊU DỰ ÁN Sự cần thiết: Nhu cầu căn hộ chung cư đang nóng, đối tượng là những người trẻ tuổi có thu nhập cao làm việc và sống ở Hà Nội. Đối tượng có số lượng lớn, có xu hướng mua chung cư thay vì đất đai và xây nhà. Sau khi VN gia nhập WTO nhu cầu văn phòng cho thuê tăng cao. Khu đất có vị trí thuận lợi giao thông, gần trung tâm. Khu vực có hạ tầng xã hội đầy đủ [gần chợ, trường học...] Năm 2007 nhà đầu tư chuyển hướng sang kinh doanh BĐS do: ngân hàng có chính sách cho vay ưu đãi nhà, giá vàng và đôla ít biến động, đầu tư BĐS ít rủi ro hơn đầu tư chứng khoán. Mục tiêu: Tạo ra lợi nhuận kinh tế Đáp ứng nhu cầu nhà ở. Tạo nên quần thể kiến trúc đẹp, văn minh hiện đại
- 7. ÁN Qui mô: Là tổ hợp 4 khối cao tầng: 2 khối 25 tầng và 2 khối 29 tầng với diện tích lô đất: 29.680 m2 Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình: Vốn vay ngân hàng ≈4.26% Vốn tự có của chủ đầu tư ≈ 12% Vốn huy động của chủ đầu tư ≈ 83.74% Thời gian thực hiện: trong 3 năm [Từ Quý IV năm 2007 đến Quý IV năm 2010]
- 8. HIỆN Giải pháp QH tổng mặt bằng + Mặt bằng xây dựng nhà: 6.862 m2 + Mật độ xây dựng: 23%. + Tầng cao trung bình 26,6 tầng + Hệ số sử dụng đất: 6 Phương án kiến trúc: + Mỗi tòa nhà có 3 tầng hầm dùng làm siêu thị và ga ra + Tầng 1: sinh hoạt cộng đồng và nhà trẻ + Tầng 2-6: văn phòng cho thuê, không gian phụ trợ + Tầng >7: nhà ở + Có 4 thang máy và 2 thang bộ
- 9. bao gồm: Hệ thống báo cháy tự động: Hệ thống cấp nước chữa cháy tự động [lắp đặt ở tầng hầm] Hệ thống bình ứng cứu nhanh GIẢI PHÁP PCCC Đầu phát hiện cháy
- 10. ĐỘNG MÔI TRƯỜNG Đánh giá chung Mức độ tác động Thấp Trung bình Cao Nước mặt x Không khí x Tiếng ồn x Địa hình x Cảnh quan x Nước ngầm x Động thực vật x Dân cư x
- 11. TƯ Nội dung 1. Chi phí xây dựng 2. Chi phí thiết bị 3. Chi phí khác 4. Chi phí dự phòng 5. Lãi vay 6. Chi phí SD đất Tổng mức đầu tư: [1.842,3 tỷ đồng] 1.208,29 tỷ đồng 103,29 tỷ đồng 79,58 tỷ đồng 146,31 tỷ đồng 31,57 tỷ đồng 201,33 tỷ đồng
- 12. CHÍNH Doanh thu chi tiết của dự án 2008 2009 2010 2011 2012-2016 2017-2030 Công suất khai thác cho thuê 25% 90% 90% 95% Doanh thu cho thuê 29.485 106.147 106.147 112.044 Tỷ lệ bán 28% 30% 32% 10% Doanh thu bán hàng 477.522 511.663 545.773 170.554 Tổng doanh thu trước thuế 477.522 511.663 575.529 276.701 106.147 112.044 Lũy kế 477.522 989.214 1.564.473 1.841.174 2.371.911 3.940.531 Thuế VAT 10% [ Lũy kế] 47.744 98.921 156.447 184.117 237.191 394.053 Tổng doanh thu sau thuế 3.546.478 Nguồn thu của dự án Đơn vị Khối lượng Đơn giá Thành tiền [2007-2030] Nguồn thu bán căn hộ m2 117.256 16,000 1.876.096 Doanh thu bán trước thuế 1.705.542 Nguồn thu cho thuê văn phòng m2 2.458.488 Tổng nguồn thu đến 2030 4.334.584 ĐV: triệu đồng
- 13. CHÍNH ĐV: triệu đồng Lợinhuận BIỂU ĐỒ LỢI NHUẬN TỪ CHO THUÊ VĂN PHÒNG TỚI NĂM 2030 Tổng lợi nhuận cho thuê = 1.317.740
- 14. án Tổng 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 DÒNG RA Trả tiền sử dụng đất 180.000 90.000 90.000 Chi phí đầu tư hệ thống kỹ thuật 21.333 10.666 10.666 Chi phí đầu tư xây dựng 1.647.402 34.917 363.640 410.590 541.403 226.841 70.011 Chi phí bán hàng 98.083 14.469 14.469 14.469 28.938 Duy tu bảo trì 50.352 25.176 25.176 25.176 Tổng dòng ra 1.997.170 90.000 124.917 378.109 425.059 566.538 266.445 95.187 25.176 25.176 DÒNG VÀO Vốn vay ngân hàng 101.190 60.000 41.190 Vốn huy động 2.159.616 477.552 511.663 575.259 276.701 106.147 106.147 106.147 Vốn tự có 113.727 30.000 83.727 Tổng dòng vào 2.374.533 90.000 124.917 477.552 511.663 575.259 276.701 106.147 106.147 106.147 Dòng tiền cân đối 99.443 86.603 8.721 10.256 10.961 80.917 80.917 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
- 15. NỢ VỐN VAY Trả nợ vốn vay ban đầu 2006 2007 2008 2009 Nợ đầu năm 61.800 115.349 29.748 Vay trong năm 60.000 41.190 Nguồn trả nợ [ Dòng tiền] 99.443 86.603 Trả gốc trong năm 99.443 29.748 Lãi trong năm [ 12%] 1.800 12.359 13.842 3.570 Nợ cuối năm 61.800 115.349 29.748 Tổng trả nợ [ gốc và lãi] 132.761 99.443 33.318 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
- 16. t¹i rßng tÝnh ®Õn năm 2030 NPV: 111,227 tû [VĐT:113,727 tỷ] SuÊt thu lîi néi t¹i cña Dù ¸n IRR: 15,25 %. [Lãi suất 12%] Thêi gian hoµn vèn ≈ 12,03 năm. [cã tÝnh ®Õn suÊt chiÕt khÊu 12 %/năm] Đạt được mụcĐạt được mục tiêu tài chínhtiêu tài chính PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Phân tích các chỉ tiêu tài chính khác
- 17. KHẢ THI DỰ ÁN CÁC YẾU TỐ Đánh giá Dự án Sự phù hợp qui hoạch x Có QHCT 1/500 Nhu cầu sử dụng đất x Lô đất N05 đủ diện tích để thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất Khả năng GPMB x MB sẵn có từ KĐT Khả năng huy động vốn x - Trong 2 năm đầu CĐT có đủ vốn tự có. Vốn vay ngân hàng -- Trong năm thứ 3 huy động được vốn từ khách hàng [do nhu cầu thị trường rất cao, dự án có ưu điểm hơn dự án khác vì có bố trí thêm hạ tầng xã hội: nhà trẻ, không gian sinh hoạt cộng đồng, giá bán thấp và tương đương các công trình gần kề] Kinh nghiệm quản lý của CĐT x Vinaconex là đơn vị có uy tín và kinh nghiệm trong xây dựng Khả năng hoàn trả vốn x Sau khi huy động được vốn sẽ có khả năng hoàn trả vốn cho ngân hàng và chủ đầu tư. Giải pháp PCCC x Có hệ thống báo cháy, chữa cháy phù hợp các TC ngành
- 18. chính của dự án Vật liệu Thiết bị Các qui định của chính phủ Doanh thu thay đổi Truyền thông kém Thay đổi chế độ tiền lương Thiên tai PHÂN TÍCH TÍNH BẤT ĐỊNH
- 19. ÍCH CỦA DỰ ÁN CĐT Nhà nước Xã hội Tạo lợi nhuận cho chủ đầu tư Thu được thuế và phí sử dụng đất Tạo việc làm và thu nhập NLĐ Tạo nhà ở, đảm bảo an sinh xã hội
- 20.