Chào Luật sư, Hiện tại tôi có nhận tài sản bảo đảm và giờ tôi muốn định giá tài sản đó nhưng chưa biết tính như thế nào. Vậy luật sư cho tôi hỏi hiện nay pháp luật quy định về định giá tài sản như thế nào?
Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Trước khi tìm hiểu các quy định định giá tài sản, luathoangphi.vn sẽ giúp Quý vị hiểu rõ hơn về tài sản dùng làm tài sản bảo đảm được quy định ở Điều 105 Bộ luật Dân sự, bao gồm:
– Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản
– Bất động sản và động sản [có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai]
Căn cứ theo quy định tại Điều 295 Bộ luật Dân sự, tài sản bảo đảm phải đáp ứng được các điều kiện như sau:
1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.
2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.
3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Quy định về định giá tài sản bảo đảm
Điều 306 Bộ Luật Dân sự quy định về định giá tài sản bảo đảm:
“1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm.
Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.
2. Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.
3. Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quả trình định giá tài sản bảo đảm“.
Phân tích Điều 306 Bộ luật Dân sự
Khi xử lý tài sản thì cần phải định giá tài sản một cách khách quan đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể liên quan đến giá trị tài sản được định giá. Các phương thức định giá gồm:
Thứ nhất: Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thể thỏa thuận giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Nếu không thỏa thuận sẽ xác định thông qua tổ chức định giá tài sản.
Thông thường việc định giá tài sản bảo đảm do các bên thỏa thuận để đảm bảo sự thống nhất ý chí của các bên liên quan đến quyền và lợi ích của mình, thậm chí loại bỏ rủi ro cho các bên, đặc biệt bên nhận bảo đảm. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy rằng pháp luật không quy định việc định giá có thể thông qua chủ thể thứ ba là một sự thiếu hợp lý. Thực tế, việc định giá khi các bên không thỏa thuận được mà nhờ chủ thể tổ chức định giá sẽ tôn kém về chi phí, thòi gian nhiều hơn là chủ thể thứ ba. Cho nên, luật nên cân nhắc việc bổ sung thêm việc định giá tài sản của chủ thể thứ ba nếu các bên có yêu cầu.
Thứ hai: Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.
Kể cả các bên thỏa thuận hoặc tổ chức định giá tài sản phải thực hiện việc định giá thì việc định giá phải đảm bảo khách quan, phù hợp với giá thị thường.
Thứ ba: Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá tài sản bảo đảm.
Khi có cơ sở chứng minh cho việc tổ chức định giá có hành vi trái pháp luật mà gây ra thiệt hại thì tổ chức định giá phải bồi thường cho bên bị thiệt hại.
Thẩm định tài sản là một trong những bước quan trọng của hoạt động cho vay thế chấp có tài sản đảm bảo. Đây cũng là hoạt động đầu tiên ngân hàng xem xét khả năng chấp nhận cho khoản vay của bạn. Vậy quy trình thẩm định tài sản để cho vay của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam như thế nào?
Tùy thuộc vào giá trị khoản vay và mục đích vay vốn mà chúng ta có thể sử dụng nhiều loại tài sản đảm bảo khác nhau. Tài sản đảm bảo càng có giá, càng có khả năng đảm bảo cho các khoản vay lớn có hạn mức tín dụng cao. Ngược lại, tài sản đảm bảo thấp, dễ gặp biến động về giá sẽ thường khó mang lại khoản vốn vay mong muốn của khách hàng.
1. Tài sản đảm bảo là gì?
Theo khoản 7, điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/12/2006 về giao dịch đảm bảo quy định: “Tài sản đảm bảo là tài sản mà bên đảm bảo dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận đảm bảo”.
Cũng theo điều 4 của Nghị định 163: “tài sản đảm bảo có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch”.
Cũng theo điều 4 của Nghị định 163: “Tài sản đảm bảo có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch”. Và để làm rõ hơn, điều 2 Nghị định 11/2012/NĐ-CP giải thích tài sản hình thành trong tương lai như sau:
“Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a. Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b. Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c. Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”
Như vậy có thể hiểu, tài sản đảm bảo sẽ bao gồm
- Vật hiện hữu như phương tiện giao thông, máy móc thiết bị phục vụ sản xuất, nguyên vật liệu, hàng hóa…
- Giấy tờ có giá như sổ tiết kiệm, cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi và các giấy tờ khác có thể quy đổi hoặc trị giá bằng tiền.
- Quyền sở hữu hay sử dụng tài sản như quyền tác giả, quyền sở hữu trí tuệ, quyền góp vốn kinh doanh, quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất, quyền khai thác tài nguyên, quyền được nhận bảo hiểm và các quyền tài sản khác được chứng nhận bởi cơ quan có thẩm quyền.
2. Mục đích của việc thẩm định tài sản đảm bảo:
Mặc dù có nhiều loại tài sản đảm bảo cho mục đích vay vốn, tuy nhiên tùy thuộc vào quy định riêng của từng ngân hàng mà tài sản đảm bảo thế chấp cho khoản vay sẽ khác nhau. Hiện tại, tài sản đảm bảophổ biến nhất là giấy tờ nhà đất, giấy tờ có giá trị như cổ phiếu hoặc trái phiếu chính phủ, xe ô tô, sổ tiết kiệm, sổ hồng hay sổ đỏ của bất động sản, hợp đồng bảo hiểm nhân thọ…
Mặc dù có nhiều loại tài sản đảm bảo cho mục đích vay vốn, tuy nhiên tùy thuộc vào quy định riêng của từng ngân hàng mà tài sản đảm bảo thế chấp cho khoản vay sẽ khác nhau.
Với tính chất đảm bảo cho khoản vay vốn, tài sản đảm bảo cần thiết phải được thẩm định, nhằm xác định giá trị của tài sản tại thời điểm vay vốn. Từ đó xác định mức đảm bảo tối đa của tài sản đó có đáp ứng được hạn mức tín dụng mà người hoặc tổ chức vay vốn mong muốn hay không?
Điều này cũng là một trong những yếu tố cạnh tranh giữa các ngân hàng với nhau. Mỗi ngân hàng sẽ có phương pháp định giá hay công thức riêng để xác định giá trị tài sản đảm bảo. Tùy phương pháp định giá được áp dụng mà có thể làm thay đổi giá trị của tài sản đảm bảo. Hiện tại phương pháp định giá hiện hành [hay còn gọi theo thời giá] được sử dụng phổ biến hơn cả. Phương pháp định giá này sẽ đảm bảo kết quả đưa ra bám sát với giá của thị trường, vừa thỏa mãn khách hàng, vừa an toàn cho ngân hàng và còn cho chính thẩm định viên.