Theo tính toán của giới chuyên gia, người dân Việt Nam mất khoảng 20-24 năm tích lũy và không chi tiêu mới mua được căn nhà đầu tiên. Khi giá nhà ở nội đô TP HCM ngày càng vượt xa tầm với, cùng với tác động từ dịch COVID-19, nhiều người có xu hướng tìm nhà ở khu vực vùng ven thay vì bám trụ tại TP HCM như trước đây.
[Ảnh minh họa: Ngọc Anh].
Người dân mất 20-24 năm tích lũy mới mua được căn nhà đầu tiên
Từ năm 2019, nguồn cung đất đối với BĐS nhà ở tại TP HCM giảm mạnh, tạo xu hướng cho các nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu ở thực tìm kiếm đến các khu vực lân cận. Các chuyên gia cho rằng đây là xu hướng tất yếu, theo quy luật nước chảy chỗ trũng.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam, một yếu tố quan trọng thúc đẩy xu hướng này phát triển rõ nét hơn trong những năm gần đây là giá nhà ở nói chung tại nội đô TP HCM đã tăng rất nhanh và đều đặn ở các phân khúc.
Thậm chí ngay cả giai đoạn dịch bệnh từ năm ngoái, giá nhà ở TP HCM vẫn tăng 15-7%/năm và ngày càng vượt xa khả năng của đại đa số người dân.
Khoảng hai năm trở lại đây, TP HCM gần như không còn sản phẩm nhà ở và căn hộ bình dân [dưới 1.000-1.500 USD/m2]. Giỏ hàng tầm trung [dưới 2.000 USD/m2] gần đây cũng không còn xuất hiện nhiều.
Hầu hết giỏ hàng trên thị trường hiện nay thuộc phân khúc hạng sang. Có những khu vực trước đây chỉ phát triển sản phẩm tầm trung, bình dân thì nay các chủ đầu tư đã chuyển sang dòng BĐS cao cấp.
"Điều này tạo áp lực rất lớn đối với những người có nhu cầu mua nhà nhưng thu nhập chỉ ở mức trung bình và phục vụ cho nhu cầu ở thực", ông Kiệt nhận định.
Tại sự kiện bất động sản do Cafeland tổ chức mới đây, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS đưa ra ví dụ cho thấy việc mua nhà ở trung tâm vượt tầm với của người dân: "Nếu lấy chỉ số giá nhà chia cho thu nhập bình quân của một người độc thân hoặc hộ gia đình tại Việt Nam trong một năm, con số này đã lên 20-24 lần.
Điều này có nghĩa, một người độc thân đi làm, tích lũy và không chi tiêu thì 20-24 năm sau có thể mua được căn nhà đầu tiên. Chỉ số này phù hợp khi ở mức 8-10 lần. Cầm 2-3 tỷ đồng để tìm một căn nhà ở TP HCM hiện nay quá vất vả. Người dân không còn cách nào khác là phải đi xa hơn…".
Người dân sẵn sàng bán nhà thành phố để mua nhà vùng ven
Theo nhận định của các chuyên gia, dịch COVID-19 như một cú huých khiến nhiều người có xu hướng tìm nơi an cư tại các khu đô thị vệ tinh thay vì bám trụ tại TP HCM như trước đây.
Ông Chánh cho biết, "COVID-19 là tác nhân đẩy nhanh quá trình dịch chuyển đầu tư BĐS ra vùng ven. Gần đây, giá nhà ở các hẻm, đặc biệt là hẻm ba gác [những hẻm chỉ có xe ba gác đi vào] đã chững lại, trong khi giá bán xung quanh vẫn tăng, thể hiện phần nào xu hướng người dân sẵn sàng bán những sản phẩm ở đó để đi xa hơn một chút mua không gian sống.
Những người sống ở đô thị vệ tinh, vùng ven để vào nội đô TP HCM làm việc bây giờ cảm thấy thích thú hơn ở trung tâm kẹt xe, ngập nước, khói bụi và giá nhà đã quá cao".
Trong khi với 2-3 tỷ đồng, người dân mỏi mắt không tìm được và mua nổi nhà tại TP HCM thì cùng với số tiền này, ông Chánh cho rằng nếu dùng đòn bẩy vừa phải [50%] đã có thể nghĩ đến việc đầu tư. Thậm chí, có những người cầm trong tay 500 triệu -1 tỷ vẫn có thể tìm được BĐS phù hợp nếu chịu khó.
"Như vùng Biên Hòa, người dân cầm khoảng 2 tỷ đồng là có thể có mảnh đất, còn xây một căn nhà cấp 4 dự trù thêm vài trăm triệu đồng. Vùng ven TP HCM hiện giờ giá đất đã khá cao nhưng với 2 tỷ đồng vẫn có thể tìm được một BĐS", ông Chánh nói.
Từ những kinh nghiệm thực tế, ông Chánh lưu ý nhà đầu tư: Đầu tư BĐS vùng ven mang tính trung và dài hạn nên cơ cấu nguồn tài chính dài hạn và sử dụng đòn bẩy tài chính thấp, từ 50% trở xuống khi nền kinh tế ổn định và 30% trở xuống khi nền kinh tế tiềm ẩn bất ổn như hiện nay.
Đầu tư và dịch chuyển ra BĐS vùng ven là xu hướng tất yếu, song, giới chuyên gia cho rằng để xu hướng này bền vững thì bài toán quy hoạch phải được đặt lên hàng đầu, trong đó có quy hoạch vùng, quy hoạch phân khu theo từng chức năng,...
26-08-2021 Sau dịch, nhà đầu tư sẽ quay lại thành phố hay dạt về vùng ven?
25-10-2021 Cầm trong tay 1-2 tỷ, sử dụng đòn bẩy tài chính thế nào để mua đất vùng ven?
Hiểu một cách đơn giản, môi giới nhà đất là đối tượng trung gian giữa người bán và người mua bất động sản. Vai trò của môi giới bất động sản là kết nối những người bán nhà đất với những người có nhu cầu mua nhà đất và ngược lại. Khi giao dịch giữa hai bên thành công, môi giới sẽ nhận được một khoản tiền thù lao gọi là "hoa hồng". Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu giao dịch BĐS, môi giới bất động sản còn bao gồm rất nhiều dịch vụ khác như:
- Dịch vụ định giá bất động sản
- Dịch vụ quảng cáo bất động sản
- Dịch vụ tư vấn đầu tư kinh doanh bất động sản
- Dịch vụ tư vấn pháp lý
- Dịch vụ quản lý tiếp thị các dự án bất động sản
- Dịch vụ đấu giá bất động sản
Theo tìm hiểu của Homedy, thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay tồn tại 2 hình thức môi giới nhà đất chính gồm:
- Môi giới độc quyền: Đây là hình thức nhà môi giới BĐS được độc quyền tiếp thị và độc quyền đại diện cho người bán. Ngoài ra, đối tượng này cũng có thể chào bán hoặc hợp tác với các nhà môi giới BĐS khác để giới thiệu tới các khách hàng tiềm năng và nhận lại khoản thù lao xứng đáng.
- Môi giới tự do: Đây là hình thức nhà môi giới BĐS giới thiệu khách hàng cho chủ sở hữu nhà đất, tư vấn cho khách hàng và hưởng khoản thù lao gọi là phí môi giới theo giá trị thành công mỗi thương vụ.
Xem thêm: Bạn có chắc đã hiểu rõ về nghề môi giới nhà đất là gì?
Phí môi giới nhà đất là gì?
Đối với những người chưa có kỹ năng hoặc không có nhiều thời gian để tìm kiếm khách hàng mua nhà đất, thuê nhà, thuê căn hộ,... thì lựa chọn dịch vụ môi giới nhà đất sẽ hợp lý hơn cả. Theo đó, môi giới BĐS là những người sẽ giúp chính chủ chịu trách nhiệm bán hoặc cho thuê các sản phẩm bất động sản.
Thông qua việc lập kế hoạch quảng cáo marketing, đàm phán thương thảo giá, nhà môi giới sẽ giúp chủ đầu tư, chủ nhà nhanh chóng bán hoặc cho thuê được với mức giá tốt. Họ là những người có đầy đủ kinh nghiệm, kiến thức để có thể giới thiệu sản phẩm nhà đất đến những khách hàng có nhu cầu.
Hiện nay, môi giới BĐS có thể là những cá nhân làm việc tự do hoặc các sàn, các công ty giao dịch bất động sản. Phí dich vụ môi giới nhà đất là khoản hoa hồng môi giới nhận được sau khi giao dịch thực hiện thành công. Tùy theo giá trị bất động sản và những thỏa thuận trong hợp đồng mà phí môi giới nhà đất 2022 sẽ khác.
Phí dịch vụ môi giới nhà đất 2022 là bao nhiêu?
Các loại sản phẩm bất động sản trong giao dịch môi giới chủ yếu là cho thuê hoặc bán căn hộ, mua bán nhà đất, sang nhượng cửa hàng, mặt bằng văn phòng, mặt bằng kinh doanh,... Chủ nhà hoặc chủ đầu tư sẽ phải bỏ ra một số tiền hoa hồng cho bên môi giới nếu giao dịch thành công. Mặc dù số tiền không quá lớn nhưng người bán sẽ nhanh chóng cho bán/ cho thuê. Tránh hiện tượng bất động sản để không rất phí.
Vậy chi phí môi giới 2022 là bao nhiêu? Thực tế thì khoản tiền này cũng không chênh lệch quá nhiều với chi phí môi giới 2019 hay các năm gần đây. Tỷ lệ hoa hồng cho một giao dịch thành công thường khoảng 1 đến 2% giá trị hợp đồng với giao dịch mua bán và 1 tháng tiền thuê nhà với giao dịch cho thuê 1 năm.
Mặc dù mức chi phí môi giới đã rõ ràng, tuy nhiên vẫn không tránh được việc giá thả nổi khó kiểm soát. Đặc biệt với các dự án nổi bật, các sàn môi giới có thể tự đưa ra mức phí môi giới khác nhau. Điều này tạo ra sự e dè và ấn tượng không tốt với ngành môi giới BĐS hiện nay. Bên cạnh đó, có 1 bộ phận “cò đất” tìm hiểu tình hình lợi dụng sự cấp bách của chủ nhà để thu phí môi giới cao nhằm chuộc lợi.
Sự chủ quan của khách hàng, “thỏa thuận miệng” rất khó kiểm soát. Có thể dẫn đến nhiều rủi ro về sau. Chính vì vậy, để tránh sự mập mờ, nghi ngờ lẫn nhau cả người mua và người bán phải nắm rõ chi phí dịch vụ môi giới nhà đất hiện nay. Nên tìm những nhà môi giới hoặc công ty môi giới uy tín. Đồng thời, các thỏa thuận, chi phí phải được nên rõ trong hợp đồng, ký kết rõ ràng giữa các bên tham gia.
Homedy.com là kênh thông tin bất động sản kết nối giữa chủ nhà, nhà môi giới với những khách hàng có nhu cầu. Với thông tin minh bạch, chính xác, rõ ràng mỗi tháng có hàng ngàn giao dịch với sự thoải mái, hài lòng tuyệt đối của cả bên tham gia đăng và tìm tin tức BĐS.
Theo Homedy Blog Nhà môi giới