Hình thức thuê mua nhà ở xã hội là gì năm 2024

Ngôi nhà là nơi trú ngụ, là tổ ấm của các gia đình. Mua hay xây nhà ở một việc lớn đối với đa số mọi người vì giá trị của tài sản này là rất lớn. Để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà cho mọi người, hai hình thức nhà ở xã hội và thương mại ra đời. Vậy nhà ở xã hội là gì? Nhà ở thương mại là gì? Cùng Casland tìm hiểu về hai loại hình này trong bài viết nhé.

Khái niệm nhà ở xã hội

Khái niệm về nhà ở xã hội được quy định ở khoản 7 Điều 3 trong Luật nhà ở như sau:

“Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật.”

Theo đó, nhà ở xã hội được xây dựng nhằm hỗ trợ các đối tượng có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở. Các dự án nhà ở xã hội sẽ được Nhà nước hỗ trợ một phần kinh phí xây dựng. Nhờ vậy, giá của các căn hộ trong diện này sẽ thấp hơn giá của căn hộ thương mại.

Hình ảnh dự án nhà ở xã hội 49/52 Bình Thới

Tuy nhiên không phải tất cả mọi người đều được mua những căn hộ có mức giá ưu đãi này. Vậy ai là đối tượng được mua nhà ở xã hội?

Đối tượng mua/ thuê nhà ở xã hội

• Theo điều 49 trong Luật nhà ở 2014, có 10 trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội đó là:

• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
• Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
• Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
• Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
• Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
• Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
• #### Theo điều 50 cũng trong bộ Luật này, các đối tượng thuộc khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 10 sẽ được hỗ trợ cho thuê hoặc mua nhà ở xã hội khi đáp ứng các điều kiện sau:
• a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
• b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;
• c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

Đối với đối tượng thuộc khoản 4 còn cần đáp ứng thêm các điều kiện như sau:

1. a) Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát;
2. b) Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.

Với các đối tượng thuộc khoản 2 và khoản 3 của điều 50, họ sẽ được mua nhà ở xã hội khi đáp ứng các điều kiện đó là: “phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Với các đối tượng thuộc khoản 9 của điều 50 thì không được mua nhà ở xã hội mà chỉ được thuê.

Đặc điểm của nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội gồm có 2 loại là chung cư và nhà ở riêng lẻ. Đối với từng loại nhà sẽ có các quy định về thiết kế và tiêu chuẩn khác nhau.

• Hình thức căn hộ chung cư

Mỗi căn hộ đều được xây dựng khép kín và đảm bảo đầy đủ các tiêu chuẩn xây dựng. Các căn hộ chung cư trong dự án nhà ở xã hội có diện tích từ 25m2 sàn – 70m2 sàn. Ở một số địa phương, diện tích tối đa có thể được UBND cấp tỉnh tăng thêm 70% nghĩa là diện tích sàn tối đa được nâng lên là 77m2. Tuy nhiên, số lượng các căn hộ có diện tích 77m2 không được quá 10% số lượng căn hộ của dự án.

Mật độ xây dựng ở các dự án nhà ở xã hội khá cao, diện tích mảng xanh khá thấp.

Về mật độ xây dựng/ hệ số sử dụng đất, chủ đầu tư được phép điều chỉnh lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng ban hành.

• Hình thức nhà ở riêng lẻ

Nhà ở xã hội dạng nhà ở liền kề thấp tầng thì diện tích xây dựng tối đa của từng căn là 70m2, hệ số sử dụng đất tối đa là 2,0 lần. Thiết kế của ngôi nhà phải phù hợp với quy hoạch xây dựng do Nhà nước ban hành.

Pháp lý của nhà ở xã hội

Quyền sở hữu nhà ở xã hội là lâu dài. Đối với các vấn đề về bán nhà sang nhượng, cho thuê cần phải tuân thủ một số quy định sau:

• Bên mua hoặc bên thuê nhà ở xã hội không được phép cho thuê hoặc bán lại nhà trong thời gian tối thiểu là 5 năm.
• Trong thời gian 5 năm, bên mua có thể bán nhà ở khi đã thanh toán hết tiền mua với điều kiện chỉ được phép bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc cho những đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Dự án nhà ở xã hội được xây dựng với mục đích an sinh xã hội.

• Đối với những đối tượng được thuê nhà ở xã hội thì trong quá trình thuê không được cho thuê lại hoặc cho mượn nhà ở.
• Đối với các trường hợp không thực hiện đúng các quy định về bán và cho thuê nhà ở xã hội trong điều 62 Luật nhà ở 2014, thì sẽ bị UBND tỉnh cưỡng chế thu hồi lại.
• Mỗi hộ gia đình chỉ được hỗ trợ mua hoặc thuê nhà ở xã hội một lần.

Ưu và nhược điểm của nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một giải pháp của Nhà nước để hỗ trợ cho những gia đình có thu nhập trung bình, thấp có cơ hội được sở hữu một căn nhà. Cũng như nhiều các loại hình bất động sản khác, nhà ở xã hội cũng có ưu và nhược điểm. Đó là:

• Ưu điểmGiá thấp hơn so với giá thị trường cùng phân khúc căn hộĐược miễn tiền sử dụng đấtThuế VAT phải nộp là 5%Được Nhà nước hỗ trợ vay tiền mua nhà với lãi suất thấp### Nhược điểmChất lượng công trình ở mức trung bình, ở nhiều dự án sau một thời gian đưa vào sử dụng thì công trình có các dấu hiệu xuống cấp.Giới hạn về đối tượng mua nhà.Mỗi hộ gia đình chỉ được sở hữu duy nhất một căn nhà thuộc diện nhà ở xã hội.Quyền chuyển nhượng bị khống chế với nhiều quy định của Nhà nước.Môi trường sống ở mức trung bình do có hệ số mật độ xây dựng cao.Không có nhiều tiện ích cao cấp như bể bơi, công viên, phòng gym,… như ở các chung cư cao cấp.

  Có thể A/C quan tâm: Cách tính giá thành căn hộ chung cư?

  Khái niệm nhà ở thương mại là gì?

  Nhà ở thương mại được định nghĩa ở khoản 4 Điều 3 trong Luật nhà ở như sau:

  Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

  Theo đó, nhà ở thương mại được các tổ chức, cá nhân xây dựng với mục đích kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư là người quyết định loại hình bất động sản, thiết kế và giá cả theo cung cầu của thị trường.

  Vinhomes Central Park là một trong những dự án nhà ở thương mại cao cấp ở TPHCM.

  Đối tượng mua/ thuê nhà ở thương mại

  Tất cả mọi người đều có thể mua nhà ở thương mại kể cả người nước ngoài. Với đối tượng mua nhà là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì cần phải đáp ứng các quy định trong Điều 160 Luật nhà ở 2014.

  Đặc điểm của nhà ở thương mại

  Nhà ở thương mại có nhiều loại hình như: căn hộ chung cư, biệt thự, nhà phố liền kề, condotel, officetel,…

  Diện tích của nhà ở thương mại do chủ đầu tư quyết định và không bị giới hạn trong một khoảng nhất định.

  Thiết kế của nhà ở thương mại do chủ đầu tư quyết định và phải tuân thủ đúng quy định về hệ số mật độ xây dựng. Các chủ đầu tư không được phép tăng mật độ xây dựng lên 1,5 giống như với nhà ở xã hội.

  Pháp lý của nhà ở thương mại

  • Nhà ở thương mại dành cho tất cả các đối tượng có điều kiện tài chính có thể mua hoặc thuê.
  • Số lượng căn nhà được mua hoặc thuê không bị giới hạn.
  • Về quyền sở hữu khi mua nhà ở thương mại thì người Việt Nam sẽ được sở hữu lâu dài, còn người nước ngoài thì thời gian sở hữu tối đa là 50 năm.

  Đông Tăng Long là một dự án có nhà ở thương mại với nhiều loại hình như biệt thự, căn hộ chung cư, nhà phố,…

  Ưu và nhược điểm của nhà ở thương mại

  • Ưu điểm

  • Chất lượng công trình nhà ở thương mại cao hơn nhà ở xã hội.
  • Môi trường sống tốt, các dự án chú trọng đến diện tích cho mảng xanh và các tiện ích, mật độ xây dựng thấp.
  • Một người được sở hữu nhiều căn nhà ở thương mại.
  • Đối tượng mua/ thuê không bị giới hạn, ai cũng có thể mua/ thuê được nếu điều kiện tài chính cho phép.
  • Chủ sở hữu được tự do sang nhượng căn nhà của mình.
  • #### Nhược điểm
  • Giá cao hơn nhà ở xã hội, các dự án càng cao cấp thì giá bán càng cao.

  Phân biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại

  Bảng so sánh dưới đây sẽ giúp bạn dễ dàng phân biệt được nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

  Nhà ở xã hội

  Nhà ở thương mại

  Mục đích xây dựng

  Để hỗ trợ vấn đề nhà ở và an sinh xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp và trung bình có nhà để ở. Để kinh doanh thu lợi nhuận từ bán hoặc cho thuê.

  Diện tích nhà

  Bị giới hạn trong khoảng từ 25m2 sàn – 70m2 sàn.

  Trong một số trường hợp đặc biệt diện tích sàn sẽ được tăng lên đến 77m2.

  Diện tích sàn không bị giới hạn.

  Đối tượng mua/ thuê

  Chỉ có một số nhóm đối tượng mới được mua/ thuê nhà ở xã hội.Tất cả mọi đối tượng đều có thể mua nhà ở thương mại.

  Pháp lý

  • Hộ gia đình chỉ được hưởng chính sách mua nhà ở xã hội 1 lần.
  • Chủ sở hữu chỉ được bán nhà cho các đối tượng thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội.
  • Người nước ngoài không được mua nhà ở xã hội.
  • Người mua nhà được mua nhiều hơn một căn nhà ở thương mại.
  • Chủ sở hữu được tự do cho thuê hoặc chuyển nhượng nhà.
  • Người Việt Nam sẽ được sở hữu nhà lâu dài.
  • Người nước ngoài chỉ được sở hữu trong 50 năm.

  Giá bán

  Giá bán rẻ hơn nhà ở thương mại do được hưởng các ưu đãi như VAT chỉ 5%.Giá cao hơn giá nhà ở thương mại và được tính theo giá thị trường, vị trí và chất lượng công trình.

  Chính sách vay tiền

  Người mua nhà chỉ được chọn 1 trong 5 ngân hàng do Nhà nước quy định đó là:

  • Agribank
  • Vietinbank
  • Vietcombank
  • BIDV
  • VBSP Người mua nhà không bị giới hạn trong lựa chọn ngân hàng để vay tiền mua nhà.

  Có thể thấy rằng, với hai hình thức nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, cơ hội được sở hữu nhà của người dân đã được tăng lên. Hy vọng bài viết đã giúp bạn xác định loại hình nhà phù hợp với điều kiện tài chính và nhu cầu của mình. Chúc bạn sở hữu được một ngôi nhà mơ ước nhé.