Đất đai gắn liền với cuộc sống của con người, là một tài sản quan trọng. Tài sản cố định này thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đứng ra quản lý. Từ đó, người dân được Nhà nước giao, cho thuê quyền sử dụng đất thể hiện qua Giấy chứng nhận. Do đất đai là một tài sản có giá trị, nên quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng rất được quan tâm.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành
Trước đây, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường được gọi là “sổ đỏ”. Bởi theo quy định cũ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người dân có bìa màu đỏ và thường chỉ thể hiện thông tin đất.
Từ ngày 10/12/2009, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận mẫu mới có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mẫu Giấy chứng nhận được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thường được người dân gọi là “sổ hồng”. Mẫu giấy này chứng nhận cho các đối tượng đủ điều kiện nhưng nội dung sau đây:
- Chứng nhận quyền sử dụng đất
- Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
- Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
- Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng
“Hợp thức hóa nhà đất” là gì
“Hợp thức hóa” nhà đất là việc người sử dụng đất, sở hữu nhà ở thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. “Hợp thức hóa” nhà đất thường gặp trong các trường hợp như:
- Mua bán, tặng cho nhà đất bằng giấy tay hoặc giấy tờ có công chứng, chứng thực.
- Nhận thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc
- Người sử dụng đất có các giấy tờ được cấp từ chế độ cũ
- Người sử dụng đất từ trước đến nay có kê khai nhà đất năm 1977, 1999
Hồ sơ
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm những giấy tờ cơ bản sau:
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận
- Giấy tờ về nguồn gốc nhà đất
- Các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
- Giấy tờ pháp lý cá nhân của người sử dụng đất
Trình tự thủ tục
Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ và nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa – UBND quận, huyện. Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ thẩm định, xác minh thực địa, kiểm tra và đánh giá hồ sơ hợp thức hóa nhà đất. Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chuyển trả kết quả cho người sử dụng đất.
Cập nhật nhà vào sổ
Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động là bắt buộc đối với người sử dụng đất. Riêng đối với nhà và tài sản khác gắn liền với đất thì không bắt buộc đăng ký sở hữu. Vì vậy, nhiều người sau khi xây dựng nhà xong thường không cập nhật vào sổ. Việc này làm hạn chế các quyền của người dân khi không được chứng nhận sở hữu tài sản. Chủ nhà sẽ gặp khó khăn trong việc mua bán, tặng cho hoặc chứng minh nhà ở là tài sản hợp pháp của mình. Thế nên, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở là cần thiết.
Dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận nhà đất
Dịch vụ pháp lý nhanh Sài Gòn với đội ngũ Luật sư, Chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm. Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý tất cả các vấn đề liên quan đến đất đai. Ngoài ra, Dịch vụ pháp lý nhanh Sài Gòn còn có dịch vụ đăng ký đất đai trọn gói. Hỗ trợ Quý vị từ việc chuẩn bị hồ sơ đến khi nhận kết quả đăng ký.
Quý vị có thể liên hệ với Dịch vụ pháp lý nhanh Sài Gòn:
SĐT: 09.03.03.24.24 hoặc 0908.543.018 [Zalo/Whatsapp]
Fanpage: Dịch vụ pháp lý nhanh Sài Gòn
Email: lienhe@dichvuphaplynhanhsaigon.com
Website: //www.dichvuphaplynhanhsaigon.com
để được hỗ trợ bởi các Luật sư và chuyên viên pháp lý với tinh thần trách nhiệm và lương tâm nghề nghiệp. Chúng tôi luôn thực hiện tốt những công việc mà các bạn đang vướng mắc.
Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai năm 2013 quy định rất rõ, một số các quy định có thể kham khảo được:
Thứ nhất về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điều 188 luật Đất đai 2013 như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo đó khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy kể cả trường hợp có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa làm thủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.
Thứ hai về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
” 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.
Thứ ba về trình tự thực hiện
Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính [tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất]. Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
– Tờ khai lệ phí trước bạ [02 bản do bên mua ký]
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân [02 bản do bên bán ký.
– Hợp đồng công chứng đã lập [01 bản chính]
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [sổ đỏ], quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất [01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền]
– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán [01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền]
– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên [tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất]. Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động [do bên bán ký]; Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [sổ đỏ], quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất [bản gốc]
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước [bản gốc]
– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
– Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.
HỢP THỨC HÓA NHÀ ĐẤT:
Đối với nhà những người mua bán giấy tờ tay mà không có kê khai 99 :
– Nhà nằm trong khu quy hoạch dân cư
– Nếu nhà nằm trong quy hoạch [ cây xanh , công cộng hay đường dự phóng ] nhà phải tạo lập trước 15/10/1993
– Mua bán phải trước 01/07/2004 và sữa chửa trước 01/07/2006 [ tùy từng quận sẻ áp dụng từng trường hợp cụ thể để áp dụng từng thời điểm ] sữa chửa không xin phép , tất cả phải có giấy tờ chứng minh thời điểm [ hợp đồng điện , biên lai thuế , cấp số nhà….vv]
– Nhà và đất phải có nguồn gốc rỏ ràng :
+ Đất có nguôn gốc từ :
– Đất khai hoang [ Trước 1975]
– Nhà nước cấp
– Bằng khoáng [ Chế độ pk ]
– Hay thuộc một giây CN tạm thời
– Hay là thuộc sổ đỏ…vv
+ Nhà có nguôn gốc từ : Đâu do ai xây dựng và xây dựng năm nào và giấy tờ chứng minh
2. Đối với nhà những người mua bán giấy tờ tay mà có kê khai 99 :
– Đối với chủ nhà là người đứng trong kê khai thì xem lại diện tích trong kê khai 99 có bị chênh lệch so với thực tế hay không [ nếu có chênh lệch thì tại sao nó lại chênh lệch ]
– Chú Ý một số trường hợp trong kê khai 99 có thể bị dính thừa kế
3. Đối với nhà những người mua bán giấy tờ thuộc sổ đỏ.
– Nếu nhà thuộc GCN [sổ đỏ] , khi làm giấy tờ nhà cần phải chú ý . Trong trường hợp GCN [sổ đỏ] thì phải mượn GCN [sổ đỏ] của chủ đất, Nếu đã hủy thì phải có QĐ hủy của UBQ
– Nếu chủ nhà không cho mượn thì ta tiến hành thủ tục hủy GCN [sổ đỏ] của chủ đất
4. Đối với một số chủ nhà ở từ xưa đến nay thông thường thì có những giấy tờ sau :
– Chứng thư đoạn mãi chuyển nhượng BĐS
– Kê khai nhà cửa năm 1977
– Giấy mua bán nhà trước 1975 có dấu mộc của chế độ Việt nam cộng hòa
– Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà[Kèm theo tờ Tb.nộp trước bạ+Biên lai thu tiền]
– Giấy phép HTH nhà[Kèm tờ khai chuyển dich nộp lệ phí trước bạ và 1 số giấy tờ có liên quan]
– Giấy phép xây dựng nhà[Kèm bản vẽ XPXD có dấu kiểm duyệt của cơ quan cấp Q trở lên]
– QĐ cấp số nhà[giấy tờ kèm theo QĐ]
– Bản vẽ hiện trạng
– Đơn xin cấp số nhà
– QĐ xử phạt+biên lai thu tiền phạt[nếu là nhà XD không phép]
– [thông thường những hs có QĐ cấp số nhà là có kèm 2 QĐ xử phạt ]
5. Đối với những nhà mua bán, sữa chửa sau thời điểm thì :
– Quý khách hàng có liên hệ trực tiếp đến công ty hoặc liên hệ trực tiếp đến với tôi [để có sự lựa chọn chính xác và rõ ràng hơn]
Tin khác
Khái niệm đặt cọc Quy định tại Điều 328 – Bộ luật dân sự 2015 [BLDS 2015] như sau: “1. Đặt cọc là việc một bên [sau đây gọi là bên đặt cọc] giao cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận đặt cọc] một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác Xem tiếp…
Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là tranh chấp phổ biến hiện nay, tuy nhiên không phải người dân nào cũng am hiểu về quy trình giải quyết đất đai theo quy định của pháp luật. Sau đây, Luật sư tư vấn đất đai của Văn phòng Luật sư Hoàn Mỹ sẽ phân tích cụ thể để quý bạn đọc có thể Xem tiếp…