Thủ tục chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở
Hiện nay có nhiều người sử dụng đất thương mại dịch vụ có như cầu muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nhưng không biết nên thực hiện thủ tục như thế nào. Nhận thấy được điều đó, Luật Phamlaw xin giưới thiệu tới quý khách hàng bài viết sau đây:
I. Đất thương mại dịch vụ là gì?
Đất thương mại, dịch vụ được nhắc đến tại khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai năm 2013, theo đó: Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Về bản chất, đất thương mại dịch vụ là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Điều này được khẳng định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013.
Việc sử dụng đất thương mại dịch vụ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường [khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai năm 2013].
Tùy từng đối tượng nhất định mà được sử dụng đất thương mại dịch vụ theo những hình thức khác nhau. Cụ thể:
Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân: sử dụng đất thông qua Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: sử dụng đât thông qua Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013 còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: sử dụng đất thông qua Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
II. Thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ sang đất ở
Tùy từng đối tượng sử dụng đất mà thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất lại khác nhau cụ thể:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
Ủy ban nhân dân cấp huyện: có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Những cơ quan có thẩm quyền trên không được phép ủy quyền trong việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
III. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Như đã nói ở trên, đất thương mại, dịch vụ là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nên trường hợp chuyển mục đich sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở sẽ thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa vào hai căn cứ được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này cần căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện và được công khai ở Ủy ban nhân dân xã nới có đất.
Để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở được thực hiện theo trình tự, thru tục sau đây:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ.
Hồ sơ cần chuẩn bị để chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2. Nộp hồ sơ
Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ trên đến cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bên cạnh các giấy tờ trong bộ hồ sơ, người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất còn phải mang theo những giấy tờ sau:
– Biên bản xác minh thực địa.
– Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư.
– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
– Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
Đồng thời cũng mang theo Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân hay Thẻ căn cước công dân hay Hộ chiếu của người có quyền sử dụng đất.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Sau khi người có quyền sử dụng đất nộp xong hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trên, người sử dụng đất cần thực hiện các công việc sau:
– Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định [theo thông báo nộp tiền].
– Nhận thông báo số tiền phải nộp, nộp tại cơ quan thuế và giữ chứng từ [biên lai] để xuất trình theo yêu cầu.
Bước 4. Trả kết quả
Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho người có quyền sử dụng đất.
IV. Thời gian thực hiện
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy đinh tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, theo đó:
Thời gian thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày.
Thời gian thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn: không quá 25 ngày.
Trên đây là nội dung tư vấn đối với thủ tục “Thủ tục chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở”. Quý khách hàng còn vướng mắc, vui lòng kết nối tổng đài tư vấn của Luật Phamlaw để được tư vấn thêm. Quý khách có nhu cầu làm dịch, kết nối số hotline 097 393 8866 hoặc số 091 611 0508 để được hỗ trợ.
Xem thêm: >>> Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất
———————-
Phòng tư vấn thủ tục hành chính Luật Đất đai – Phamlaw
Bạn đọc Mai Ngọc Linh [Thường Tín, Hà Nội] hỏi: "Tôi có nhu cầu chuyển đất thương mại sang đất ở nhưng chưa biết làm thế nào? Việc chuyển đổi có phức tạp hay không và chi phí phải trả là bao nhiêu?
Liên quan đến vấn đề này, luật sư Quách Thành Lực - Đoàn LS TP Hà Nội cho biết, căn cứ Luật Đất đai 2013, và Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì thủ tục chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở có ba bước.
3 bước để chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở. Ảnh Minh Nhật.
Đất thương mại dịch vụ là gì?
Về bản chất, đất thương mại dịch vụ là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Loại đất này bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho việc kinh doanh, thương mại. Tùy từng đối tượng nhất định mà được sử dụng đất thương mại dịch vụ theo những hình thức khác nhau.
Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Việc sử dụng đất thương mại dịch vụ phải phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.
Theo đó, khi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở thì phải được phép của UBND cấp huyện [quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh].
Chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở
Người sử dụng đất có thể xin chuyển đổi từ đất thương mại sang đất ở dựa vào các căn cứ sau đây:
Dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Để xác định diện tích đất thương mại, dịch vụ mình có thuộc diện được chuyển sang đất ở hay không thì hộ gia đình, cá nhân có thể đến UBND cấp xã nơi có đất để xem kế hoạch sử dụng đất.
Trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này cần căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện và được công khai ở UBND cấp xã nơi có đất.
Việc chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở có ba bước.
Bước 1 là nộp hồ sơ: Hộ gia đình, cá nhân mang 1 bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Nếu hồ sơ đủ thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp nhận.
Nếu hồ sơ thiếu thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Bước 2 là giải quyết yêu cầu: Sau khi người có quyền sử dụng đất nộp xong hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tthì cần thực hiện các công việc sau:
Một là, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Hai là, nhận thông báo số tiền phải nộp, nộp tại cơ quan thuế và giữ chứng từ để xuất trình theo yêu cầu.
Bước 3 là trả kết quả: Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Khi nhận được quyết định thì nên kiểm tra lại các thông tin trong quyết định, nếu phát hiện sai sót thì yêu cầu sửa.
Thời hạn giải quyết không quá 15 ngày đối với vùng đồng bằng và không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Thời hạn này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật và không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã.
Chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở hồ sơ như thế nào?Hồ sơ cần chuẩn bị để chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
Phiếu xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngoài ra, phải nộp kèm hồ sơ gồm sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc Hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.