Căn cứ Điều 110 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:
Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a] Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
b] Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
c] Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;
d] Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;
đ] Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;
e] Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;
g] Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Theo đó, đất thương mại dịch vụ ở địa bàn ưu đãi đầu tư thì có được hưởng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tuy nhiên đối với đất đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì sẽ không được hưởng chính sách này.
Trường hợp nào thì nhà nước sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất?
Tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
a] Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b] Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c] Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d] Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ] Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e] Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g] Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h] Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
a] Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b] Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
c] Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
d] Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ] Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
e] Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
g] Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h] Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i] Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Nhà nước sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khi thuộc các trường hợp tại khoản 1 nêu trên.
Đấu giá quyền sử dụng đất [Hình từ Internet]
Căn cứ Chương 4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 12 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định như sau:
Giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian sử dụng đất đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:
1. Chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự án.
2. Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ.
3. Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Như vậy, mặc dù đất thương mại dịch vụ này thuộc trường hợp được miễn tiền thuê đất do nằm trong địa bàn ưu đãi đầu tư nhưng vì đất sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ nên khi thực hiện giao đất, cho thuê đất nhà nước vẫn sẽ thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chứ không giao đất trực tiếp.
Quý khách cần hỏi thêm thông tin về Đấu giá quyền sử dụng đất có thể đặt câu hỏi tại đây.
| QUY ĐỊNH VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THUÊ ĐẤT, GIAO ĐẤT ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHÔNG THÔNG QUA HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ.
Thủ tục xin giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh ?
Hãng Luật Anh Bằng. Sine 2007 - Một Hãng Luật hàng đầu trong lĩnh vực tư vấn Dự án về thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận đầu tư… Chúng tôi với đội ngũ Luật sư chuyên sâu, giàu kinh nghiệm, nhiệt huyết với nghề, làm việc với tinh thần trách nhiệm cao. Hãng Luật Anh Bằng cam kết sẽ mang lại sự hài lòng đối với Quý khách hàng khi sử dụng dịch vụ của Chúng tôi.
Để thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất rất phức tạp, cần rất nhiều thời gian của Quý khách hàng. Hãy để chúng tôi giúp đại diện, đồng hành cùng Quý khách hàng, giúp Quý khách hàng hoàn thiện toàn bộ hồ sơ một cách chuẩn mực, nhanh chóng, kịp thời nhất. Hãng Luật Anh Bằng xin đưa ra một số hướng dẫn liên quan đến thủ tục hành chính trong lĩnh vực xin giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp Tỉnh như sau:
Về thẩm quyền: UBND cấp tỉnh thực hiện.
Trình tự thực hiện: Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực dự án vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt mà không phải chờ đến khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.
〉 Trình tự thực hiện cụ thể như sau:
Bước 1: Người xin giao đất, thuê đất nộp hồ sơ giao đất thuê đất [kèm theo hồ sơ về tài chính: khai tiền sử dụng đất; khai tiền thuê đất thuê mặt nước] tại Trung tâm Hành chính công tỉnh.
Trường hợp người sử dụng đất ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ hoặc nhận kết quả thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Bộ phận giao dịch một cửa kiểm tra hồ sơ, vào sổ theo dõi và viết phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ, chuyển hồ sơ đến lãnh đạo Sở giao Phòng Quy hoạch - Kế hoạch giải quyết. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường thông báo trả lại hồ sơ và nêu rõ lý do trả lại hồ sơ hoặc hướng dẫn bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ để nộp lại theo quy định.
Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra, thẩm định hồ sơ, hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính; trình UBND tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 4: Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh xem xét, ký quyết định giao đất, cho thuê đất; gửi quyết định giao đất, cho thuê đất cho Sở Tài nguyên và Môi trường, các sở, ban, ngành, địa phương có liên quan và chủ đầu tư.
Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho Cục thuế để xác định nghĩa vụ tài chính sau khi nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh. Trong trường hợp cần thiết, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với cơ quan thuế, cơ quan tài chính và các cơ quan khác có liên quan xác định vị trí và giá trị của thửa đất hoặc khu đất cần phải xác định nghĩa vụ tài chính để làm cơ sở áp dụng phương pháp xác định giá đất phù hợp theo đúng quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
Bước 6: Kể từ khi nhận đủ hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến, Cục thuế thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính gửi Văn phòng đăng ký đất đai và cho người sử dụng đất.
Bước 7: Sau khi nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp UBND cấp xã, chủ đầu tư tiến hành giao đất trên thực địa; ký hợp đồng thuê đất [đối với trường hợp thuê đất]; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư sau khi chủ đầu tư thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
〉 Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư:
a. Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014.
b. Bản sao Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư;
Trường hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì không phải nộp kèm bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư nhưng phải nộp bản sao quyết định đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
c. Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; Thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án.
d. Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất kèm thống kê thửa đất [ Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất].
- Đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm:
a. Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014.
b. Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất kèm thống kê thửa đất [ Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất].
c. Bản sao thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
d. Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp hợp xin giao đất của cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.
〉 Lệ phí nhà nước:
Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất các tổ chức 3.000.000 đồng/hồ sơ; Riêng khối trường học, y tế, nhà văn hóa thuộc UBND cấp xã và đất cơ sở tôn giáo 350.000đồng/hồ sơ.
〉 Thời hạn giải quyết:
Tổng số thời hạn giải quyết không quá hai [20] mươi ngày làm việc tùy từng dự án [vụ việc cụ thể], trong đó:
- Thời hạn kiểm tra hồ sơ: Không quá hai [02] ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ.
- Thời hạn thẩm định hồ sơ: Không quá ba [03] ngày làm việc kể từ ngày ra văn bản tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.
- Thời hạn trình hồ sơ: Không quá hai [02] ngày làm việc.
- Thời hạn giải quyết hồ sơ và trả hồ sơ: Không quá bốn [04] ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do Sở Tài nguyên và Môi trường trình.
- Thời hạn cung cấp thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính: Không quá ba [03] ngày làm việc, kể từ ngày nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh.
- Thời hạn thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính: Không quá ba [03] ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ của người sử dụng đất do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến.
- Thời hạn bàn giao đất thực địa, ký hợp đồng thuê đất, trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư: Không quá ba [03] ngày làm việc, kể từ ngày nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm mười lăm [15] ngày làm việc. Trong đó: Thời hạn thẩm định hồ sơ được tăng thêm ba [03] ngày; thời hạn giải quyết hồ sơ được tăng thêm bốn [04] ngày; thời hạn cung cấp thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính được tăng thêm [03] ngày; thời hạn thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính được tăng thêm hai [02] ngày; thời hạn bàn giao đất thực địa, ký hợp đồng thuê đất, trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư được tăng thêm ba [03] ngày.
〉 Cơ quan thực hiện: Sở tài nguyên và môi trường.
〉 Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
〉 Cơ quan phối hợp: Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã, Các Sở, ban, ngành và các tổ chức, cá nhân có liên quan.
Yêu cầu hoặc điều kiện để thực hiện TTHC:
Thực hiện theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
a. Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 ha đất trồng lúa trở lên; từ 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
b. Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 ha đất trồng lúa; dưới 20 ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
a. Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
b. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên;
- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
- Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:
+ Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
+ Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
Trân trọng được gửi tới Quý vị. Bài viết có tính chất tham khảo.
Hãng Luật Anh Bằng, chúng tôi một hãng luật chuyên sâu với đội ngũ Luật sư, chuyên gia giỏi, nhiều năm kinh nghiệm hoạt động tư vấn, cung ứng các dịch vụ trong lĩnh vực về Doanh nghiệp, Đầu tư, Dự án gắn liền với việc thuê đất xây dựng nhà xưởng, kho tàng...phục vụ sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Chúng tôi đã tư vấn phương án, giải pháp và thực hiện thành công thủ tục pháp lý đến đưa dự án vào hoạt động cho hàng trăm nhà đầu tư trước nước và nước ngoài [trong đó đặc biệt là các nhà đầu tư Hàn Quốc]. Quý vị có nhu cầu tư vấn, sử dụng dịch vụ xin mời liên hệ với chúng tôi để được tư vấn giải pháp tối ưu và thụ hưởng dịch vụ chuyên nghiệp, đẳng cấp, hoàn hảo. Điện thoại: 0243.7.673.930 * 0243.7.675.594 [HC]; 0913 092 912 * 0982 69 29 12 - Ls Bằng [24/7]. Trân trọng.
〉 Hãng Luật Anh Bằng | Luật sư tư vấn | Doanh nghiệp | Đầu tư | Giấy phép | Dự án | Thuê đất | Điều chỉnh dự án | Chuyển nhượng dự án...