Theo quy định của Luật Đất đai Việt Nam thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Tại điểm a khoản 4 điều 95 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thực hiện đăng ký biến động Đất đai.
Khoản 6 điều luật nêu trên quy định: Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Căn cứ vào quy định nêu trên trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày gia đình bạn ký Hợp đồng chuyển nhượng phải làm thủ tục đăng ký sang tên trước bạ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Để giải quyết việc các bên chưa làm thủ tục sang tên nhà đất, trước hết gia đình bạn gặp trực tiếp bên đã chuyển nhượng đề nghị họ làm thủ tục sang tên trước bạ nhà đất đúng như đã thỏa thuận trong Hợp đồng.
Trường hợp hòa giải không thành thì gia đình bạn có quyền khởi kiện, đề nghị Tòa án xét xử buộc bên bán phải thực hiện việc sang tên cho bên mua.
Ngoài ra, nếu sau 2-3 tháng, bạn mới thực hiện thủ tục đăng ký biến động thì bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai với mức phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
Để thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện và nộp đầy đủ các loại phí, lệ phí như: lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Hồ sơ bạn cần chuẩn bị gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
- Chứng minh nhân dân [bản công chứng không quá 06 tháng].
- Sổ hộ khẩu [bản công chứng không quá 06 tháng].
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [Bản gốc + bản công chứng không quá 06 tháng].
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
- Biên lai đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Tổng hợp – DK
Xem thêm
Mục lục bài viết
- 1. Thời hạn làm thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất ?
- 2. Tư vấn thủ tục sang tên GCNQSDĐ khi chồng qua đời ?
- 3. Tư vấn thủ tục sang tên thửa đất ?
- 4. Có thể kiện đòi lại đất khi con dâu tự ý sang tên đất ?
- 5. Thủ tục và chi phí sang tên nhà đất ?
1. Thời hạn làm thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất ?
Chào luật sư, luật sư cho tôi hỏi một vấn đề ạ. Tôi mới mua 1 thửa đất cách đây 3 ngày, hợp đồng đã có công chứng. Nhưng sắp tới tôi có việc cần phải đi xa nên tôi muốn sau 2-3 tháng nữa mới làm thủ tục sang tên. Vậy luật sư cho tôi hỏi, pháp luật có quy định là trong thời hạn bao nhiêu ngày kể từ ngày mua phải làm thủ tục sang tên không? Nếu sau 2-3 tháng tôi mới làm thủ tục sang tên thì sẽ bị xử lý thế nào?
Mong luật sư tư vấn ạ, xin ảm ơn luật sư.!
Luật sư trả lời:
Khoản 4 và khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 có quy định:
“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a] Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b] Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;…
h] Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i] Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k] Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l] Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;…
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế…”.
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Thứ hai, về việc xử lý vi phạm hành chính khi không thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Nếu sau 2-3 tháng, bạn mới thực hiện thủ tục đăng ký biến động thì bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo khoản 2 Điều 17 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai như sau:
“Điều 17. Không đăng ký đất đai
2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a,b,h,i và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a] Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
b] Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đaimà không thực hiện đăng ký biến động."
Để thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện và nộp đầy đủ các loại phí, lệ phí như: lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Hồ sơ, bao gồm:
1. Đơn đề nghị đăng ký biến động [ theo mẫu]
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất [ có công chứng, chứng thực ]
4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.[có chứng thực]
6. Biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trân trọng./.
2. Tư vấn thủ tục sang tên GCNQSDĐ khi chồng qua đời ?
Xin luật sư giúp tôi! Ba tôi mất được 2 năm mẹ tôi mới sang tên đất cho mẹ đứng tên mà xã bắt đóng tiền phạt 2 triệu vì sang tên chậm trễ có đúng pháp luật không? Rồi bắt mẹ tôi đóng tiền đủ thứ!
Xin luật sư giúp tôi. Tôi xin cảm ơn!
Người gửi:P.T.H
Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162
Trả lời:
Khoản 2 Điều 17 Nghị định số 91/2019/NĐ-CPquy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
“Điều 17. Không đăng ký đất đai
2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a,b,h,i và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a] Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
b] Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đaimà không thực hiện đăng ký biến động."
Dẫn chiếu tới các điểm a, b, h, i, k vàl khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp phải thực hiện đăng ký biến động đất đai:
“a] Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b] Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
h] Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i] Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k] Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l] Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;”
Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất không thực hiện đăng ký biến động đất đai đối với các trường hợp quy định tại các điểm a, b, h, i , k và l khoản 4 Điều 95 Luật dất đai trong thời hạn pháp luật quy định thì sẽ bị phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động; phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động." Thời hạn phải thực hiện đăng ký biến động đất đai được quy định tại khoản 6 điều 95 Luật đất đai như sau:
“Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Như vậy, theo quy định tại điểm a khoản 4, khoản 6 Điều 95 khi có sự chuyển đổi quyền sử dụng đất do thừa kế thì người sử dụng đất phải đi đăng ký biến động đất đai trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày phân chia quyền sử dụng đất là di sản thừa kế. Đối với trường hợp của bạn, mẹ bạn đã không đăng ký sang tên quyền sử dụng đất trong thời hạn pháp luật quy định, do đó mẹ bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với hình thức phạt tiền nêu trên. Vì vậy, việc UBND xã phạt mẹ bạn 2 triệu do sang tên quyền sử dụng đất chậm trễ là đúng với quy định của pháp luật.
Khi tiến hành thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, mẹ bạn phải nộp các khoản chi phí sau:
- Lệ phí trước bạ
-Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Phí địa chính
-Phí đo đạc, thẩm định [Nếu có]
Vậy bạn có thể xem lại những chi phí mà mẹ bạn đã nộp đã đúng với các loại phí và lệ phí nêu trên hay không.
Trân trọng./.
3. Tư vấn thủ tục sang tên thửa đất ?
Thưa luật sư, bố mẹ chồng tôi có 1 thửa đất được chia 4 phần. Trước đó đã bán 2 phần còn 2 phần. Hiện tại giờ ông bà ở chung với 2 bác, còn vợ chồng tôi thì ở riêng ra nhưng cũng trong thửa đất của ông bà. Phần đất mà ông bà với 2 bác ở thì đã làm nhà mới [Nhà của 2 bác làm ]. Nhưng còn thửa đất đó vẫn đứng tên của ông bà. hiện tại giờ ông bà muốn cắt 1 phần mà chúng tôi đang ở sang tên cho chúng tôi. Nên giờ tôi hỏi thủ tục làm thì như thế nào? Và bao giờ thì chúng tôi có sổ đỏ. [Mà sổ đúng tên của ông bà trước đó là sổ Hồng chứ ko phải sổ đỏ] ?
Tôi xin cảm ơn!
Người gửi: N.M
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi : 1900.6162
Trả lời:
Để chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất từ bố mẹ bạn sang cho hai vợ chồng bạn thì hai bên có thể thỏa thuận lập Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với cả hai trường hợp này thì đều được miễn thuế thu nhập cá nhân [theo điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân]. Và trình tự, thủ tục được tiến hành như sau:
Trước hết, gia đình bạn cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng. Sau khi nhận được công văn chấp thuận về việc tách thửa đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bạn cần tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho bất động sản. Sau đó bạn nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh. Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất [nếu có yêu cầu]
+ Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất; [Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất];
+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng/tặng cho [có công chứng].
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách. Sau khi chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; văn phòng đăng ký kinh doanh sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
Về việc cấp sổ đỏ thì hiện nay sổ đỏ hay sổ hồng đều có tên gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . Về thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì theo điểm d khoản 2 điều 61 Nghị định số 43/2014 quy định như sau:
"d] Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 15 ngày;"
Do đó, thời gian để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của bạn trong trường hợp này sẽ không quá 15 ngày kể từ khi văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận được hồ sơ hợp lệ.
Trân trọng./.
4. Có thể kiện đòi lại đất khi con dâu tự ý sang tên đất ?
Xin chào công ty Luật Minh Khuê.Xin luật sư tư vấn tôi vấn đề như sau và hướng dẫn tôi giải quyết vấn đề: Bà nội tôi ở cùng 2 vợ chồng con trai út đã mấy chục năm nay. Mọi tài sản đều đứng tên của bà nội, cho đến năm 2013 bà có đưa giấy chứng nhận QSDĐ [quyền sử dụng đất] cho con dâu giữ giúp.
Nhưng không ngờ cô con dâu đã tự ý chuyển đổi đứng tên mình mà không ai hay biết gì trong khi bà nội tôi không viết giấy ủy quyền hay cho tặng gì cả ?
Rất mong luật sư giúp cho tôi hướng dẫn tôi giải quyết vấn đề trên. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai: 1900.6162
Trả lời:
Ở đây cần khẳng định nếu việc sang tên đất cho con dâu không có bất cứ giấy tờ gì thì cần phải xem xét về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền. Khi có sự vi phạm trong thủ tục cấp giấy chứng nhận thì người có quyền lợi bị xâm phạm có thể làm thủ tục khiếu nại hành vi hành chính của cơ quan có thẩm quyền.
Điều 204 Luật đất đai năm 2013 quy định:
- Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
- Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Nếu quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho con dâu là không đúng, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của bạn thì bạn có quyền khiếu nại quyết định hành chính đó.
* Trình tự khiếu nại [Điều 7 Luật khiếu nại năm 2011 ]:
- Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.
- Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [sau đây gọi chung là cấp tỉnh] thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Bộ trưởng quản lý ngành, lĩnh vực hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần hai của Bộ trưởng hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.
* Hình thức khiếu nại [Điều 8 Luật Khiếu nại]:
- Việc khiếu nại được thực hiện bằng đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp.
- Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.
- Trường hợp người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Trân trọng./.
5. Thủ tục và chi phí sang tên nhà đất ?
Thưa luật sư, xin cho em hỏi ạ: Bố chồng em có 1182,7m2 đất thổ cư . Sổ đỏ được cấp ngày 1/12/2004 và sổ đỏ cấp cho hộ. Đến năm 2007 mẹ chồng em mất [bố của mẹ chồng em mất năm 1978, mẹ của mẹ chồng em mất 2011]. Trong sổ hộ khẩu năm 2004 có cả chị và em gái của chồng em. Năm 2010 bố em xây 3 tầng nhà trên đất đó. Năm đó 2 vợ chồng em lấy nhau. Nay bố em muốn cho chồng em nhà và đất đó.
Em xin hỏi thủ tục và chi phí để thực hiện việc sang tên nhà đất của gia đình em như thế nào ạ ?
Em xin cảm ơn.
- Bùi Thị Thanh Thuỷ
Luật sư trả lời:
Tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 có quy định khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất như sau:
"Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luậy về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; nhận chuyển nhượng sử dụng đất".
Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 về sở hữu chung về các thành viên gia đình:
"1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là người thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy địng tại Điều 213 của Bộ luật này."
Theo quy định tại khoản 5, điều 6 Thông tư Số: 33/2014/QĐ-BTNMT hướng dẫn:
“c] Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” [hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”], sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất [hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản] với … [ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất].”
Trong trường hợp này mẹ chồng của bạn chết không có di chúc để lại thì nghiễm nhiên phần di sản này sẽ được chia thừa kế theo pháp luật là chia đều cho hàng thừa kế đầu tiên gồm có bố chồng, chồng, chị chồng và em chồng của bạn. Phần di sản bao gồm nhà, đất được chia cho những người thừa kế theo pháp luật. Nay bố chồng của bạn muốn nhượng lại toàn bộ diện tích nhà và đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn thì có thể thực hiện hình thức là thỏa thuận với bố chồng, chị chồng và em chồng là từ chối nhận di sản thừa kế hoặc bố chồng, chị chồng và em chồng tặng cho tài sản mà được thừa kế của mẹ chồng bạn cho chồng bạn. Tuy nhiên, về mặt thủ tục thì nên thực hiện theo thủ tục từ chối di sản thừa kế, thì bạn nên thực hiện theo thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế.
Vì mẹ bạn mất năm 2007, mất trước khi Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực thì việc từ chối nhân di sản thừa kế áp dụng theo Điều 642 Bộ luật dân sự 2005 và thời hạn từ chối di sản là 6 tháng kể từ ngày mở thừa kế [ thời điểm mở thừa kế là thười điểm có tài sản chết].
Như vậy, các thành viên trong gia đình của bạn muốn từ chối nhận di sản mà mẹ chồng bạn để lại thì việc từ chối phải lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất thao quy định tại Khoản 6 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, như vậy bố chồng, chị chồng và em chồng phải buộc tới văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân nhân để làm thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế.
Sau khi làm thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế rồi trên giấy từ chứng nhận sử dụng đất vẫn đứng tên là hộ gia đình vì vậy việc định đoạt phải theo sự thống nhất và thỏa thuận của những người đồng sở hữu cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Để được chuyền nhượng quyền sử dụng đất sang cho cá nhân chồng bạn, thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ tại thời điểm cấp sổ.
Trong trường hợp này có thể thỏa thuận với những người trong gia đình của bạn chuyển quyền sử dụng đất từ hộ gia đình sang chuyển quyền sở hữu cho cá nhân là chồng của bạn đứng tên. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình sang cho cá nhân được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành mổ số điều của Luật đất đai, tại khoản 1 Điều 64:
" Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên".
Như vậy, khi đã đực sự đồng ý của các thành viên trong gia đình mà có tên trong giấy chúng nhận quyền sử dụng đất nhất trí rồi thì có thể chuyền quyền sử dụng đất sang cho chồng của bạn.
Thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ hộ gia đình sang cho cá nhân như sau:
Bước 1. Người có yêu cầu giải quyết thủ tục hành chính nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Văn phòng UBND cấp huyện và nhận biên nhận hồ sơ nếu hồ sơ hoàn chỉnh. Trường hợp hồ sơ chưa hoàn chỉnh, không tiếp nhận và hướng dẫn cho hộ gia đình, cá nhân hoàn chỉnh hồ sơ [nếu có].
Bước 2. Cán bộ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính pháp lý, sự đầy đủ của hồ sơ [01 ngày].
Bước 3. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý Giấy chứng nhận, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính và chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và Trả kết quả [02 ngày].
Bước 4. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thông báo cho người có yêu cầu giải quyết thủ tục hành chính đến nhận kết quả, kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thu phí, lệ phí, dịch vụ công theo quy định và trao kết quả giải quyết hồ sơ [01 ngày].
Hồ sơ gồm có [1 bộ]:
-Đơn đề nghị đăng ký biến động [mẫu 09/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT];
-Văn bản thỏa thuận chuyển đổi người sử dụng đất của tất cả các thành viên trong hộ từ đủ 15 tuổi trở lên được công chứng hoặc chứng thực theo quy định [bản chính].
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý: Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chưa bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không hoặc chưa có văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ngăn chặn việc chuyển nhượng, không có tranh chấp, khiếu nại lên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Lệ phí sang tên bao gồm:
-Lệ phí địa chính: do từng địa phương quy định.
-Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị chuyển nhượng [tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/ trường hợp].
-Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp cụ thể.
Phí công chứng khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất: Căn cứ thông tư liên tịch số 257/2016/TT-BTC quy định về mức thu, chế độ thu, nộp quản lý, sử dụng phí công chứng, phí chứng thực, phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng, phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng, lệ phí cấp thẻ công chứng viên như sau:
- Dưới 50 triệu đồng [50 nghìn].
- Từ 50 triều đồng đến 100 triều đồng [100 nghìn].
- Trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng [0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch].
- Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng [0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch].
- Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng [01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng].
- Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng [2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng].
- Trừ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng [3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng].
- Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng [5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng].
- Trên 100 tỷ đồng [ 33,2 triệu đồng + 0,02 của phần giá trị tài sản hoặc giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng [mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp]
Như vậy, căn cứ vào giá trị của hợp đồng hoặc giá trị của tài sản đó mà bạn có thể tính ra được phí công chứng khi thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao nhiêu.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê