Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền tặng cho quyền sử dụng đất không? tại sao?

Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất

1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a] Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b] Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

c] Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

d] Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ] Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e] Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

g] Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h] Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i] Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k] Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;

l] Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

m] Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.

2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này”.

Đề nghị bà nghiên cứu Điều 169 nêu trên để biết và thực hiện theo quy định.

Chinhphu.vn

TCCTGVCC.TS. VŨ QUANG [Viện Kinh tế và Quản lý - Trường Đại học Bách khoa Hà Nội]

TÓM TẮT:

Chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường và hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu, kinh tế Việt Nam đang từng bước phát triển một cách vững chắc với kết quả rất đáng khích lệ. Đóng góp vào kết quả đó không thể không kể đến hoạt động đầu tư của các cá nhân, tổ chức nước ngoài. Hoạt động đầu tư nước ngoài đã và đang được quan tâm rất lớn, chính sách và khung khổ pháp lý đã tương đối hoàn thiện, đặc biệt là các quy định về khuyến khích đầu tư, sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Tuy vậy, các quy định pháp luật nói chung và các quy định về đất đai nói riêng có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong việc sử dụng đất vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập cần phải được giải quyết. Bài viết này đóng góp một số ý kiến gợi mở để giải quyết vấn đề đó.

Từ khóa: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Quyền sử dụng đất của người nước ngoài [gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; cá nhân nước ngoài] được bàn luận nhiều trong thời gian qua ở nước ta. Nhiều ý kiến cho rằng đó là một vấn đề “nhạy cảm” nhưng thực tiễn cuộc sống đây là vấn đề cần phải bàn.

Báo cáo tình hình quản lý nhà nước về đất đai năm 2018 của Chính phủ cho biết, các tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng 46.140ha, chiếm 0,17% tổng diện tích của cả nước và chiếm 0,17% tổng diện tích đất của các đối tượng sử dụng[[1]].

Mặc dù, Luật Đất đai năm 2013 đã có quy định nhiều điểm mới về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam và những quy định này đã góp phần tháo gỡ nhiều vướng mắc về đất đai, bất động sản mà trước đó chưa có hướng giải quyết như người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm. Theo đó, quy định cụ thể các chủ thể này có các quyền và nghĩa vụ chủ yếu:

- Quyền và nghĩa vụ chung[[2]];

- Quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

- Quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích xác định trong thời hạn thuê đất còn lại;

- Quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện theo quy định[[3]];

- Quyền cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

Tuy nhiên, những quy định trên của Luật Đất đai 2013 cần phải được sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu khách quan của sự phát triển kinh tế xã hội và phù hợp với nội dung của các văn bản pháp luật khác. Việc sửa đổi, bổ sung những quy định về quyền sử dụng đất của những chủ thể này nhằm thu hút và thúc đẩy hoạt động đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam, cũng như phát triển thị trường bất động sản nói riêng và các ngành kinh tế khác nói chung.

2. Một số bất cập trong các quy định về quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam trong Luật Đất đai 2013

Một là, quy định về người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Theo quy định về người sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài [gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư] là một trong những người sử dụng đất[[4]] khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Tuy vậy, Luật Đất đai chưa dự liệu đối tượng người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam [gọi chung là tổ chức nước ngoài] đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được Luật Nhà ở 2014 quy định.

Xem xét vấn đề này là cần thiết vì phù hợp với pháp luật nhà ở[[5]]. Cần phải bàn thêm là pháp luật nhà ở có quy định[[6]]:

“Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan;

- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”.

Như vậy, cần xem xét quy định chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sử dụng đất và sở hữu nhà riêng lẻ trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở chứ không phải được tự do nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Pháp luật nhà ở quy định: “Đối với cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận”[[7]].

Vậy quyền của người sử dụng đất đối với đất ở [thổ cư] của cá nhân nước ngoài cũng cần quy định không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể được gia hạn thêm theo quy định.

Hai là, quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo pháp luật đất đai hiện hành thì: “Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”[[8]]. Trong khi lại có quy định: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”[[9]].

Như vậy, theo logic thông thường, có thể suy ra rằng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân vì không nằm trong diện liệt kê[[10]]. Điều này cần được xem xét kỹ khi sửa đổi Luật Đất đai 2013.

Quy định thêm về “Tổ chức kinh tế”

Quy định của Luật Đất đai 2013 đã loại trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế[[11]].

“Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”.

Quy định này chứa đựng mâu thuẫn, có sự phân biệt giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước, trong khi đó, theo Luật Doanh nghiệp 2014 thì doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo pháp luật Việt Nam và có trụ sở chính tại Việt Nam. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Doanh nghiệp cũng là doanh nghiệp được thành lập dưới hình thức là Công ty TNHH một thành viên hay nhiều thành viên, Công ty cổ phần, hay Công ty hợp danh - nếu các loại hình doanh nghiệp này có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn.

Vì vậy, khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nên được sửa đổi như sau: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Quy định về giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.

Về giao đất: Hai chủ thể này chỉ được Nhà nước giao đất bằng hình thức thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê[[12]].

Về thuê đất: Hai chủ thể này được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê[[13]].

Vấn đề đặt ra là vì sao người sử dụng đất là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lại chỉ được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê còn để thực hiện các mục đích khác thì lại không được giao đất mà chỉ được thuê đất [mục đích thuê đất để đầu tư cũng bị hạn chế hơn nhà đầu tư trong nước].

Về vấn đề thuê đất, người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm và được mở rộng hơn mục đích sử dụng đất cho các dự án đầu tư so với giao đất.

Vấn đề giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ít được đề cập trong thời gian qua. Vì vậy, nên nghiên cứu mở rộng việc giao đất, cho thuê đất đối với loại chủ thể này để thực hiện các dự án đầu tư trong nhiều lĩnh vực[[14]].

Bên cạnh đó cũng nên mạnh dạn trao thêm quyền cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất để tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Điều này là phù hợp vì theo Luật Đầu tư 2014, sửa đổi 2016 thì không có sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài mà chỉ quy định những ngành nghề bị cấm và những ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Bất luận nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài chỉ cần đáp ứng điều kiện kinh doanh là được quyền kinh doanh.

Thứ hai, cần sửa đổi Luật Đất đai để không có sự phân biệt về thuê đất giữa nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam.

Theo Luật Đất đai hiện hành, nhà đầu tư trong nước có thể được nhận quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất thông qua một trong các cách thức sau:

Cách thức 1: Thông qua việc giao đất có thu tiền sử dụng đất. Giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định về giao đất để trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước tiền sử dụng đất. Phương án này chỉ áp dụng đối với các nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng[[15]].

Cách thức 2: Thông qua hình thức thuê đất từ Nhà nước. Trong trường hợp này, Nhà nước và người sử dụng đất liên quan sẽ giao kết hợp đồng thuê đất, trong đó người sử dụng đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Tiền thuê đất có thể được thanh toán một lần hoặc hằng năm, phụ thuộc vào lựa chọn của người sử dụng đất[[16]]. Điều này dẫn tới phạm vi quyền sử dụng đất cũng sẽ khác nhau giữa hai phương thức thanh toán tiền thuê đất.

Cách thức 3: Thông qua hợp đồng thuê hoặc thuê lại với chủ đất trong khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế.

Cách thức 4: Thông qua hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất, hoặc thỏa thuận góp vốn với người sử dụng đất theo đó người sử dụng đất sẽ góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các trường hợp này, người nhận quyền sử dụng đất sẽ trở thành người sử dụng đất đối với diện tích đất liên quan.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể có được quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất thông qua một phương án đó là được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê[[17]]; hoặc thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp[[18]].

Luật chưa cho phép các doanh nghiệp nước ngoài thuê lại đất từ các doanh nghiệp trong nước, hoặc doanh nghiệp liên doanh, mà phải nhận liên kết với các doanh nghiệp đó dưới hình thức nhận chuyển nhượng vốn góp bằng quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 quy định: "Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ"[[19]], "Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật"[[20]].

Như vậy, ngoài các quyền góp vốn, chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất  thì các tổ chức kinh tế trong nước cũng như liên doanh không có quyền cho thuê lại đất cho doanh nghiệp nước ngoài.

Quy định phân biệt cách thức tiếp cận nguồn lực đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài phải có cơ sở thuyết phục, dựa trên tính cần thiết và mục đích rõ ràng. Nếu không thì nên nghiên cứu bổ sung các quy định liên quan đến việc tiếp cận quyền sử dụng đất công bằng giữa các nhà đầu tư.

Thứ ba, cần quy định về giá đất.

Khi giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho thuê đất vì việc xác định “giá đất” là vấn đề không dễ dàng. Chính vì vậy cần xem xét sửa đổi quy định về giá đất.

Luật Đất đai 2013 giải thích: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Một trong các quyền của Nhà nước đó là quyết định giá đất, bằng cách quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

Hiện nay, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất cho người sử dụng đất thì áp dụng khung giá đất do Nhà nước quy định, nhưng khi các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc Nhà nước thu hồi thì xác định theo giá thị trường.

Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài

Việc bổ sung quy định về người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam cần quy định về cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng này. Vì vậy, Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai 2013 cần được sửa đổi, bổ sung.

Bổ sung thêm 01 điều vào Mục 4 Chương XI Luật Đất đai quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là "cá nhân nước ngoài" để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, do Luật Đất đai 2013 chưa có chế định này.

Cần có quy định riêng một số điều khoản về quyền và nghĩa vụ đối với việc sử dụng đất ở của tổ chức nước ngoài khác được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; tổ chức nước ngoài khác không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Kết luận

Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 là hết sức cần thiết để phù hợp với các yêu cầu mới của thực tế đời sống, cũng như để tương thích với các đạo luật có liên quan và đang có hiệu lực, như: Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Doanh nghiệp 2014, Luật Đầu tư 2014, sửa đổi 2016, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Đối với các quy định về các quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, cần được rà soát, đánh giá từng nội dung cho phù hợp.

Một số nội dung liên quan đến quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã được đề cập, nhưng những nội dung liên quan đến quyền của cá nhân người nước ngoài thì chưa được đề cập.

Từ những phân tích trên đây về các quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam trong Luật Đất đai 2013, chúng tôi thấy một số quy định về quyền của các chủ thể này cần được xem xét sửa đổi. Chính vì vậy, tác giả cho rằng, Luật Đất đai 2013 cần được xem xét mở rộng, sửa đổi một số nội dung bất cập như đã phân tích trên đây.

TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:

[1] Báo cáo số 221/BC-CP của Chính phủ ngày 31/ 5/2018 về tình hình quản lý nhà nước về đất đai

[2] Điều 166 và 170 Luật Đất đai 2013

[3] Điều 189 và 170 Luật Đất đai 2013

[4] Khoản 6 và 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013

[5] Điều 159 Luật Nhà ở 2014

[6] Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014

[7] Điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014

[8] Điều 191 Luật Đất đai 2013

[9] Khoản 27 điều 3 Luật Đất đai 2013

[[1]0] Khoản 27 điều 3 Luật Đất đai 2013

[[1]1] Khoản 27 điều 3 Luật Đất đai 2013

[[1]2] Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai 2013

[[1]3] Điểm d Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013

[[1]4] Ý kiến của Võ Trí Hảo, Phạm Duy Nghĩa tại: Sửa đổi Luật Đất đai cho người nước ngoài có quyền sử dụng đất? //tuoitre.vn/sua-doi-luat-dat-dai-nguoi-nuoc-ngoai-co-quyen-su-dung-dat.htm

[[1]5] Khoản 2, 4 Điều 55 Luật Đất đai 2013

[[1]6] Điều 56 Luật Đất đai 2013

[[1]7] Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai 2013

[[1]8] Điểm đ,e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013

[19] Điểm b Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013

[20] Điểm đ Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Chính phủ [2018], Báo cáo số 221/BC-CP ngày 31/5/2018 về tình hình quản lý nhà nước về đất đai.
2. Quốc hội [2013], Luật Đất đai 2013.
3. Quốc hội [2014], Luật Đầu tư 2014, sửa đổi 2016.
4. Quốc hội [2014], Luật Doanh nghiệp 2014.
5. Quốc hội [2014], Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
6. Quốc hội [2014], Luật Nhà ở 2014.
7. Nguyễn Thị Lợi [2013]. “Sự bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài trong việc sử dụng đất tại Việt Nam”.

1. Châu Thị Vân [2017]. “Thực trạng và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định luật đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất ở”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật,.

Discussing the rights of foreign-invested enterprises and overseas Vietnamese in the use of land in accordance with Vietnam’s 2013 Law on Land

Senior Lecturer, Ph.D Vu Quang

School of Economics and Management

Hanoi University of Science and Technology

ABSTRACT:

Vietnam’s economy has ạchieved encouraging results with a fast growth rate thanks to the country’s economic reform and international economic integration process. The success of Vietnam’s economy is also thanks to foreign-invested enterprises and foreign investors. The Government of Vietnam has paid great attention to improve the legal framework and policies for foreign investment, especially promote the equality between domestic and foreign investors. However, legal provisions in general and regulations on land in particular, which ensure the rights and obligations of foreign-invested enterprises and overseas Vietnamese in the use of land, have some shortcomings. This paper proposes some recommendations to solve these problems.

Keywords:  foreign-invested enterprises, overseas Vietnamese, rights of foreign-invested enterprises.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 12, tháng 5 năm 2021]