Bài tập tính huống thẩm định giá tài sản

Chao moi ng! mình có dạng bài tập này mong các bạn giúp đỡ và tham khảo, mình làm ra đáp án nhưng k tự tin lắm! hic Cty xây dựng tổng hợp vừa được cấp có thẩm quyền cho phép xây dựng 5 ngôi nhà trên một mảnh đất có diện tích là 1.500 m2. Diện tích được phép xây dựng mỗi ngôi nhà là 180 m2. Các ngôi nhà này sau khi XD sẽ đc bán với giá ước tính là 1.000 tr. Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 5 ngôi nhà là 100trd, chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là 50trd. Yêu cầu: Xác định giá trị mảnh đất và đưa ra lời tư vấn cho Cty Biết rằng: - Thời gian XD công trình và bán bất động sản ước tính là 01 năm - Chi phí XD 2trd/ m2. - Chi phí pháp lý khi Cty nhận quyền sử dụng đất là 4% giá đất. - Các chi phí được tài trợ bằng tiền vay với lãi suất là 10%/năm - Chi phí XD được tài trợ làm 2 lần; mỗi lần một nửa số chi phí cần thiết, lần 2 cách lần 1 là 6 tháng

- Cty yêu cầu một khoản lợi nhuận là 100 trd cho mỗi ngôi nhà và một tỷ suất lợi nhuận là 20% / tổng số vốn đầu tư vào đất.

Làm theo phương pháp tổng hợp chi phí. Gọi giá đất là X,rồi lập phương trình tìm X. Giá đất= giá bán thu được - [ tất cả các chi phí[ cf xây dựng,lãi vay,bán ...] + lợi nhuận yêu cầu].

Lời tư vấn là chỉ nên mua với giá tối đa bằng giá trên. Mình chỉ nhìn qua,ko nháp nên reply thía thui,mọi ng góp ý đi.

theo mình xác định giá trị theo thời gian của tiền nữa vì bạn mua đất bây giờ thì 1 năm sau mới bán được [ thời gian xây dựng là 1 năm ] riêng khoản đất thì tính như vậy - còn về khoản xây dựng thì nó không cho rõ ràng tớ nghĩ là tính toán các khoản thu được ,lợi nhuận - sau là cộng 2 kết quả kia với nhau thì ra kết quả mong muốn của giá đất

-- > làm như khởi cũng ok nhưng tớ băn khoăn là nó liên quan đến giá trị theo thời gian của tiền thôi

Theo mình, ban đầu nên tính tổng chi phí phải bỏ ra[ từ đi vay]= tổng cf xây 5 căn nhà + cf quảng cáo và môi giới + cf sử dụng đất= 360*5+100+50+4%X = 1950 + 4%X Giả sử, các chi phí : quảng cáo, môi giới và cf sử dụng đất đc vay tính từ ban đầu, còn chi phí xây dựng đc chia làm 2 đợt, nên ta có tổng cf lãi vay như sau: 10%*[ 100+50+4%X] + 180*5*10% + 180*5* 5%= 150+0,4%X Tổng lợi nhuận sau 1 năm: lợi nhuận từ công trình + lợi nhuậnn từ đất = 100*5 + 20%X X=1000*5 - [ 1950+4%X] - [ 150 +0,4%X] - [100*5 + 20%X] = 2400 - 24,4%X Nên X= 1929,26 tr => Tổng lợi nhuận sau 1 năm là: 100*5 + 20%* 1929,26 = 885,85 tỷ suất sinh lợi/ Tổng vốn đầu tư= 885,85/[ 1950+4%*1929,26 +1929,26]= 885,85/3956,43= 22,4% Sau 1 năm, lợi nhuận cuối cùng đc 885,85Tr so với số vốn ban đầu bỏ ra là 1,500m2 đất, tương đương 1929,26 tr [ vì các chi phí khác đều đc tài trợ từ tiền vay] Vậy tỉ suất sinh lời thật sự cho công ty xây dựng vào dự án này là : 885,85/1929,26 = 45,9% => Lời tư vấn là, quá ngon rồi còn gì^^

Có vẻ không đúng lắm, ngồi 8 chơi, anh em cùng góp ý

mình giả như thế này theo phương pháp thặng dư: - Xác định tổng doanh thu thuần: + Tổng doanh thu: 5x1 tỷ = 5 tỷ + Chi phí pháp lý, quảng cáo và mua giới: 100 + 50 = 150 triệu --> Doanh thu thuần: 5000 - 150 = 4.850 triệu - Xác định tổng chi phí phát sinh: Tổng chi phí có liên quan + Lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng + Chi phí xây dựng: 2x180x5= 1.800 triệu + Chí phí tài trợ: [900x1,1 + 900x5,5] x 10%= 135 triệu + Lợi nhuận kỳ vọng: 100x5 = 500 triệu Tổng chi phí phát sinh: 1800 + 135 + 500 = 2.435 triệu - Xác định giá trị thặng dư cho đất: 4.850 - 2.435 = 2.415 triệu - Xác định giá trị đất trống: + Giá trị đất trống: X + Chi phí pháp lý để công ty có QSD đất: 0,04X + Chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất trống: [X+0,04X]x10% = 0,104X + Tổng chi phí đầu tư vào đất: X + 0,04X + 0,104X = 1,144X + Lợi nhuận yêu cầu: 20% x 1,144X + Giá trị đầu tư vào đất trống: 1,144X + 0,2288X = 1,3728X + Giá trị ước tính của đất trống: 2.415 = 1,3728X --> X = 1.759,2 triệu

Giá tối đa để mua mảnh đất trống là 1.759,2 triệu đồng

BÀI NÀY MÌNH THẤY CHƯA RÕ Ở CHỖ : 5 CĂN NHÀ CHỈ XÂY HẾT 900 M2 ĐẤT, MÀ ĐỀ CHO LÀ 1.500 M2 LẬN. VÂY CHI PHÍ ĐẤT NÀY TÍNH TRÊN 900 M2 HAY 1.500 M2