Gần đây, chúng ta thường hay nghe đến thuật ngữ công chứng vi bằng trong mua bán nhà đất, thường là dùng trong các trường hợp sổ hồng chung cho 2-3 căn nhà, sổ nhà đang thế chấp tại ngân hàng, hiện trạng pháp lý nhà đất chưa hoàn thiện hoặc bị dính quy hoạch chưa có sổ nhưng chủ nhà đất lại muốn chuyển nhượng cho người khác….
Những trường hợp trên không thể thực hiện giao dịch qua phòng công chứng nên bên bán thường chọn lập vi bằng, bên mua thiếu hiểu biết lại nhầm tưởng lập vi bằng nhà đất là công chứng vi bằng và có tính pháp lý cao hơn do có thêm công đoạn quay phim, chụp hình để chứng minh việc mua bán đó…. Do đó, để hiểu rõ hơn về Vi bằng là gì? Có nên mua nhà vi bằng?, mời quý khách đọc thêm bài bên dưới:
Vi bằng là gì? Công chứng vi bằng là gì?
Vi Bằng là văn bản do văn phòng công chứng Thừa phát lại lập dùng để ghi nhận hành vi, sự kiện được dùng làm bằng chứng xét xử và trong những mối quan hệ pháp lý khác.…
Việc lập vi bằng là việc ghi chép lại nội dung của sự kiện. Không những thế, còn ghi lại một cách đầy đủ, rõ nét bằng hình ảnh, hoặc băng hình, hoặc những tài liệu dùng làm bằng chứng khác. Vi bằng có giá trị dùng làm bằng chứng để tòa án xét xử khi giải quyết vụ án trên tòa.
Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.
Trong các giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Hiện tại cũng chỉ có hành vi lập vi bằng chứ không có thuật ngữ công chứng vi bằng hay công chứng thừa phát lại; 2 thuật ngữ trên được nhiều cò đất sử dụng để tạo sự tin tưởng cho khách mua là việc mua bán này được công chứng.
Thừa phát lại là gì?
Thừa phát lại chính là người được nhà nước bổ nhiệm và trao quyền để thực hiện các việc thi hành án dân sự, tống đạt giấy tờ, lập vi bằng và các công việc khác theo quy định của pháp luật. Còn văn phòng thừa phát lại là một tổ chức hành nghề Thừa phát lại.
Những công việc cụ thể của thừa phát lại
- Lập vi bằng theo yêu cầu của các cá nhân, cơ quan, tổ chức.
- Thực hiện việc tống đạt quyết định theo yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án dân sự.
- Trực tiếp tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự.
- Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của chính đương sự.
- Thừa phát lại sẽ không tổ chức thi hành án các bản án, quyết định thuộc diện Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành án.
Giá trị pháp lý của vi bằng như thế nào?
- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Vi bằng không thay thế cho văn bản công chứng, văn bản chứng thực và những văn bản hành chính khác
Xem thêm bài viết liên quan về thủ tục pháp luật:
Phân biệt giữa văn bản công chứng và văn bản vi bằng
| Nội dung | Văn bản vi bằng | Văn bản công chứng |
| Khái niệm | Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP | Là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng 2014 |
| Chủ thể lập | Thừa phát lại | Công chứng viên |
| Nội dung thể hiện | Vi bằng được lập bằng văn bản tiếng Việt, có nội dung chủ yếu sau đây:
– Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;
– Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
– Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng;
– Họ, tên người tham gia khác [nếu có];
– Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
– Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng; – Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác [nếu có] và người có hành vi bị lập vi bằng [nếu họ có yêu cầu]. |
Văn bản công chứng bao gồm các nội dung sau đây:
– Hợp đồng, giao dịch, bản dịch; – Lời chứng của công chứng viên. |
| Giá trị pháp lý | Giá trị chứng cứ | Giá trị chứng cứ và thi hành |
| Hậu quả pháp lý | Vi bằng không phải là hợp đồng, giao dịch. Vi bằng chỉ là sự ghi nhận những sự kiện, hành vi, tuyên bố, cam kết, thỏa thuận, xác nhận sự kiện có thật.
Hành vi của các bên tham gia vào quá trình lập vi bằng, tương ứng với những quy định của pháp luật có liên quan mới làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của họ theo quy định của pháp luật và họ tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về hành vi của mình |
Hợp đồng, giao dịch có hiệu lực thi hành đối với các bên, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu, pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. |
| Chế độ lưu trữ | – 1 bản tại Sở tư pháp;
– 1 bản cho người yêu cầu; – 1 bản tại Văn phòng |
Lưu trữ tại Văn phòng công chứng và các bên có liên quan |
| Căn cứ pháp luật | Nghị định 08/2020/NĐ-CP | Luật công chứng 2014 |
Lập vi bằng là gì? các bước lập vi bằng theo quy định pháp luật
Lập vi bằng là hành vi nhờ văn phòng Thừa phát lại chứng kiến và ghi nhận sự kiện mà 2 bên tiến hành giao dịch với nhau một cách khách quan
Bước 1: Đến văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng.
Khách hàng có nhu cầu lập vi bằng sẽ làm việc với Thừa phát lại. Văn phòng Thừa phát lại sẽ tư vấn chi tiết cho khách hàng về các quy định pháp luật có liên quan đến việc lập vi bằng mà khách hàng muốn.
Khách hàng sẽ điền thông tin vào phiếu yêu cầu lập vi bằng. Bên văn phòng Thừa phát lại sẽ kiểm tra tính hợp pháp của phiếu yêu cầu lập vi bằng. Trường hợp khách hàng yêu cầu lập vi bằng thông qua các phương tiện thông tin khác, Phiếu yêu cầu lập vi bằng, Phiếu cung cấp thông tin sẽ được thực hiện tại nơi khách hàng yêu cầu.
Bước 2: Thỏa thuận và thương lượng lập vi bằng.
Khi đã thỏa thuận và thương lượng tất cả các vấn đề liên quan đến việc lập vi bằng, khách hàng được yêu cầu cung cấp thông tin bao gồm: Địa điểm lập vi bằng, thời gian lập vi bằng, chi phí lập vi bằng, các thỏa thuận khác…
Việc thỏa thuận lập vi bằng sẽ được lập thành 02 bản, mỗi bên sẽ giữ 01 bản. Nếu thông tin và tài liệu cung cấp không đầy đủ, không chính xác dẫn đến việc lập vi bằng của thừa phát lại không đúng thì người yêu cầu phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về những sai sót đó.
Bước 3: Tiến hành lập vi bằng
Mẫu vi bằng có thể được lập tại Văn phòng Thừa phát lại hoặc tại nơi mà khách hàng yêu cầu. Thừa phát lại có quyền yêu cầu người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng giữa 2 bên để có thể đem lại sự chính xác và khách quan nếu thấy cần thiết. Thừa phát lại sẽ ghi nhận sự kiện mà mình chứng kiến một cách trung thực, khách quan.
Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng gồm:
- Tên, địa chỉ văn phòng Thừa phát lại; họ và tên Thừa phát lại lập vi bằng;
- Thời gian, địa điểm rõ ràng lập vi bằng;
- Người tham gia chứng kiến khác [nếu có];
- Họ và tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu lập vi bằng;
- Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
- Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực, khách quan của việc lập vi bằng;
- Chữ ký của Thừa phát lại lập vi bằng và đóng dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia chứng kiến khác [nếu có] và chữ ký của những người có hành vi bị lập vi bằng.
Kèm theo vi bằng có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh liên quan khác.
Vi bằng được đóng số theo thứ tự thời gian, ghi vào sổ theo dõi Vi bằng và được lập thành 03 bản chính: 01 bản cho người yêu cầu, 01 bản cho văn phòng thừa phát lại và 01 bản gửi lên Sở tư pháp trực thuộc để đăng ký [Trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ ngày lập].
Bước 4: Thanh lý thỏa thuận lập vi bằng
Trong thời giạn không quá 03 ngày làm việc tính từ ngày nhận được vi bằng, Sở tư pháp sẽ vào sổ đăng ký của thừa phát lại. Trường hợp Sở tư pháp từ chối đăng ký nếu phát hiện thấy việc lập vi bằng không đúng thẩm quyền không thuộc phạm vi lập vi bằng sẽ thông báo bằng văn bản cho văn phòng thừa phát lại.
Trước khi nhận bàn giao vi bằng, Khách hàng ký vào sổ bàn giao vi bằng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng. Sau khi khách hàng thanh lý thỏa thuận xong bên văn phòng thừa phát lại sẽ bàn giao 01 bản vi bằng chính cho khách hàng.
Bản sao vi bằng chỉ được cung cấp trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu bằng văn bản về việc cung cấp bản sao vi bằng phục vụ cho việc giám sát, kiểm tra, thanh tra, điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án liên quan đến việc đã lập vi bằng. Công dân không có quyền trực tiếp yêu cầu nhưng có thể đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu Văn phòng thừa phát lại cung cấp bản sao vi bằng để làm căn cứ trong quá trình giải quyết công việc liên quan đến mình.
Giá trị pháp lý của việc mua bán nhà đất bằng lập vi bằng
Mua bán đất bằng hình thức lập vi bằng thường diễn ra trên thực tế. Căn cứ khoản 2 Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP thì vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, vi bằng chỉ có tác dụng chỉ ghi nhận vụ giao dịch và chỉ có giá trị làm chứng cứ để tố cáo trong vụ án tranh chấp dân sự. “Căn cứ để thực hiện giao dịch hợp pháp” theo quy định khoản 2 Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP chỉ được hiểu là căn cứ xác minh có giao dịch thực hiện chứ không phải là căn cứ xác minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.
Trên thực tế, để có thể công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất phải đạt những điều kiện được nêu tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, tuy nhiên không phải ai cũng đáp ứng đủ các điều kiện có thể chuyển nhượng để được công chứng, chứng thực.
Do đó, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện hình thức lập vi bằng để mua bán nhà đất và cách lập vi bằng thường là cơ sở cho nhiều đối tượng xấu lợi dụng nhằm LỪA ĐẢO người dân khi mua bán nhà đất.
Sau ngày 24/02/2020, Nghị định 08/2020/NĐ-CP có hiệu lực sửa đổi, bổ sung lại Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định:
Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác;
Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật không được lập vi bằng.
Dựa trên những quy định mới, lập vi bằng khi mua bán nhà đất là hình thức không được pháp luật công nhận vì nếu dùng hình thức lập vi bằng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ coi như là chưa được công chứng, chứng thực, vi phạm Điều 167 Luật Đất đai 2013 và hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Mua nhà đất công chứng vi bằng có an toàn không?
Thực tế hiện nay, nhiều người mua nhà bị nhầm tưởng vi bằng thừa phát lại có thể thay thế cho hợp đồng công chứng.
Giá trị của vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, cụ thể trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên nên vi bằng không có giá trị thay thế văn bản [hợp đồng] công chứng, chứng thực.
Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay, thông qua hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là bên mua.
Những rủi ro thường gặp phải khi tiến hành mua nhà vi bằng:
- Rủi ro, hạn chế trong việc xây cất, sữa chữa, thế chấp, chuyển nhượng… của chủ nhà mới: vì không có giá trị pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sở hữu với phần tài sản mà mình đã bỏ tiền ra mua. Do đó, việc xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng nhà đều không được phép.
- Khó khăn trong các thủ tục pháp lý nhà đất đó.
- Nhà ở là tài sản thế chấp tại ngân hàng: hiện nay, có một số trường hợp vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác dẫn đến phát sinh tranh chấp.
- Người thuê nhà lợi dung kẽ hở để lấy nhà đi bán cho người khác
Các câu hỏi khi mua nhà vi bằng
Giá trị pháp lý của vi bằng như thế nào?
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Vi bằng không thay thế cho văn bản công chứng, văn bản chứng thực và những văn bản hành chính khác
Mua nhà đất công chứng vi bằng có an toàn không?
Giá trị của vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, cụ thể trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên nên vi bằng không có giá trị thay thế văn bản [hợp đồng] công chứng, chứng thực.
Những rủi ro thường gặp phải khi tiến hành mua nhà vi bằng?
- Rủi ro, hạn chế trong việc xây cất, sữa chữa, thế chấp, chuyển nhượng… của chủ nhà mới
- Khó khăn trong các thủ tục pháp lý nhà đất đó.
- Nhà ở là tài sản thế chấp tại ngân hàng
- Người thuê nhà lợi dung kẽ hở để lấy nhà đi bán cho người khác