Vui lòng nhập tên!
Họ và tên [*]
Email không hợp lệ!
Email [*]
Điện thoại không hợp lệ!
Số điện thoại [*]
Hà Nội và nhà cao tầng
Quang Chung
| Cao ốc mọc lên ngày càng nhiều ở khu trung tâm thành phố Hà Nội. Ảnh: Lã Anh. |
[TBKTSG] – Sau sáu tháng thực hiện yêu cầu của Thủ tướng: “Dừng ngay việc phá các biệt thự cũ và xây dựng các tòa nhà cao tầng tại khu vực trung tâm”, chính quyền thành phố Hà Nội cho rằng, nếu tiếp tục thực hiện “sẽ gây lãng phí, thiệt hại không nhỏ về tài chính và phát sinh phức tạp xã hội”…
Mở và đóng
Rà soát của Chính quyền Hà Nội ở khu vực trung tâm thành phố [4 quận nội thành cũ] cho thấy có 233 dự án nhà cao tầng [từ 9 tầng trở lên] phải dừng triển khai theo Thông báo số 348 ngày 9-12-2009 của Văn phòng Chính phủ. Việc dừng triển khai số lượng lớn dự án nhà cao tầng đột ngột như thế, theo chính quyền Hà Nội, có thể gây thiệt hại không nhỏ về tài chính cho các nhà đầu tư và cả địa phương.
Vì vậy, UBND thành phố Hà Nội vừa kiến nghị Chính phủ cho triển khai tiếp các công trình đã có chủ trương đầu tư. Trong văn bản gửi Thủ tướng, Hà Nội đề xuất cách giải quyết như sau: [1] tiếp tục triển khai 60 dự án đã hoàn tất hồ sơ pháp lý; [2] hoàn thiện hồ sơ pháp lý 120 dự án và tiếp tục triển khai; [3] tiếp tục xem xét các dự án còn lại theo định hướng phân vùng kiểm soát phát triển không gian khu trung tâm.
Không chỉ nhằm giải quyết các dự án nhà cao tầng đang “tồn đọng”, đề xuất của Hà Nội còn muốn giải quyết cho nhiều dự án nhà cao tầng mới khác trong tương lai. Thật vậy, theo đề xuất này, định hướng quy hoạch không gian khu trung tâm Hà Nội sẽ theo dạng hình chảo – cao ngoài thấp trong – nghĩa là việc sẽ xem xét, cấp phép cho các công trình cao tầng dọc theo các đường vành đai và xuyên tâm là điều đương nhiên.
Nếu đề xuất trên của Hà Nội được Chính phủ chấp thuận thì những nỗ lực trong việc hạn chế xây nhà cao tầng trong khu trung tâm của Bộ Xây dựng và Chính phủ coi như phá sản. Khi đó, gánh nặng về hạ tầng sẽ càng đè nặng lên đô thị già nua ngàn năm tuổi. Tình trạng kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm, thiếu điện, thiếu cây xanh, thiếu trường học, nhà trẻ… sẽ là bài toán hóc búa và ngày càng khó tìm lời giải. Nói như KTS. Lưu Trọng Hải, hạ tầng kỹ thuật và xã hội khu trung tâm sẽ nhanh chóng “chật cứng”.
Quy hoạch và thực tế
Việc Bộ Xây dựng tham mưu cho Chính phủ “dừng ngay” việc xây dựng nhà cao tầng trong khu trung tâm Hà Nội, ngoài nỗi lo về hạ tầng quá tải còn có yếu tố mỹ quan. Theo KTS. Nguyễn Đình Toàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng: “Những tòa nhà cao tầng mọc lên gần đây trong khu trung tâm Hà Nội tự nhiên như cây lớn trong rừng… chỉ có điều nó thiếu giá trị kiến trúc”.
Hơn nữa, các đồ án quy hoạch Hà Nội qua nhiều thời kỳ đều có nội dung thống nhất: hạn chế xây dựng công trình cao tầng trong khu trung tâm thuộc bốn quận nội thành là Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình và Hai Bà Trưng. Ngay trong Đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đến năm 2020 đang có hiệu lực cũng nêu rõ đây là khu vực hạn chế phát triển, cụ thể là hạn chế chiều cao các công trình xây dựng.
Thế nhưng, trên thực tế, những năm gần đây rất nhiều công trình cao tầng đã được xây trong khu trung tâm Hà Nội, mà rõ ràng nhất là có đến 233 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Vì sao lại thế? Câu hỏi này đến nay vẫn chưa được Chính quyền thành phố Hà Nội trả lời một cách minh bạch. Vậy mà bây giờ, Hà Nội lại muốn tiếp tục cho xây cao ốc trong khu trung tâm!
Để trấn an, UBND thành phố Hà Nội “hứa” với Chính phủ trong đề xuất của mình rằng, việc phát triển cao tầng sẽ theo nguyên tắc không gia tăng dân số, không gây áp lực lên hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật… Cụ thể, sẽ chia khu trung tâm thành ba khu vực kiểm soát phát triển cao tầng: đặc biệt hạn chế tại khu vực quanh hồ Trúc Bạch; không xây tại khu vực trung tâm chính trị Ba Đình, phố cổ, hồ Gươm, thành cổ, an ninh quốc phòng; còn lại là khu vực phát triển có điều kiện.
Cần thiết kế đô thị trước
Thực tế, theo nhiều chuyên gia về quy hoạch đô thị, nếu chỉ vì để thực hiện “chủ trương bảo đảm nghiêm ngặt các yêu cầu quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đô thị như: mật độ xây dựng, tỷ lệ đất dành cho giao thông, cây xanh…” như thông báo 348 của Chính phủ mà cấm xây nhà cao tầng trong khu trung tâm như thế cũng không phải là cách hay.
Nhưng Chính quyền thành phố Hà Nội sẽ làm như thế nào để giữ được “lời hứa” với Chính phủ khi họ thiếu một đồ án quy hoạch chi tiết cùng thiết kế đô thị khu trung tâm một cách khoa học?
Theo ông Nguyễn Trọng Hòa, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc TPHCM, TPHCM từng rất muốn phát triển nhà cao tầng ở khu trung tâm để chỉnh trang đô thị theo hướng tăng chiều cao công trình để chừa đất cho các công trình công cộng; nhưng vì chưa có thiết kế đô thị nên phải hạn chế cấp phép các dự án cao ốc, từ chối đề nghị của các nhà đầu tư.
Hiện TPHCM đang hoàn tất nghiên cứu thiết kế đô thị cho khu trung tâm 930 héc ta nên quyết định dừng cấp phép cho các cao ốc trong khu vực này từ năm 2007 cũng sắp “mãn hạn”. Vậy, nên chăng khu trung tâm Hà Nội 3.400 héc ta cũng nên chờ lập quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị rồi mới tính đến chuyện cho xây cao ốc hay là dừng xây cao ốc! Nhất là trong bối cảnh dự thảo Đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050 đang được Bộ Xây dựng hoàn thiện.
KTS. Lưu Trọng Hải cho rằng khu trung tâm Hà Nội cần được quy hoạch không gian ba chiều, không gian phức hợp của nhiều yếu tố như kiến trúc, cảnh quan, môi trường, lịch sử, văn hoá, xã hội, vật chất, tinh thần và sự cảm nhận… trước khi cho phép các cao ốc tiếp tục mọc lên. Và, khi chỉnh trang, xây các cao ốc trong khu trung tâm, cần phải hết sức thận trọng vì “trung tâm Hà Nội như là một món đồ cổ rất dễ vỡ”, theo KTS. Ngô Viết Nam Sơn.
Cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư với hàng trăm nghìn căn hộ cung ứng ra thị trường.
Nhận định về mô hình chung cư, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam [VnREA] cho hay, chung cư cao tầng thế hệ mới được bắt đầu xây dựng từ những năm 2000, nhưng thực chất mới phát triển mạnh mẽ trong vòng 10 năm trở lại đây.
Từ những chung cư cao tầng đầu tiên được xây dựng tại các khu đô thị mới [KĐTM] Linh Đàm, Định Công, Trung Hòa - Nhân Chính, Phú Mỹ Hưng với chiều cao 9, 10 tầng, thiết kế căn hộ có diện tích 50 - 70m2, chủ yếu dùng để ở.
Đến nay mô hình chung cư cao tầng đã có bước phát triển vượt bậc, với nhiều chủng loại, từ bình dân đến cao cấp, thậm chí siêu cao cấp, từ chỉ có chiều cao 9, 10 tầng, đến 30, 40 tầng và cao hơn, nhà chung cư hiện nay được thiết kế với mục đính sử dụng hỗn hợp với đầy đủ các dịch vụ, tiện ích.
Hệ thống quy định pháp luật, từ chỗ hầu như không có quy định điều chỉnh, đến năm 2003 Bộ Xây dựng mới ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đầu tiên, đến nay ta đã có Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014 dành hẳn một chương riêng với những quy định rất cụ thể về công tác quản lý nhà chung cư.
Bộ Xây dựng từ năm 2003 đến nay cũng ban hành nhiều quyết định, thông tư về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, với rất nhiều điều chỉnh cho phù hợp với thực tế qua từng thời kỳ.
"Mô hình nhà chung cư cao tầng đã được xã hội hiện nay chấp nhận và ngày càng trở thành xu hướng nhà ở chủ yếu tại các khu vực đô thị của nước ta", ông Hà nhận định.
Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì trong năm 2018 nguồn cung căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TPHCM.
Cụ thể, tại Hà Nội, căn hộ chung cư chiếm 87,3% tổng nguồn cung nhà ở với khoảng 40.000 căn hộ, các loại nhà ở khác như biệt thự, nhà liền kề, đất nền chỉ chiếm chưa đến 13%. Tại TPHCM, tỷ trọng căn hộ chung cư còn lớn hơn, chiếm gần 90% tổng nguồn cung nhà ở, với gần 45.000 căn.
Theo đại diện VnREA, nhà chung cư cao tầng hiện được đầu tư xây dựng không chỉ ở Hà Nội và TPHCM mà còn tại các thành phố khác trong cả nước như: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Thanh Hóa, Thái Nguyên...
"Việc mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển mạnh mẽ như hiện nay đã chứng tỏ: ngoài việc có quy hoạch, thiết kế phù hợp, chất lượng bảo đảm, an toàn, tiện ích trong sử dụng, có giá cả phù hợp với nhiều đối tượng, thì công tác quản lý, vận hành nhà chung cư cũng từng bước được cải thiện và được những người sử dụng nhà chung cư chấp nhận", ông Hà nói.
Đồng quan điểm, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư đã từng bước đi vào nề nếp, góp phần bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, cải thiện điều kiện ở và xây dựng nếp sống văn minh cho cư dân tại các đô thị.
Thống kê sơ bộ đến nay cho thấy, cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư; trong đó, tập trung chủ yếu tại thành phố Hà Nội và TPHCM.
"Mục đích phát triển nhà chung cư không chỉ để tiết kiệm quỹ đất ngày càng bị thu hẹp do tốc độ tăng dân số ngày càng nhanh mà còn góp phần tạo ra kiến trúc, cảnh quan đô thị khang trang, môi trường xanh, sạch đẹp góp phần tạo nên cuộc sống văn minh, hiện đại", Thứ trưởng cho hay.
Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, hiện vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong việc quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư. Điển hình là việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư, vấn đề về xác định diện tích sở hữu chung - riêng.
Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng; không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư.
Phương Dung