Cách xây dựng nhà

Hướng dẫn thi công xây dựng nhà ở từ giấy phép xây dựng đến khi hoàn thiện công trình từ A-Z; những lưu ý khi chuẩn bị mặt bằng cũng như cách làm việc với kiến trúc sư, nhà thầu… từ giai đoạn thi công đến giai đoạn hoàn thiện và bảo trì sẽ được cập nhật trong bài viết dưới đây.

Mỗi gia đình đều mong muốn có một mái nhà che mưa, che nắng, khao khát mang đến cho con cái mình một tổ ấm vững bền, nơi con lớn lên vui vẻ, khỏe mạnh và bình an. Nhưng việc xây nhà đòi hỏi nhiều kiến thức quan trọng liên quan đến thi công, thiết kế, cũng như chuẩn bị ngân sách.  Bài viết này chúng tôi mong muốn cung cấp cho những khách hàng thân thiết của noithatmocxinh những kinh nghiệm, thông tin hữu ích trước khi tiến hành xây dựng nhà ở.

Xây nhà đòi hỏi một khoản chi phí khá lớn so với thu nhập của đại đa số mọi người. Thế nên việc chuẩn bị tài chính, ngân sách là một khoảng thời gian dài, có khi lên đến cả chục năm trước đó.

Việc chuẩn bị tài chính trước khi xây nhà cũng là chuẩn bị cho một bản thiết kế có quy mô và mức độ tiện nghi phù hợp với năng lực tài chính.

• Nếu bản thiết kế đầy đủ chi tiết thì có thể thực hiện dự toán trên bản thiết kế đó.
• Thông thường dự toán có thể sai số 5-10%. Theo kinh nghiệm thi công nhà ở gia đình của chúng tôi, thì chủ nhà nên dự phòng dôi ra khoảng 10-20% cho các vấn đề phát sinh, chủ yếu là giá vật liệu tăng trong quá trình xây dựng, so với giá trong dự toán.
• Nếu không có bảng dự toán chi tiết, chủ nhà có thể khái toán trên cơ sở tính m2  xây dựng.

Dù là tự quản lý thi công hay thuê đơn vị thi công thì việc giải ngân trong quá trình xây dựng là điều bắt buộc, trong đó mỗi giai đoạn thi công tương ứng với một số tiền phải bỏ ra. Vì vậy cần tính toán hợp lý tài chính để chi cho mỗi giai đoạn. Ví dụ như sau khi đổ bê tông một sàn là phải thanh toán với cửa hàng vật liệu gạch – cát — đá — xi măng, và thanh toán cho các đội thợ xây.

Báo giá đơn giá phần xây thô [bao gồm khung sàn bê tông, xây khối xây gạch] khoảng 3 triệu VNĐ/m2 sàn

Báo giá phần xây thô + hoàn thiện [chưa bao gồm đồ nội thất] khoảng 6 triệu VNĐ/m2 sàn xây dựng đối với các dạng nhà phố, biệt thự phố, biệt thự đơn lập]

Để tìm hiểu chi tiết báo giá thi công xây dựng nhà ở mới nhất năm 2019, quý vị vui lòng tham khảo bài viết dưới đây:

1. Chuẩn bị giấy phép xây dựng

Thời gian cấp phép với nhà ở đô thị là 15 ngày làm việc tính từ ngày cơ quan cấp phép nhận đủ hồ : sơ hợp lệ.

Có 3 loại Giấy phép xây dựng: Giấy phép xây dựng mới, sửa chữa cải tạo và di dời công trình.

1. Làm việc với Kiến trúc sư

Là giai đoạn tư vấn thiết kế, có thể làm trước hoặc song song với quá trình chuẩn bị thi công xây dựng. Tuy nhiên, hồ sơ thiết kế thi công phải hoàn thành trước khi khởi công công trình. Trong giai đoạn này, chủ nhà cần thống nhất với kiến trúc sự tất cả các nội dung về thiết kế như: quy mô công trình, chiều cao, mật độ xây dựng, mặt bằng công năng, phong cách kiến trúc, các giải pháp kết cấu, giải pháp kỹ thuật.

Thống nhất nội dung về thiết kế:

• Quy mô công trình, chiều cao, mật độ xây dựng, mặt bằng công năng, phong cách kiến trúc, các giải pháp kết cấu, giải pháp kỹ thuật.
• Từ 5%-7% tổng chi phí xây dựng có thể lên tới 8-10%
• Giá thiết kế nhà ở khoảng 150.000 – 250.000 VNĐ/m2 sàn.

Trong quá trình chuẩn bị thi công, cần liệt kê các hạng mục tương ứng với các nhà thầu riêng biệt, liên lạc trước và lấy báo giá, ký hợp đồng. Không nên làm đến công đoạn nào đó mới tìm nhà thầu thì sẽ bị động, có thể bị ép giá hoặc không tìm kịp nên chậm trễ tiến độ.

Một ngôi nhà ở thường có những hạng mục nhà thầu sau:

• Làm cốp pha, làm cốt thép, đổ bê tông khung sàn, xây các khối xây, trát tường, ốp lát các vị trí theo thiết kế.
• Thi công các hệ thống dây điện, dây thông tin trong phần xây thô; lắp đặt các thiết bị điện, thông tin trong quá trình hoàn thiện.
• Thi công các hệ thống ống cấp thoát nước trong phần xây thô, lắp đặt các thiết bị nước trong quá trình hoàn thiện.
• Thi công phần dây và ống bảo ôn, ống thoát nước trong phần xây thô, lắp đặt thiết bị điều hoà trong quá trình hoàn thiện.
• Thi công cầu thang [nếu sử dụng cầu thang gỗ], thi công cửa gỗ, trần gỗ theo m2. Thi công các loại cửa gỗ, cửa nhôm.
• Thi công các phần ốp lát đá, mặt đá như mặt bậc thang, bậu cửa, mặt bàn bếp, bàn lavabo vệ sinh…
• Thi công các loại lan can, cổng sắt, cửa sắt, khung mái nhẹ, hoa sắt cửa sổ…
• Thi công các loại vách kinh ngăn chia, vách kinh phòng tắm, lan can, mái kính…
• Thi công trần – vách tại các vị trí theo thiết kế.
• Thi công bả tường, trần, sơn nước cho trần tường nội thất; sơn và xử lý chống thấm cho các mặt tường ngoài.
• Thi công sàn gỗ cho các mặt sàn sử dụng theo thiết kế.

Trên đây là những hạng mục thi công cơ bản của các công trình nhà ở gia đình. Hiện nay, nhiều công trình có thế có thêm những hạng mục mới như hệ thống báo cháy chữa cháy, hệ thống camera an ninh, hệ thống điện thông minh, hệ thống mái năng lượng thông minh… Các hệ thống này có nhà thầu riêng.

Cần nắm rõ tất cả các hệ thống – hạng mục thi công của công trình để có sự điều phối phủ hợp: cái nào làm trước, cái nào làm sau để đảm bảo tiến độ cũng như chất lượng của mỗi hạng mục.

Trong quá trình thi công, làm việc với nhà thầu nhất thiết phải có hợp đồng, trong đó ghi cụ thể rõ nội dung công việc, chất liệu, chủng loại, quy cách, vật liệu, thời gian thi công, các quy tắc về bảo hành, bảo trì sau thi công. Các nhà thầu phải đưa ra giải pháp thi công cho chủ nhà phê duyệt, đảm bảo tối ưu về chất lượng, tiến độ và an toàn lao động. Chủ nhà cần phối hợp với các nhà thầu và giám sát công trường đế thực hiện công tác an toàn lao động. Cần xây dựng kịch bản ứng phó khi có tai nạn lao động xảy ra để tránh những hệ quả thiệt hại cho công trình.

Để tránh bị động, bị ép giá và chậm trễ tiến độ, chủ nhà nên ký hợp đồng, đặt cọc trước với các đơn vị thi công ở các hạng mục trong một thời gian nhất định. Điều này cũng tránh việc hết hoặc thiếu vật liệu trên thị trường khi thi công tới hạng mục đó.

1. Bàn giao, nghiệm thu vào bảo hành công trình xây dựng nhà ở

Công tác nghiệm thu được thực hiện theo từng giai đoạn thi công, không phải sau khi công trình hoàn thiện. Theo đó có hai phần chính là nghiệm thu phần thô và nghiệm thu phần hoàn thiện.

Nội dung bảo hành, bảo trì cần được quy định cụ thể trong hợp đồng thi công, với các lỗi nếu do kỹ thuật thi công thì đơn vị thi công phải chịu trách nhiệm.

Thời gian bảo hành, bảo trì cũng được quy định cụ thể trong hợp đồng.

1. Công ty NỘI THẤT MỘC XINH thiết kế thi công xây dựng nhà ở trọn gói

Với hơn 15 năm hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, với đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng có trình độ chuyên môn cao, đã tham gia thực hiện rất nhiều các công trình tại khu vực miền bắc, đặc biệt là khu vực Hà Nội và trên Phố cổ. Chúng tôi đã khẳng định được thương hiệu với khách hàng về sự uy tín, chuyên nghiệp và đặc biệt là giá thành rẻ nhất Hà Nội.

• Công trình đẹp, có tính thẩm mỹ cao, công năng trong nhà hợp lý và đầy đủ tiện nghi.
• Thi công đúng với thiết kế, đảm bảo tiến độ, chất lượng và an toàn lao động.
• Đảm bảo vệ sinh môi trường tốt và quan hệ tốt với dân cư xung quanh.
• Cam kết minh bạch các nguồn cung cấp vật liệu.
• Cam kết không phát sinh trong quá trình xây dựng.
• Chế độ bảo hành 30 năm cho kết cấu tòa nhà [ duy nhất chỉ có tại Nội Thất Mộc Xinh]
• Bảo hành phần hoàn thiện 2 năm
• Hỗ trợ bảo trì trọn đời

Để nhận được tư vấn và báo giá chính xác cho công trình của bạn. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi theo số điện thoại: 0982906686 

Bước 2: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng

Sau khi đã tiến hành các bước trên, giờ là lúc bạn phải tiến hành làm việc với một đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng

Những lợi ích khi bạn chọn được một đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng chuyên nghiệp, nhiều năm kinh nghiệp cho căn nhà của mình. Chủ nhà được gì?

Trước tiên, họ sẽ có một mặt bằng cơ cấu toàn bộ nhà được tổ chức chặt chẽ và mạch lạc, phù hợp với công năng và yêu cầu sử dụng của tất cả các thành viên trong gia đình. Mặt bằng đó sẽ tận dụng được tối đa diện tích để ở, sinh hoạt, giao thông đi lại, có các giếng trời, khoảng thông tầng để lấy ánh sáng và thông thoáng cho các khu vực bí, thiếu sáng. Mặt bằng đó sẽ tạo ra các không gian ở rộng rãi, vuông vắn, biến các khoảng lồi lõm, xấu xí của tường, cột thành các khoảng âm tường để tủ quần áo, tủ đồ, tủ trang trí một cách hợp lý. Mặt bằng đó được đan xen vào những khoảng xanh của cây cảnh, làm mềm mại hơn các đường nét kiến trúc khô khan,…

Họ còn được một hình thức mặt ngoài nhà đẹp, độc đáo, phù hợp với sở thích và yêu cầu cá nhân, phù hợp với cảnh quan môi trường đô thị xung quanh, phù hợp với những công nghệ về xây dựng và vật liệu xây dựng tiên tiến nhất, khẳng định được phong cách của riêng chủ nhà.

Ngay từ khi ngôi nhà chưa thành hình, họ đã có thể nhìn thấy bằng trực giác, cảm nhận được không gian của căn nhà để có những điều chỉnh thích hợp, tránh những sai sót, khó chịu khi ngôi nhà đã thực sự được xây dựng nên, và rất khó để thay đổi những điểm không phù hợp đó. Chủ nhà còn có thể biết và dự toán được về giá thành của toàn bộ căn nhà, từ tổng thể đến từng chi tiết nhỏ, để điều chỉnh các chủng loại vật liệu sao cho phù hợp, tránh việc phát sinh quá nhiều chi phí trong quá trình xây dựng , đảm bảo đúng tiến độ .

Ngoài ra, đến với một số đơn vị tư vấn có nghiên cứu về phong thuỷ, chủ nhà còn được tính toán các không gian, bố trí cửa, cầu thang , vị trí bếp , hướng bếp và các đồ đạc hợp với phong thuỷ, để khi ở trong nhà cảm thấy yên tâm, thoải mái, công việc làm ăn gặp nhiều may mắn , là đòn bẩy cho sự nghiệp và sức khoẻ.

Với những lợi ích trên chủ nhà tìm đến kiến trúc sư mô tả chi tiết nhu cầu của bạn và gia đình. Trình bày với KTS về ý tưởng thẩm mỹ.

Trình bày những băn khoăn hay thắc mắc của bạn liên quan đến mảnh đất và nhu cầu sở thích sử dụng của các thành viên trong gia đình như cần xây nhà mấy tầng, có gara xe hơi hay không , phòng khách diện tích bao nhiêu, có sử dụng phòng ăn chung với không gian bếp hay không và cần bố trí tối thiểu cho bao nhiêu người, cần có mấy phòng ngủ, có làm thêm phòng trẻ em không?, các phòng ngủ có toilette riêng hay chung… Bảng liệt kê càng chi tiết tỉ mỉ, người thiết kế càng có cơ sở để hình dung ra điều kiện sinh hoạt của chủ nhà để từ đó dẫn đến giải pháp thiết kế phù hợp.

Việc thiết kế nội thất trong căn nhà [bao gồm việc thiết kế trang trí trần, tường, sàn, thiết kế ánh sáng, thiết kế mẫu và kiểu dáng đồ đạc…] thực tế chưa cần thiết ngay ở giai đoạn này, nhưng nếu bắt đầu ngay việc thiết kế sớm có thể giúp căn nhà hoàn thiện hơn. Vì nếu sau khi xây dựng xong phần thô căn nhà mới bắt đầu thiết kế nội thất, chuyên gia nội thất cho rằng cần phải phá bỏ mảng tường này, xây thêm mảng tường kia… khi đó chi phí để thay đổi sẽ tốn kém nhiều hơn và kéo dài thời gian thi công.

Ngôi nhà hoàn hảo trước hết phải vừa ý của cả chủ nhân lẫn KTS để cùng thể hiện ý tưởng, sở thích của mình sau đó mới góp phần làm thú vị, phong phú hơn cho cái nhìn thưởng ngoạn của những người xung quanh.

Lưu ý: Hiện nay có nhiều công ty thiết kế sau khi ký hợp đồng với khách hàng xong, họ không trực tiếp thiết kế mà khóan lại [bán thầu thiết kế] cho một nhóm thiết kế nhỏ khác [gọi là B phẩy], họ giữ lại 40% đến 60% giá trị hợp đồng. Như vậy bên nhận lại [B phẩy] chỉ còn 40% – 60% giá trị hợp đồng và B phẩy thường là các KTS mới ra trường, Kỹ Sư mới ra trường [chưa có kinh nghiệm], thậm chí là các sinh viên đang học việc thực hiện. Vì vậy chất lượng thiết kế kém, nhiều thiếu sót, không thực tế và khi đem ra thi công sẽ không hợp lý nhiều điều và việc đập đi để sửa lại là điều tất nhiên. Khi điều này xảy ra, quý khách là người chịu thiệt thòi nhất: thẩm mỹ kém, chất lượng kém, kéo dài thời gian thi công và kinh phí tăng lên nhiều, hiệu quả sử dụng kém. Khi bán thầu thiết kế, thì bên B phẩy nhận được tiền thù lao ít ỏi cộng với năng lực yếu, chưa có kinh nghiệm nên thời gian thiết kế kéo dài lên gấp đôi, từ 03 tháng – 05 tháng cho việc thiết kế một căn nhà phố hay biệt thự.

Một thiết kế có chất lượng hoàn hảo cần các yếu tố sau đây:

* Công ty thiết kế: Phải trực tiếp thiết kế [không bán thầu thiết kế], Kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng phải có nhiều năm kinh nghiệm thiết kế ở văn phòng và nhiều năm đi thi công ngòai công trình, có đạo đức nghề nghiệp tốt.

* Phần kiến trúc: Thiết kế bên ngoài đẹp, đặc biệt mặt tiền phải đẹp và phù hợp với cảnh quan xung quanh, bố trí mặt bằng các tầng hợp lý, thông thoáng gió, ánh sáng tự nhiên được khai thác một cách triệt để, đưa ánh sáng tự nhiên đến tất cả các phòng. Trần và tường cần thiết kế chi tiết tạo các ô trang trí, đồng thời lấp các phần cột bê tông nhô ra khỏi tường, trong trần cần thể hiện một số đèn trang trí, màu sắc các tường, trần, thiết kế hệ thống thóat hơi nhà bếp. Cần thiết chú ý phong thủy: Hướng bếp, vị trí đặt bếp, hướng cầu thang, số bậc cầu thang cho mỗi tầng nằm trong cung Sinh [4N + 1] hoặc Lão [4N +2] trong đó N thuộc tập hợp các số tự nhiên…

* Phần kết cấu: Trước khi thiết kế các Kỹ Sư phải biết rõ địa chất ở địa điểm cần xây dựng nhằm thiết kế móng cho phù hợp [Nếu không nắm rõ địa chất có thể dẫn đến móng không đảm bảo chịu lực hoặc có thể dẫn đến sự lãng phí lớn cho chủ đầu tư]. Phải đảm bảo vững chắc cho toàn công trình gồm móng, đà kiềng, cột , dầm, sàn, giằng, tường… Hiện nay có một số kỹ sư kết cấu còn yếu, chưa am hiểu về kiến trúc nên bố trí đà, cột nhô ra khỏi tường rất nhiều làm chật hẹp bên trong nhà, mất diện tích, lấn chiếm không gian, mất thẩm mỹ. Vì vậy thiết kế kết cấu cần thiết bảo đảm chịu lực tốt đồng thời đảm bảo tính thẩm mỹ.

*Phần hệ thống điện: Cần thiết kế các ống bọc và dây cáp điện có chất lượng tốt , cần chú ý mỗi phòng có bao nhiêu ổ cắm, bao nhiêu đèn, máy lạnh… để thiết kế dây đủ tiết diện, không bị quá tải. Đường dây chính từ đồng hồ vào phải là cáp có tiết diện lớn. Nên thiết kế có dây tiếp đất, nên thiết kế cầu dao chống giật cho mỗi tầng . Và cũng nên thiết kế vị trí đặt máy phát điện dự phòng và đường dây đi kèm.

* Phần hệ thống ống nhựa cấp thoát nước: Cần thiết kế các ống lọai tốt [có tuổi thọ cao]. Hiện nay có một số công ty thiết kế đường ống thoát nước nằm ngay trong cột. Đây là một lỗi hết sức nghiêm trọng, bởi vì ống nhựa thoát nước nằm trong cột sẽ làm giảm yếu tiết diện bê tông cột làm giảm khả năng chịu lực, chưa kể trong quá trình thi công ống nước có thể bị nứt làm nước thấm ra dẫn đến mục sắt cột, nguy hiểm cho công trình. Sau thời gian sử dụng, ống nước sẽ bị lão hóa và nước xì ra cột gây tác hại lớn cho công trình. Các ống nhựa thoát nước ra hố ga cần có con thỏ giữ nước, nhằm không cho mùi hôi từ cống rãnh theo vào nhà.

*Phần hệ thống viễn thông: Đường dây cáp truyền hình, ADSL hoặc WiFi, Dây điện thoại, camera quan sát, chuông cửa màn hình,… cần thể hiện rõ trong thiết kế.

* Phần chống sét: Nếu công trình của quý khách cao hơn hoặc bằng công trình sát bên cạnh, cần thiết phải thiết kế hệ thống chống sét, bao gồm kim thu sét [kim thu sét có bán kính thu sét 51m, 41m, 20m, 10m…], dây cáp đồng dẫn từ kim thu sét xuống các cọc tiếp địa và đi sâu vào lòng đất.
* Phòng cháy chữa cháy và báo cháy nếu cần. Phần này thường dùng cho công trình khách sạn, nhà hàng, văn phòng, nhà xưởng,…

Để hoàn thành tốt một thiết kế hoàn hảo nêu trên thì những người thực hiện phải là các Kiến Trúc Sư giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm thực tế và các Kỹ Sư xây dựng giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm thực tế ngoài công trường.