Do Fed kết thúc năm với mức tăng 50 điểm cơ bản vào giữa tháng 12, nhiều người đang kỳ vọng lãi suất thế chấp sẽ tiếp tục tăng vào năm 2023. Fed đã tuyên bố rằng họ có ý định tiếp tục tăng lãi suất quỹ liên bang [FFR] vào đầu năm tới. Điều này khiến nhiều người kỳ vọng lãi suất thế chấp sẽ tăng lên 8% hoặc thậm chí cao hơn vào năm 2023 .
Tuy nhiên, nhiều nhà dự báo nổi tiếng đang kêu gọi giảm lãi suất thế chấp vào năm 2023. Hiệp hội ngân hàng thế chấp dự kiến lãi suất sẽ kết thúc vào năm 2023 vào khoảng 5. 4%. Nhà kinh tế Mark Zandi dự đoán lãi suất sẽ giảm nhẹ xuống 6. 5%. Rick Sharga của dữ liệu ATTOM thấy tỷ lệ đạt đỉnh khoảng 8%, sau đó giảm xuống dưới 6% vào cuối năm 2023. Logan Motashami nghĩ rằng lãi suất thế chấp sẽ giảm vào năm tới là khả thi.
Đó là tất cả những gì về?
Fed không trực tiếp kiểm soát lãi suất thế chấp
Đầu tiên, chúng ta phải nhớ rằng Fed không kiểm soát lãi suất thế chấp. Khi Fed nói rằng họ đang “tăng lãi suất”, họ đang nói về FFR, cơ quan này thông báo nhưng không kiểm soát lãi suất thế chấp [hoặc thẻ tín dụng, khoản vay mua ô tô, v.v.]. ]. Vì vậy, mặc dù Fed chỉ tác động gián tiếp đến lãi suất thế chấp, nhưng chúng lại bị ảnh hưởng trực tiếp bởi lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm.
Tôi đã đo lường mối tương quan giữa lợi suất trái phiếu và lãi suất thế chấp, và nó rất cao ở mức. 99. Nhưng bạn không cần phải làm bất kỳ phép toán nào để hiểu điều này. Bạn có thể thấy điều này trong biểu đồ bên dưới—lãi suất thế chấp và lợi suất trái phiếu 10 năm di chuyển cùng nhau.
Lợi suất 10 năm và lãi suất thế chấp thay đổi theo từng bước do cách các ngân hàng kiếm tiền và quản lý hồ sơ rủi ro/phần thưởng của họ. Hãy tưởng tượng bạn là một ngân hàng có hàng tỷ đô la để cho vay. Mỗi ngày, bạn phải đánh giá xem nên cho ai vay tiền, mức độ rủi ro của từng khoản vay tiềm năng và mức lợi nhuận [lãi suất] bạn cần kiếm được để bù đắp rủi ro. Lãi suất của khoản vay tăng lên tùy theo mức độ rủi ro mà người cho vay coi là khoản vay.
Khoản vay ít rủi ro nhất thế giới là cho vay nước Mỹ. S. chính phủ dưới hình thức trái phiếu [được gọi là tín phiếu kho bạc]. Đó là tất cả những gì Tín phiếu Kho bạc là—một khoản cho Hoa Kỳ vay. S. chính quyền. Và rủi ro rất thấp vì U. S. chính phủ chưa bao giờ vỡ nợ. Đến nay, U. S. đã thực hiện mọi khoản thanh toán trái phiếu mà nó bắt buộc phải thanh toán, do đó rủi ro rất thấp đối với ngân hàng hoặc bất kỳ nhà đầu tư nào khác khi nắm giữ U. S. trái phiếu.
Ngay bây giờ, lợi suất bạn kiếm được từ chứng khoán Kho bạc 10 năm là khoảng 3. 6%. Vì vậy, một ngân hàng có thể kiếm được 3. Lãi suất 6% với hầu như không có rủi ro. Nhưng các ngân hàng muốn kiếm được nhiều hơn thế, vì vậy họ cho các doanh nghiệp và cá nhân vay, thường dưới hình thức thế chấp, ngoài việc mua trái phiếu kho bạc và cho Hoa Kỳ vay. S. chính quyền.
Thế chấp không đặc biệt rủi ro trong kế hoạch lớn của mọi thứ, nhưng bất kỳ người nào vay thế chấp vẫn kém uy tín hơn so với Hoa Kỳ. S. chính quyền. Vì vậy, nếu ngân hàng cho vay tiền để thế chấp, họ sẽ gặp nhiều rủi ro hơn nếu thay vào đó họ cho Hoa Kỳ vay số tiền đó. S. chính quyền. Để bù đắp cho rủi ro gia tăng đó, ngân hàng sẽ tính lãi suất cao hơn cho bạn. Thông thường, các ngân hàng tính phí khoảng 170 điểm cơ bản [điểm cơ bản bằng 0. 01, vì vậy 170 điểm cơ bản bằng 1. 7%] so với lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm cho khoản thế chấp có lãi suất cố định 30 năm.
Lãi suất thế chấp có thể giảm như thế nào vào năm 2023?
Có hai lý thuyết.
Đầu tiên, lợi suất trái phiếu có thể giảm và kéo theo lãi suất thế chấp giảm xuống. Nhiều chuyên gia kinh tế dự báo suy thoái toàn cầu vào năm 2023. Trong thời kỳ suy thoái, các nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các khoản đầu tư có rủi ro thấp và như chúng ta đã thảo luận, khoản đầu tư có rủi ro thấp nhất trên thế giới là U. S. tín phiếu kho bạc. Sự gia tăng nhu cầu đối với U. S. Trái phiếu kho bạc có thể làm tăng giá trái phiếu [nhu cầu nhiều hơn tương đương với giá cao hơn], điều này làm giảm lợi suất vì giá trái phiếu và lợi suất tỷ lệ nghịch có quan hệ với nhau.
Vì vậy, lý do chính khiến lãi suất thế chấp có thể giảm vào năm 2023 là vì chúng ta có thể bước vào thời kỳ suy thoái toàn cầu, làm tăng nhu cầu về U. S. Kho bạc gửi lãi suất trái phiếu và lãi suất thế chấp xuống.
Lý do thứ hai khiến lãi suất thế chấp có thể giảm vào năm 2023 là do chênh lệch hiện tại giữa lợi tức và lãi suất thế chấp. Bạn có nhớ khi tôi nói rằng các ngân hàng tính phí bảo hiểm cho những người vay thế chấp trên lãi suất trái phiếu do rủi ro vượt quá và phí bảo hiểm đó thường là 170 điểm cơ bản không? .
Sự lây lan có xu hướng tăng lên khi có nhiều bất ổn kinh tế. Chỉ cần kiểm tra biểu đồ dưới đây. Kể từ năm 2000, mức chênh lệch đã tăng đáng kể trên 200 điểm cơ bản chỉ ba lần. cuộc Đại suy thoái, sự khởi đầu của đại dịch, và bây giờ. Mức chênh lệch hiện tại là cao nhất kể từ năm 1986.
Chúng ta vẫn đang trong giai đoạn không chắc chắn, nhưng trong suốt năm 2023, mọi thứ có thể trở nên rõ ràng hơn [hãy hy vọng]. Nếu lạm phát bắt đầu giảm và Fed tạm dừng hoặc thậm chí đảo ngược việc tăng lãi suất, tôi cho rằng chênh lệch giữa lãi suất trái phiếu 10 năm và lãi suất thế chấp sẽ bình thường hóa một chút, điều này có thể làm giảm lãi suất thế chấp, ngay cả khi lợi suất vẫn ở mức cao.
Phần kết luận
Tất nhiên, chúng tôi không biết chính xác điều gì sẽ xảy ra, nhưng điều quan trọng là phải hiểu rằng có một kịch bản hợp lý là lãi suất thế chấp giảm vào năm 2023.
Nadia Evangelou, Nhà kinh tế cấp cao và Giám đốc nghiên cứu bất động sản của Hiệp hội các nhà môi giới quốc gia, đã tóm tắt tình hình một cách rõ ràng khi cô ấy nói rồi . “Ở kịch bản #1, lạm phát tiếp tục duy trì ở mức cao buộc Fed phải tăng lãi suất liên tục. Điều đó có nghĩa là lãi suất thế chấp sẽ tiếp tục tăng, có thể gần 8. 5 phần trăm. Trong kịch bản #2, chỉ số giá tiêu dùng phản ứng nhiều hơn với các đợt tăng lãi suất của Fed và lạm phát giảm dần, khiến lãi suất thế chấp ổn định ở mức gần 7% đến 7%. 5 phần trăm cho năm 2023. Kịch bản 3, Fed tăng lãi suất liên tục để kiềm chế lạm phát, nền kinh tế rơi vào suy thoái. Điều này có thể khiến tỷ lệ có khả năng giảm xuống 5 phần trăm. ”
Điều này có ý nghĩa với tôi. Điều đó có nghĩa là chúng ta sẽ phải xem điều gì xảy ra với lạm phát để biết lãi suất thế chấp [và có khả năng là giá nhà ở] sẽ tăng như thế nào trong năm tới.
Trên thị trường được trình bày bởi Fundrise
Fundrise đang cách mạng hóa cách bạn đầu tư vào bất động sản
Với quyền truy cập trực tiếp vào các khoản đầu tư bất động sản chất lượng cao, Fundrise cho phép bạn xây dựng, quản lý và phát triển danh mục đầu tư chỉ bằng một nút bấm. Kết hợp sự đổi mới với chuyên môn, Fundrise tối đa hóa tiềm năng hoàn vốn dài hạn của bạn và nhanh chóng trở thành nền tảng đầu tư bất động sản trực tiếp cho nhà đầu tư lớn nhất của Mỹ
Tìm hiểu thêm về FundriseLưu ý của BiggerPockets. Đây là những ý kiến được viết bởi tác giả và không nhất thiết đại diện cho ý kiến của BiggerPockets