Hệ số K trong điều chỉnh giá đất đối với những ai trong ngành luật đất đai hoặc những ai làm về lĩnh vực buôn bán đất động sản thì cũng không hề xa lạ gì với hệ số này. Tuy nhiên không phải ai cũng biết về hệ số điều chỉnh giá đất và cách tính – xác định hệ số K như thế nào thì hôm nay LEGOLAND xin phân tích cho mọi người hiểu rõ hơn về hệ số K này trong lĩnh vực đất đai nhé .
Cùng trong ngành bất động sản nhưng mình cứ nói thật đó là có đến 90% là dân môi giới bất động sản không biết về chỉ số K này , thường thì họ chỉ quan tâm đến vấn đề yếu tố phong thủy và tìm kiếm khách hàng mà thôi . Còn phần lớn là dân về luật đất đai họ mới là người hiểu biết về chỉ số này . Tuy nhiên biết thêm không có nghĩa là không tốt cho nên chúng ta cùng nhau chia sẻ nhé .
Hệ số K trong điều chỉnh giá đất này là hệ số điều chỉnh được nhà nước quy định , mỗi một khu vực đất sẽ có hệ số K khác nhau và được Sở trung tâm tài chính trình Ủy Ban Nhân Dân tỉnh khu vực đó duyệt và nó dựa trên mức khung giá chung của nhà nước . Hệ số K sẽ không phải là hệ số cố định mà nó có thể thay đổi theo thời gian và khu vực đất
Khoản 5 điều 4 nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định :
“Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân [x] với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh] ban hành.”
|
NHÓM |
HỆ SỐ K THEO KHU VỰC |
|||||
| 1 | 2 | 3 | 4 |
5 |
||
|
1 |
Hộ gia đình , cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở , chuyển mục đích sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức | 1 | ||||
|
2 |
Xác định đơn giá thuê đất hàng năm ; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất hàng năm; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê thì hệ số điều chỉnh giá đất tùy theo mục đích và khu vực : | |||||
| Mục đích kinh doanh dịch vụ thương mại , tài chính , ngân hàng , khách sạn , nhà ở cho thuê, văn phòng làm việc và cho thuê | 2,0 | 1,8 | 1,6 | 1,4 | 1,2 | |
| Mục đích sản xuất nông nghiệp, hoạt động khoáng sản , sản xuất vậ liệu, xây dựng kết cấu hạ tầng … | 1,2 | 1,1 | 1,05 | 1,0 | 1,0 | |
|
3 |
Tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá , công nhận quyền sử dụng đất , cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đát không qua đấu giá quyền sử dụng đất ; xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần không qua đấu giá ; xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê … | 2,0 | 1,8 | 1,6 | 1,4 | 1,2 |
|
GHI CHÚ |
Ví dụ đất tại Thành Phố Hồ Chí Minh :
Khu vực 1 : Quận 1 ,3, 4, 5, 10 , 11, Tân Bình , Phú Nhuận
Khu vực 2 : Các quận 6, 7 , Gò Vấp ,Bình Thạnh , Tân Phú
Khu vực 3 : Các quận 2, 8, 9, 12 , Bình Tân , Thủ Đức
Khu vực 4 : Huyện Bình Chánh , Củ Chi , Nhà Bè , Hóc Môn ,
Khu vực 5 : Huyện Cần Giờ
Hệ số K điều chỉnh tiền sử dụng đất được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm đó .
Công thức được tính hệ số K giá đất như sau :
K = GDCN / GDUBND
Trong đó :
GDCN : Giá đất chuyển nhượng thực tế
GDUBND : Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định
Cũng dựa vào hệ số K này chúng ta cũng tính luôn được mức tiền sử dụng đất mà chúng ta phải nộp cho nhà nước như sau :
Số tiền sử dụng đất = [ Bảng giá đất của UBND khu vực đó ] X [hệ số K chúng ta tính ở trên]
Kết luận :
Với những hướng dẫn trên hi vọng mọi người có hiểu hơn thế nào là hệ số K, hệ số K điều chỉnh giá đất là gì và hệ số K được tính như thế nào rồi nhé . Chúc các bạn thành công !
Mục lục bài viết
- 1. Hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
- 2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp hệ sốđiều chỉnh giá đất
- 3. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
- 3.1 Khảo sát, thu thập thông tin
- 3.2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
- 3.3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
- 3.4 Xác định giá đất của từng thửa đất cần định giá
- 4.Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất?
- 5. Xác định giá đất cần tuân thủ những nguyên tắc nào?
1. Hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Hệ số điều chỉnh giá đất hay hệ số K chính là cách để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, khi nhà nước giao đất không kể giao qua đấu giá,công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất. Thường thì hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được Sở Tài chính chủ trì, xác định theo từng khu vực, tuyến dường, vị trí tương ứng với múc đích sử dụng vào từng năm. Góp phần phù hợp với thị trường, điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương.
Sau khi xác định được hệ số, Sở tài chính sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.
Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất mật độ xây dựng, chiều cao của công trình, khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương.
Trường hợp trong một năm UBND cấp tỉnh chưa thể ban hành Quyết định quy định hệ số K trong năm đó thì có thể áp dụng hệ số K theo quyết định trước đó.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đấtlà phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân [x] với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh] ban hành.
2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp hệ sốđiều chỉnh giá đất
Phương pháp này được áp dụng trong những trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
"2. Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5 Điều 4 của Nghị định này được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:
a] Các trường hợp quy định tại cácĐiểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đaimà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị [tính theo giá đất trong bảng giá đất] dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
b] Trường hợp quy định tạiĐiểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đaiđối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau."
3. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định tại Điều10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, cụ thể như sau:
3.1 Khảo sát, thu thập thông tin
a] Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất [theo bảng giá đất] thuộc khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
b] Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất [theo bảng giá đất] thuộc khu vực định giá đất.
c] Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.
3.2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
a] Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.
b] Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất [sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP]. Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
3.3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này thì căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án; đối với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.
3.4 Xác định giá đất của từng thửa đất cần định giá
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
4.Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất?
- Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.
- Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:
+ Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị, tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo, xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
+ Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.
- Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại.
Đối với trường hợp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
– Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất:
+ Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định;
+ Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất quy định;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất quy định.
5. Xác định giá đất cần tuân thủ những nguyên tắc nào?
Để đảm bảo yếu tố minh bạch và công bằng, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể trong xã hội, Luật đất đai năm 2013 Điều 112 quy định các nguyên tắc xác định giá đất bao gồm:
a] Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b] Theo thời hạn sử dụng đất;
c] Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d] Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Trên đây là tư vấn, phân tích quy định pháp luật của chúng tôi. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗtrợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phậntư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoạisố:1900.6162để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.