Phí quản lý chung cư là khoản phí cố định mà bất cứ ai sinh sống ở chung cư phải đóng. Bài viết dưới đây của LuatVietnam sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về mục đích sử dụng cũng như cách xác định loại phí này.
1. Phí quản lý chung cư là gì? Được sử dụng vào mục đích nào?
Căn cứ khoản 1 Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD, phí quản lý chung cư hay phí quản lý vận hành chung cư là khoản phí do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc:
- Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
- Chi trả cho các dịch vụ: Bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
- Các công việc khác có liên quan.
Theo đó, phí quản lý chung cư được đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ [gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng]. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp đầy đủ, đúng hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành.
2. Xác định phí dịch vụ quản lý nhà chung cư thế nào?
Theo Điều 106 Luật Nhà ở 2014, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm các loại chi phí sau:
- Phí bảo trì phần sở hữu chung;
- Chi phí trông giữ xe;
- Chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc;
- Các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:
- Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;
- Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.
Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành khung giá dịch vụ nhà chung cư.
Tại Điều 4 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định cụ thể các đối tượng khách hàng thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư gồm:
- Đối với khu căn hộ;
- Đối với khu văn phòng, dịch vụ và thương mại [nếu có khu chức năng này];
- Đối với khu vực tầng hầm thuộc sở hữu riêng dùng làm nơi để xe ô tô [diện tích tầng hầm là:....] [nếu có các diện tích này].
Lưu ý, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không thay đổi trong 12 tháng, kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực. Trong trường hợp có sự thay đổi về chính sách tiền lương, sự điều chỉnh giá của: điện, nước, dầu làm ảnh hưởng đến đơn giá nhân sự và chi phí năng lượng thì các bên trao đổi để xác định lại giá dịch vụ cho phù hợp với tình hình thực tế.
3. Cách tính phí quản lý nhà chung cư
Theo khoản 2 Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính theo công thức:
Phí quản lý chung cư = Giá dịch vụ quản lý chung cư trên 1 mét vuông [m2] x diện tích sử dụng [m2]
Trong đó:
- Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích sử dụng được tính làm cơ sở để tính phí dịch vụ.
- Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích sử dụng được tính làm cơ sở để tính phí quản lý chung cư là diện tích thuộc phần sở hữu riêng của người sử hữu.
Phí quản lý vận hành là một khoản chi phí mà bất cứ ai ở chung cư cũng phải đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ về loại phí này. Bài viết sẽ giúp bạn nắm được quy định của pháp luật về phí quản lý vận hành. Từ đó bạn biết cách bảo vệ quyền lợi của mình khi ban quản lý căn hộ không sử dụng đúng tiền vào đúng việc.
Phí quản lý vận hành căn hộ chung cư là gì?
Phí quản lý vận hành là khoản phí mà các chủ sở hữu nhà/người sử dụng nhà phải đóng. Để các ban quản trị khu nhà ở có kinh phí chi trả cho các hoạt động vận hành nhà chung cư.
Phí quản lý vận hành sẽ giúp cho các hoạt động chung của chung cư được vận hành tốt hơn
Quy định về kinh phí quản lý nhà chung cư đã được quy định cụ thể tại điều 31 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD:
“Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ [bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng] để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Quy chế này.”
Theo đó, nguồn quỹ dành cho quản lý vận hành được sử dụng cho các công việc chung như:
– Chi trả cho dịch vụ bảo vệ, đảm bảo an ninh cho khu nhà như ban quản lý, lễ tân, nhân viên bảo vệ.
– Chi trả cho dịch vụ vệ sinh môi trường [thu gom rác thải, diệt côn trùng, lau dọn hành lang, quét dọn nơi công cộng,…].
– Chi trả cho các dịch vụ chăm sóc cảnh quan chung [chăm sóc vườn hoa cây cảnh, trang trí các khu vực công cộng trong khu nhà,…]
Phí quản lý vận hành được sử dụng cho các hạng mục trang trí không gian chung của chung cư
– Chi trả cho các hoạt động điều khiển và bảo dưỡng các tiện ích chung như: thang máy, máy bơm nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy,…
– Chi trả cho các công việc chung liên quan tới vận hành khu nhà.
Các cư dân sống trong chung cư nên biết rõ về phí quản lý vận hành để bảo vệ quyền lợi của mình.
Hiện nay có nhiều ban quản trị chung cư lợi dụng sử dụng lỏng lẻo trong quản lý đã trục lợi bất chính. Không sử dụng đúng tiền quỹ chung cho các hoạt động của khu nhà. Hay họ không thực hiện bảo dưỡng kiểm tra các thiết bị như phòng cháy chữa cháy, hệ thống thang máy,… Gây ra những nguy hiểm cho người dân.
Cách tính phí quản lý vận hành
Phí quản lý vận hành được quy định cụ thể tại điều 30 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD như sau:
“Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông [m2] diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư [xác định theo diện tích thông thủy].”
Ví dụ: Theo quy định về khung giá quản lý vận hành nhà chung cư của TPHCM theo Quyết định 11/2018/QĐ-UBND thì:
– Phí quản lý nhà chung cư không có thang máy dao động từ 5.00 đồng/m2 – 3.000 đồng/m2 thông thủy/tháng.
Ví dụ: Mức giá quản lý vận hành = 3.000 [đồng] x diện tích [m2]*
*Diện tích căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư
– Phí quản lý nhà chung cư có thang máy dao động từ 1.500 đồng/m2 – 6.000 đồng/m2 thông thủy/tháng.
Ví dụ: Mức giá quản lý vận hành = 15.000 [đồng] x diện tích [m2]
Tùy theo thỏa thuận của các chủ sở hữu nhà/người sử dụng nhà mà có giá dịch vụ quản lý vận hành khác nhau. Hiện nay, mức giá dịch vụ quản lí rất đa dạng, căn hộ càng cao cấp thì giá dịch vụ càng cao. Ví dụ: Có nơi là 500 đồng, có nơi là 10.000 đồng, hoặc có nơi là 50.000 đồng,…
Cảnh quan chung cư xanh sạch đẹp hơn khi có công tác quản lý vận hành tốt
Về cách tính diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác, để tính ra mức giá quản lý vận hành mà mỗi chủ sở hữu phải đóng, cũng được quy định tại điều 30. Cụ thể là:
“Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành được quy định như sau:
- a] Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất [sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận] thì diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích ghi trong Giấy chứng nhận;
- b] Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu [diện tích thông thủy được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 của Luật Nhà ở]; diện tích này được xác định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc xác định theo thực tế.
Đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì việc thu kinh phí quản lý vận hành được thực hiện theo giá dịch vụ quy định tại Điểm a Khoản 5 Điều 106 của Luật Nhà ở.”
Đối với một số trường hợp thuê hoặc mua chỗ để xe trong chung cư cũng phải đóng kinh phí quản lý vận hành. Mức phí phải đóng là theo thỏa thuận của bên cung cấp dịch vụ trông xe và bên thuê chỗ/mua chỗ để xe.
Lưu ý:
Bạn nên phân biệt rõ giữa phí quản lý vận hành và phí bảo trì nhà. Phí quản lý vận hành được sử dụng cho các hoạt động vận hành của chung cư. Còn phí bảo trì chỉ được sử dụng cho các hoạt động bảo trì các hạng mục chung của chung cư. Không được sử dụng chung với việc quản lý vận hành hay các mục đích khác.
Việc sử dụng 2 khoản phí này cần được công khai minh bạch và theo đúng quy định của Pháp luật. Nếu ban quản trị chung cư sử dụng sai mục đích hay có các hoạt động chi trả mờ ám, không chịu công khai. Thì họ đã vi phạm quy định của Pháp luật.
Xem thêm: Vai trò, nhiệm vụ, cách thức hoạt động của ban quản trị căn hộ chung cư?
Hy vọng với các thông tin cụ thể và chi tiết trên, bạn đã hiểu rõ về phí quản lý vận hành. Hãy nắm rõ các quy định của pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình nhé.