Quy chuẩn xây dựng nhà ở đô thị mới nhất theo QCVN 04-1:2015/BXD thể hiện rất rõ các quy định xây dựng nhà ở đô thị đã được điều chỉnh linh hoạt với điều kiện thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư và đơn vị thiết kế xây những công trình độc đáo trong thiết kế và chất lượng trong thi công.
Thấu hiểu sự quan trọng của việc nắm bắt các quy định, quy trình, văn bản giấy tờ pháp lý về cấp phép xây dựng nên từ nhiều năm trước Công ty Cổ phần Tư vấn Xây dựng Sơn Hà [SHAc, Sơn Hà Architecture] đã phát triển mạnh các bài viết tổng hợp nội dung này. Nếu quý vị đang có ý định xây nhà đô thị thì chúng tôi tin chắc rằng với bài viết hôm nay quý vị sẽ thấy mình đã đầu tư thời gian đúng đắn và sẽ sớm sở hữu những mẫu nhà biệt thự đẹp, đẳng cấp.
SHAC trân trọng mời bạn đọc tham khảo bài viết tại đây nội dung quy chuẩn xây dựng nhà ở đô thị QCVN 04-1:2015/BXD.
Đâu tiên, chúng tôi xin được mời quý vị đến với các yêu cầu chung nhất về xây dựng nhà ở đô thị.
Bạn nên xem: Tổng hợp đầy đủ các Tiêu chuẩn Xây dựng Việt Nam mới nhất 2018
1] Nhà ở phải được xây dựng theo quy hoạch và thiết kế đô thị được duyệt. Vị trí xây dựng phải có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật: đường cho xe chữa cháy, hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác, hệ thống truyền thông.
2] Cấp công trình nhà ở được xác định theo nguyên tắc quy định tại QCVN 03:2012/BXD, căn cứ vào quy mô, mục đích, tầm quan trọng, thời hạn sử dụng [tuổi thọ], vật liệu sử dụng và yêu cầu kỹ thuật xây dựng công trình. Cấp công trình nhà ở không được thấp hơn quy định tại Bảng 1.
3] Các yêu cầu về phòng chống thiên tai:
– Không xây dựng nhà trên các vùng có nguy cơ địa chất nguy hiểm [sạt lở, trượt đất …], vùng có lũ quét;
– Công trình nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của động đất, gió bão, dông sét, lũ, lụt, nước biển dâng, sóng thần phải được thiết kế và xây dựng phù hợp với các yêu cầu của QCVN
02:2009/BXD về số liệu điều kiện tự nhiên của khu vực xây dựng. Các giải pháp kỹ thuật phải tuân thủ theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.
4] Công trình nhà ở phải được phòng chống mối theo các tiêu chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng.
5] Công trình phải đảm bảo người khuyết tật tiếp cận sử dụng theo QCVN 10:2014/BXD.
6] Trong quá trình xây dựng, sửa chữa và vận hành, nhà ở phải đảm bảo các yêu cầu an toàn cháy theo QCVN 06:2010/BXD và các quy định bổ sung trong Quy chuẩn này. Việc trang bị, bố trí, kiểm tra, bảo dưỡng các phương tiện phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải đảm bảo theo yêu cầu của quy định hiện hành.
7] Hệ thống tường bao, mái, các hệ thống thông gió, điều hoà không khí, chiếu sáng, sử dụng điện năng, đun nước nóng phải đáp ứng các yêu cầu sử dụng năng lượng hiệu quả trong QCVN 09:2013/BXD.
8] Các yêu cầu về phòng chống thấm dột, hơi ẩm, độc hại, bảo vệ khỏi ngã, xô và va đập, thông gió, chiếu sáng, chống ồn và an toàn sử dụng kính phải tuân theo QCXDVN 05:2008/BXD.
9] Các căn hộ, phòng ở, không gian chung [phòng công cộng, nhà để xe, sảnh chung, hành lang chung, cầu thang bộ, thang máy, các không gian công cộng khác] và thiết bị sử dụng chung của nhà chung cư, nhà ở tập thể phải được sử dụng đúng công năng thiết kế. Đối với phần nhà chung cư nằm trong tòa nhà có nhiều chức năng thì sảnh, lối vào, thang máy phải được bố trí riêng.
10] Việc cải tạo, sửa chữa bên trong nhà chung cư và nhà ở tập thể phải đảm bảo không được làm giảm khả năng chịu lực của nhà và khả năng vận hành của hệ thống kỹ thuật chung.
11] Nhà ở phải được bảo trì, sửa chữa trong suốt tuổi thọ của công trình. Các trang thiết bị công trình phải được bảo dưỡng, bảo trì, sửa chữa hoặc thay thế nhằm đảm bảo công năng sử dụng bình thường.
Tiếp đến là các quy định xây dựng nhà ở đô thị với các yêu cầu về kiến trúc giúp công trình đảm bảo thẩm mỹ và hài hòa với cảnh quan.
1] Các căn hộ trong chung cư phải đảm bảo độc lập, khép kín.
2] Chiếu sáng tự nhiên:
– Căn hộ phải được chiếu sáng tự nhiên;
– Căn hộ từ 2 phòng trở lên: chỉ cho phép tối đa 1 phòng không có chiếu sáng tự nhiên
– Nhà ở tập thể: tối thiểu 40 % số phòng phải được chiếu sáng tự nhiên.
3] Một căn hộ phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Phòng ở bao gồm cả chức năng ngủ, sinh hoạt chung và bếp phải có diện tích sử dụng tối thiểu là 20 m2.
4] Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ một phòng ngủ không được nhỏ hơn 10 m2; trong căn hộ nhiều phòng ngủ thì phải có một phòng ngủ không nhỏ hơn 10 m2, các phòng ngủ khác không nhỏ hơn 6 m2. Phòng ngủ phải được thông gió.
5] Diện tích ở tối thiểu đối với nhà ở tập thể là 4 m2 /người.
6] Phòng bếp phải được cấp khí tươi và có hệ thống thông gió thải khí ra ngoài.
7] Chiều cao thông thủy:
– Phòng ở không được nhỏ hơn 2,7 m;
– Phòng ở của nhà ở tập thể có giường tầng không được nhỏ hơn 3,3 m;
– Phòng bếp và phòng vệ sinh không được nhỏ hơn 2,4 m.
– Tầng hầm và tầng nửa hầm của nhà chung cư, nhà ở tập thể không nhỏ hơn 2,2 m.
8] Khi sử dụng không gian bên trong của mái dốc làm phòng ngủ hoặc phòng sinh hoạt chung thì chiều cao thông thủy của 1/2 diện tích phòng không được nhỏ hơn 2,1 m.
9] Trong nhà chung cư, nhà ở tập thể không được bố trí:
a] Các kho có chứa hóa chất;
b] Các phòng thuộc hạng nguy hiểm cháy nổ A hoặc B theo QCVN 06:2010/BXD;
c] Phòng sản xuất, xét nghiệm, chuẩn đoán bệnh có các thiết bị là nguồn phóng xạ; các cơ sở thí nghiệm, các dịch vụ phát sinh tiếng ồn vượt quá quy định theo QCVN 26:2010/BTNMT.
11] Cửa sổ:
a] Cửa sổ các phòng từ tầng 9 trở lên chỉ được làm cửa lật hoặc cửa trượt. Vị trí của các bộ phận điều khiển đóng mở cửa phải thực hiện theo QCVN 05:2008/BXD. Rào hoặc lan can chống rơi ngã tại các cửa sổ đối với phòng từ tầng 9 trở lên phải không thấp hơn 1,4 m; đối với phòng dưới tầng 9 phải không thấp hơn 1,1 m.
b] Đối với căn hộ không có lôgia, cần bố trí tối thiểu một cửa sổ có kích thước lỗ mở thông thủy không nhỏ 600×600 mm phục vụ cứu hộ, cứu nạn.
12] Chỗ để xe:
a] Cứ 100 m2 diện tích sử dụng của căn hộ phải có tối thiểu 20 m2 chỗ để xe [kể cả đường nội bộ trong nhà xe] bố trí trong khuôn viên đất xây dựng chung cư. Nhà xe phải đáp ứng yêu cầu kỹ thuật của QCVN 08:2009/BXD.
b] Cho phép bố trí một phần hoặc toàn bộ diện tích chỗ để xe bên ngoài khuôn viên đất xây dựng của chung cư với điều kiện phần đất bên ngoài này phải nằm trong dự án được duyệt và tổng diện tích chỗ để xe ở cả hai phần không được nhỏ hơn định mức 20 m2 cho 100 m2 diện tích sử dụng của căn hộ.
c] Ðối với chung cư sử dụng gara để xe cơ khí hoặc tự động thì cứ 100 m2 diện tích sử dụng của căn hộ phải có tối thiểu 12 m2 chỗ để xe trong gara [diện tích đường ra vào nhà xe được tính riêng theo tiêu chuẩn của gara áp dụng cho công trình].
d] Ðối với nhà ở xã hội, nhà ở tập thể: diện tích chỗ để xe [kể cả đường nội bộ trong nhà xe] được phép lấy bằng 60 % định mức quy định tại các khoản a], b] và c] của điều này.
e] Chỗ để xe cho các căn hộ của chung cư có nhiều chức năng phải được bố trí riêng.
13] Không gian phục vụ các sinh hoạt chung:
– Đối với mỗi khối nhà chung cư: chỉ tiêu diện tích sử dụng tối thiểu bằng 0,8 m2/căn hộ;
– Đối với mỗi nhà ở tập thể: chỉ tiêu diện tích sử dụng tối thiểu bằng 0,8 m2/phòng ở.
– Trường hợp có nhiều khối nhà trong cùng dự án xây dựng, cho phép kết hợp không gian phục vụ các sinh hoạt chung cho toàn khu. Tổng diện tích phục vụ các sinh hoạt chung của toàn khu cho phép giảm tối đa 50 %. Bán kính từ các khối nhà tới không gian phục vụ sinh hoạt chung không quá 500 m.
14] Phải có chỗ phơi quần áo ở nơi thông thoáng, đảm bảo mỹ quan của nhà và đô thị.
15] Tại mái, cần bố trí các cột, chốt đủ chắc chắn để neo giữ dây treo lồng hoặc giáo vệ sinh hoặc sửa chữa mặt ngoài công trình.
16] Đường cho xe chữa cháy và mặt bằng – không gian của nhà chung cư, nhà ở tập thể phải phù hợp QCVN 06:2010/BXD và 2.10 của Quy chuẩn này.
Cuối cùng là những quy định xây dựng nhà ở đô thị được soạn thảo dựa trên các yêu cầu về kết cấu công trình. SHAC mời bạn đọc tham khảo thêm.
Xem thêm: Tổng hợp đầy đủ nhất về tiêu chuẩn thiết kế biệt thự
Quy định xây dựng nhà ở đô thị với các yêu cầu về kết cấu cập nhật mới nhất 2018
1] Yêu cầu về kết cấu
2] Kết cấu và các bộ phận phi kết cấu của nhà ở phải đảm bảo các yêu cầu dưới đây:
a] Các kết cấu và nền phải được tính toán với các tải trọng và tổ hợp tải trọng bất lợi nhất tác động lên chúng, kể cả tải trọng theo thời gian, trong đó các tải trọng liên quan đến điều kiện tự nhiên của Việt Nam [gió bão, động đất, sét, số liệu khí tượng] được lấy theo QCVN 02:2009/BXD.
b] Nhà, bộ phận của nhà phải duy trì được điều kiện sử dụng bình thường, không bị biến dạng và suy giảm các tính chất khác quá giới hạn cho phép của tiêu chuẩn áp dụng cho công trình.
c] Các kết cấu, vật liệu của nhà phải đảm bảo yêu cầu về khả năng chịu lửa theo QCVN 06:2010/BXD và quy định bổ sung trong 2.10 của Quy chuẩn này.
[Các loại cửa có yêu cầu chống cháy phải được kiểm tra, thử nghiệm về khả năng chịu lửa theo
các tiêu chuẩn áp dụng cho công trình]
d] Vật liệu sử dụng cho nhà ở phải đảm bảo độ bền lâu trước tác động của khí hậu, xâm thực của môi trường xung quanh, của các tác nhân sinh học và tác nhân có hại khác, phù hợp với các tiêu chuẩn bảo vệ kết cấu xây dựng của Việt Nam; đảm bảo cho kết cấu công trình có khả năng chịu lực và khả năng sử dụng bình thường như đã nêu tại các khoản a], b] và c] của điều này mà không phải sửa chữa lớn trong thời hạn sử dụng [tuổi thọ].
3] Khi cải tạo nhà ở cần tính đến sơ đồ kết cấu nhà đã bị thay đổi trong quá trình khai thác sử dụng hoặc đã được sửa chữa hoặc gia cường trước đó.
4] Nhà ở trong quá trình thi công xây dựng và sử dụng không được gây hư hỏng tới công trình liền kề ở phần ngầm và trên mặt đất.
5] Nhà chung cư, nhà ở tập thể có chiều cao trên 75 m. Nhà có chiều cao kết cấu [tính từ mặt móng đến cao độ trục của xà đỡ sàn mái] lớn hơn 75 m, ngoài các yêu cầu từ 2.2.1 đến 2.2.3 đã nêu ở trên, cần đảm bảo thêm các yêu cầu sau:
a] Chuyển dịch ngang ở trạng thái sử dụng bình thường [trạng thái giới hạn thứ 2] của đỉnh nhà phải không được lớn hơn giá trị quy định theo tiêu chuẩn lựa chọn áp dụng;
b] Gia tốc dao động của sàn tầng trên cùng do tải trọng gió không vượt quá giá trị quy định trong tiêu chuẩn thiết kế lựa chọn áp dụng.
c] Các kết cấu chịu lực của nhà cần được tính toán khả năng bị phá hoại cục bộ dẫn tới phá hủy dây chuyền hệ kết cấu toàn nhà theo tiêu chuẩn thiết kế lựa chọn áp dụng.
Bộ Xây dựng đã ban hành qui chuẩn xây dựng mới [có hiệu lực kể từ ngày 3-4-2008] để thay thế một số nội dung của qui chuẩn xây dựng cũ ban hành từ năm 1996.
Theo đó, lô đất xây dựng nhà ở phải đảm bảo yêu cầu về diện tích và kích thước tối thiểu phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian.
Tại các khu quy hoạch xây dựng mới: Khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới > 20m, lô đất xây dựng nhà ở gia đình phải > 45m2 [có chiều rộng và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng > 5m]. Khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới < 20m, lô đất xây dựng nhà ở gia đình phải > 36m2 [có chiều rộng và chiều sâu > 4m].
Tại các khu đô thị hiện hữu: lô đất đủ chuẩn phải có diện tích không nhỏ hơn 36m2 [có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 3m].
Đối với những diện tích không đủ chuẩn nằm mặt tiền đường, nếu dưới 15m2 hoặc có chiều rộng hay chiều sâu nhỏ hơn 3m thì chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng, không được xây dựng mới. Nếu diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2 [rộng, sâu > 3m], được phép cải tạo, sửa chữa theo qui mô số tầng hiện hữu hoặc xây dựng mới tối đa hai tầng [có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng], chiều cao không quá 13,4m.
Trường hợp đất nằm trong hẻm, nếu diện tích dưới 15m2 thì chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng, không được xây dựng mới [khi có chiều rộng hay chiều sâu nhỏ hơn 3m] hoặc được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hay xây dựng mới qui mô một tầng, chiều cao không quá 8,8m [khi rộng, sâu > 3m].
Nếu diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2, người dân được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng [nếu có chiều rộng, sâu nhỏ hơn 2m]; được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng mới tối đa hai tầng [nếu rộng, sâu từ 2m đến dưới 3m]; được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng mới tối đa ba tầng [nếu rộng, sâu từ 3 m trở lên].
Từ nay, người dân có thể tự xác định nhà mình được xây tối đa bao nhiêu tầng. Cụ thể, nhà liên kế có mặt tiền xây dựng giáp lộ giới, số tầng và chiều cao phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới đường.
Trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ sẽ có những phần nhà được phép xây sát chỉ giới đường đỏ.
- Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:
+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;
+ Từ độ cao 1m [tính từ mặt vỉa hè] trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.
- Trong khoảng không từ độ cao 3,5m [so với mặt vỉa hè] trở lên, các bộ phận cố định của nhà [ôvăng, sênô, bancông, mái đua…, trừ mái đón, mái hè] được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:
+ Độ vươn ra [đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra], tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;
+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực.
+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.
Không bộ phận nào của ngôi nhà, kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất [móng, đường ống] được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh;
Không được xả nước mưa, nước thải các loại [kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh], khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.
Các yêu cầu kỹ thuật khác cũng phải tuân theo những tiêu chí quy định:
- Miệng xả ống khói, ống thông hơi không được hướng ra đường phố.
- Máy điều hòa nhiệt độ không khí nếu đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường đỏ phải ở độ cao trên 2,7m và không được xả nước ngưng trực tiếp lên mặt hè, đường phố.
- Biển quảng cáo đặt ở mặt tiền ngôi nhà không được sử dụng các vật liệu có độ phản quang lớn hơn 70%.
- Ở mặt tiền các ngôi nhà dọc các đường phố không được bố trí sân phơi quần áo.
- Hàng rào phải có hình thức kiến trúc thoáng, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực, trừ những trường hợp có nhu cầu bảo vệ, ngăn cách với đường phố [cơ quan cần bảo vệ, trường học, trạm biến thế điện…].
Riêng đối với màu sắc công trình, mặt ngoài nhà [mặt tiền, mặt bên] không sử dụng các màu nóng [đỏ, đen], màu chói [vàng, cam] trên toàn bộ mặt tiền nhà. Không sử dụng gạch lát màu tối, có độ bóng cao để phủ trên toàn bộ mặt tiền nhà.
Quý vị cũng có thể xem thêm về bộ sưu tập thiết kế nhà đẹp của SHAC tại đây:
Mọi chi tiết xin liên hệ:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN XÂY DỰNG SƠN HÀ [SHAC]
Trụ sở chính: Số 318 – 319 HK3 đường Bùi Viện, Lê Chân, Hải Phòng
- Điện thoại: 0225 2222 555
- Hotline: 0906 222 555
- Email:
Văn phòng đại diện
- Tại Hà Nội: Số 4/172, Ngọc Hồi, Huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội
- Tại Quảng Ninh: Số 289 P. Giếng Đáy, TP. Hạ Long, Tỉnh. Quảng Ninh
- Tại Đà Nẵng: Số 51m đường Nguyễn Chí Thanh, P. Thạch Thang. Quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng
- Tại Sài Gòn: Số 45 Đường 17 khu B, An Phú, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh
- Xưởng nội thất: Số 45 Thống Trực, Nam Sơn. Kiến An, TP. Hải Phòng