CafeLand - Đây là thắc mắc của nhiều người trong thời gian qua; nhằm giúp mọi người biết rõ về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh có một số chia sẻ pháp lý qua bài viết sau.
Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 2 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Đồng thời, điểm b khoản 2 Điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định: “Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ”.
Như vậy, chủ sở hữu nhà chung cư vẫn phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Thứ hai, theo khoản 3 Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
Thứ ba, theo khoản 1.3 Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC, đối với đất ở nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà [công trình] mà người nộp thuế đó sử dụng, trong đó:
- Diện tích nhà [công trình] của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng là diện tích sàn thực tế sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hệ số phân bổ đối với trường hợp không có tầng hầm = Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư : Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
- Hệ số phân bổ đối với trường hợp có tầng hầm = Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư : [Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư + 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng].
- Hệ số phân bổ đối với trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất = [0,5 x Diện tích đất trên bề mặt tương ứng với công trình xây dựng dưới mặt đất] : Tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới mặt đất.
Lưu ý, trường hợp gặp khó khăn khi xác định diện tích đất xây dựng đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, xử lý từng trường hợp cụ thể phù hợp với thực tế tại địa phương.
Vợ chồng tôi chuẩn bị mua căn hộ chung cư song nghe nói phải đóng thuế sử dụng đất hằng năm. Điều này có đúng không? [Văn Trọng]
Trên sổ đỏ của căn hộ chung cư tôi ở chỉ công nhận sở hữu nhà mà không công nhận quyền sử dụng đất. Tôi có phải đóng thuế sử dụng đất với nhà ở là chung cư hay không?
Luật sư tư vấn
Khoản 1 điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Điểm b khoản 2 điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định: Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ.
Căn cứ các quy định nêu trên, chủ sở hữu nhà chung cư vẫn phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Đồng thời, theo khoản 3 điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
Theo khoản 1.3 điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC, đối với đất ở nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh, diện tích đất tính thuế của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà [công trình] mà người nộp thuế đó sử dụng. Trong đó diện tích nhà [công trình] của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng là diện tích sàn thực tế sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cách tính hệ số phân bổ. Đồ họa: Tạ Lư
Với trường hợp gặp khó khăn khi xác định diện tích đất xây dựng đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư, UBND cấp tỉnh xem xét, xử lý từng trường hợp cụ thể phù hợp với thực tế tại địa phương.
Lưu ý, bạn không đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì khi chuyển nhượng căn hộ này cho người khác sẽ phải đóng và thêm tiền phạt chậm đóng theo quy định của pháp luật mới được làm thủ tục sang tên.
Luật sư Phạm Thanh Hữu
Đoàn luật sư TP HCM
Xuất bản: 07:00 01/01/1970 [GMT+7]
Theo TTO
Tôi có thắc mắc về hệ số cao tầng của các chung cư tại quận 10, có thể áp dụng như quận Bình Thạnh được không. Cụ thể là theo ông Trần Văn Đức, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận Bình Thạnh cho biết trên báo Pháp Luật ngày 27-6-2012 như sau:"Hệ số phân bổ do UBND quận tính, có sự khác nhau theo từng quận và từng chung cư [có thang máy hay không có thang máy, có tầng hầm hay không có tầng hầm]. Đối với chung cư có thang máy, hệ số này là 0,4 cho tầng một [trệt], là 0,6 cho các tầng còn lại. Nếu không có thang máy thì tính theo số tầng, càng lên cao thì hệ số càng giảm, lên đến tầng sáu thì hệ số này bằng 0. Chúng tôi sẽ xác định rõ hệ số này trên thông báo thuế gửi cho người dân". [nguyen.toannang@...]
Trả lời
Theo mục 1.3, Khoản 1, Điều 5 Thông tư 153/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đối với đất ở nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì:
“Diện tích đất tính thuế của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà [công trình] mà người nộp thuế đó sử dụng. Trong đó, diện tích sử dụng là diện tích sàn thực tế sử dụng của hộ dân đó theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
* Trường hợp không có tầng hầm:
Hệ số phân bổ = diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư
Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
* Trường hợp có tầng hầm:
Hệ số phân bổ = diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư
Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng [phần trên mặt đất] + 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
Ví dụ 8: Trường hợp đất ở của hộ gia đình tại chung cư có tầng hầm
Anh H sống tại chung cư thuộc Quận 3, TP.HCM; căn hộ có diện tích 100m2. Diện tích đất xây dựng chung cư là 2.000m2, trong đó tổng diện tích nhà/căn hộ là 1.400m2/tầng. Chung cư có 15 tầng trên mặt đất và 2 tầng ngầm để xe, trong đó phần diện tích dưới mặt đất mà các hộ gia đình, cá nhân sống trong chung cư được sử dụng là 1.500 m2/tầng. Giá đất do UBND TP.HCM quy định là 35 triệu đồng/m2.
Số thuế Sử dụng đất phi nông nghiệp anh H. phải nộp được xác định như sau:
Số thuế phải nộp = 100 x 2.000 x 35 triệu đồng x 0.03%
1.400 x 15 + 50% x 3.000
= 0,093 [triệu đồng]
Trong đó, theo Điểm b, Khoản 1, Điều 7, Thông tư 153/2011 thì đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
Như vậy, hệ số cao tầng đối với chung cư ở quận nào thì cũng áp dụng cách tính trên.
Luật sư Lê Thị Hoài Giang
Hiện nay xu hướng mua căn hộ chung cư ngày càng phát triển mạnh mẽ; đặc biệt là tại các thành phố lớn. Nguyên nhân là vì mua căn hộ chung cư sẽ có nhiều tiện ích hơn so với việc mua nhà đất. Những tiện ích đó là cơ sở hạ tầng đồng bộ, an ninh tốt, giá cả hợp lý, đặc biệt là thuận tiện đi lại nơi làm việc,… Vậy khi ở nhà chung cư có phải đóng thuế sử dụng đất không? Đóng thuế sử dụng đất khi ở nhà chung cư có bắt buộc không? Đối tượng nào bị chịu thuế đất phi nông nghiệp? Đây là vấn đề được nhiều người quan tâm trong thời gian gần đây. Luật sư X nhận được rất nhiều câu hỏi xoay quanh vấn đề này. Cụ thể câu hỏi của bạn Trần Khánh H như sau:
“Xin chào luật sư! Gia đình tôi chuẩn bị mua một căn hộ chung cư trên nội thành Hà Nội để sinh sống. Tôi nghe nói là ở chung cư vẫn phải đóng thuế sử dụng đất hàng năm. Không biết điều này có đúng không? Vì trên sổ đỏ căn hộ chung cư chỉ công nhận sở hữu nhà mà không công nhận quyền sử dụng đất. Mong luật sư giải đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!”
Cảm ơn câu hỏi của bạn Trần Khánh H. Đối với câu hỏi này; dựa trên những thông tin mà bạn H cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành; Luật sư X xin đưa ra câu trả lời như sau:
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010
Thông tư 153/2011/TT-BTC
Thuế sử dụng đất là loại thuế mà người sử dụng đất phải nộp trong quá trình sử dụng đất. Đây là một loại thuế gián thu được áp dụng đối với quyền sử dụng đất.
Đối tượng nộp thuế là các tổ chức; cá nhân có quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao quyền sử dụng đất.
Thực hiện theo quy định tại Luật đất đai năm 2013; đất đai được phân loại thành hai nhóm chủ yếu. Bao gồm các loại đất sử dụng trong nông nghiệp và phi nông nghiệp. Các loại đất này đều được quy định là đối tượng mà những cá nhân; tổ chức khi sử dụng phải đóng thuế sử dụng đất hằng năm theo Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993; và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.
Căn cứ Điều 2, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, các đối tượng chịu thuế phi nông nghiệp bao gồm:
- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng nhưng sử dụng vào mục đích kinh doanh;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa nhưng sử dụng vào mục đích kinh doanh;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng nhưng sử dụng vào mục đích kinh doanh;
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ nhưng sử dụng vào mục đích kinh doanh;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan; xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng; an ninh nhưng sử dụng vào mục đích kinh doanh…
Căn cứ Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010; nhà chung cư thuộc đối tượng phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp [hay gọi tắt là thuế nhà đất, thuế đất ở]. Nhà chung cư thuộc phạm vị nhà ở, nhà ở lại được tính nằm trong phạm vi đất ở.
Vì thế; Khoản 1 Điều 2 Luật này quy định về đối tượng chịu thuế là đất ở tại nông thôn; đất ở tại đô thị. Do vậy, nhà chung cư cũng không thuộc đối tượng được miễn thuế, giảm thuế theo quy định.
Bên cạnh đó; điểm b khoản 2 điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định như sau:
Điều 6. Giá tính thuế
2. Diện tích đát tính thuế được quy định như sau:
b] Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở; nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở; vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức; hộ gia đình; cá nhân sử dụng.
Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở; nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức; hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở; nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức; hộ gia đình; cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức; hộ gia đình; cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ
Như vậy, từ những căn cứ nêu trên; khi bạn mua hoặc ở nhà chung cư; bạn có phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Điều này là bắt buộc.
Khi ở nhà chung cư bạn có phải đóng thuế sử dụng đất.
Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Điều 4 là diện tích đất tính thuế; giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.
Đối với đất ở nhà nhiều tầng; nhà chung cư [bao gồm cả trường hợp có tầng hầm] và công trình xây dựng dưới mặt đất thì số thuế phải nộp được xác định theo công thức:
Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm [nếu có]
Trong đó, để xác định được số liệu tính số thuế phải nộp chính xác thì những lưu ý sau đây vô cùng cần thiết.
Số thuế phát sinh = Diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá của 1m2 đất tương ứng x Thuế suất
Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng công thức:
Số thuế phát sinh = Diện tích sử dụng công trình của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá của 1m² đất tương ứng x Thuế suất
Theo mục 1.3, Khoản 1, Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; đối với đất ở nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở; nhà chung cư; bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì:
“Diện tích đất tính thuế của từng người nộp thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà [công trình] mà người nộp thuế đó sử dụng. Trong đó; diện tích sử dụng là diện tích sàn thực tế sử dụng của hộ dân đó theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
- Trường hợp không có tầng hầm:
Hệ số phân bổ = diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư / Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Hệ số phân bổ = diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư / [Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng [phần trên mặt đất] + 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng]
- Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:
Hệ số phân bổ = [0,5 x Diện tích đất trên bề mặt tương ứng với công trình xây dựng dưới mặt đất] / Tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới mặt đất
Câu hỏi thường gặp
Chủ thể phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là ai?
Căn cứ Điều 4, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chủ thể phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này.– Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.– Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất là người nộp thuế.
– Đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
Việc đóng thuế sử dụng đất hàng năm sẽ phát sinh khi nào?
Việc đóng thuế sử dụng đất hàng năm do các tổ chức, cá nhân đã được công nhận về quyền sử dụng đất hoặc do những người đang thực tế sử dụng đất thực hiện.
Loại đất mà cá nhân, tổ chức sử dụng được xác định là một trong các đối tượng mà pháp luật ghi nhận là đối tượng phải chịu thuế, bao gồm: Các loại đất được sử dụng trong nông nghiệp [đất trồng trọt, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản]; các loại đất được sử dụng ngoài mục đích nông nghiệp [hay còn gọi là đất phi nông nghiệp] thuộc đối tượng không chịu thuế nhưng được sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Căn cứ tính thuế sử dụng đất ở chung cư là gì?
Thuế sử dụng đất ở chung cư được tính dựa trên thuế suất và giá tính thuế.– Thuế suất đất ở nhà chung cư áp dụng mức thuế suất 0,03%. [Khoản 3, Điều 7, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010]
– Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất [Khoản 1, Điều 6, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010]. Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Xem thêm bài viết Kinh nghiệm mua nhà chung cư tại Hà Nội
Trên đây là tư vấn của luật sư X về việc “ở nhà chung cư có phải đóng thuế sử dụng đất không?”. Hy vọng bài viết trên sẽ hữu ích cho bạn!
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ của luật sư X. Hãy sử dụng dịch vụ tư vấn luật hành chính hoặc liên hệ qua số điện thoại: 0833.102.102