Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hiện nay, giao đất và cho thuê đất là hai hình thức phổ biến mà Nhà nước tiến hành trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể để thực hiện các hoạt động sử dụng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Khoản 7 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định khái niệm giao đất:
“Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”
Khoản 8 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định khái niệm cho thuê đất:
“Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.”
Luật Đất đai 2013 cũng có những quy định thể hiện rõ sự khác biệt giữa hai hình thức này.
Một là, về hình thức sử dụng đất.
Giao đất có hai hình thức là không thu tiền sử dụng đất và có thu tiền sử dụng đất. Tùy theo từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp theo quy định tại Điều 54 và Điều 55 Luật Đất đai 2013.
Thuê đất có hai hình thức là trả tiền hằng năm và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Luật đất đai 2013 quy định cụ thể trường hợp thuê đất chung. Người thuê đất được thỏa thuận về hình thức trả tiền khi thuê đất, trừ trường hợp thuộc Khoản 2 Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì thuê đất trả tiền hàng năm.
Hai là, về chủ thể sử dụng đất quy định tại Điều 179 Luật đất đai 2013
Với hình thức giao đất, người được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Với hình thức thuê đất, quyền và nghĩa vụ của người thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền: [1] Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê: người thuê đất có các quyền của người sử dụng đất như trường hợp Nhà nước giao đất; [2] Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm: người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển quyền đối với tài sản trên đất. Chỉ có trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê.
Ba là, về thời hạn sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có hai hình thức là: Sử dụng đất ổn định lâu dài khi Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng vào các mục đích quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013; Sử dụng đất có thời hạn.
Người sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất đều có quy định về thời hạn, không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài. Thời hạn thuê đất theo từng trường hợp được quy định tối đa là 50 năm, 70 năm và 99 năm.
Bốn là, về hạn mức sử dụng đất.
Nhà nước quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp tại Điều 129 Luật đất đai 2013 và hạn mức giao đất ở tùy theo tình hình cụ thể của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Hình thức thuê đất không có quy định về hạn mức. Diện tích đất cho thuê phụ thuộc vào hai yếu tố là nhu cầu sử dụng đất và quỹ đất đáp ứng. Diện tích cụ thể cho thuê đất được ghi rõ trong Quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Quỳnh Anh - BBT. Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam
Nghị quyết 18-NQ/TW: Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu [Nguồn Internet]
Theo đó, Nghị quyết 18-NQ/TW đặt mục tiêu trọng tâm là sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến năm 2023. Bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất, đáp ứng yêu cầu phát triển mới.
Đồng thời, việc hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết 18-NQ/TW được quy định như sau:
1. Hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu
- Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
[So với quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
+ Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
+ Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 Luật Đất đai 2013;
+ Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2013;
+ Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
+ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
+ Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
+ Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.]
- Tiếp theo, quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước.
2. Quy định về giao đất đối với tổ chức tôn giáo
- Nhà nước thực hiện giao đất có hạn mức không thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm cơ sở thờ tự, trụ sở của các tổ chức tôn giáo.
- Các tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương.
3. Chuyển mục đích sử dụng đất
- Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất của các doanh nghiệp nhà nước thoái vốn, cổ phần hóa và các loại đất được sử dụng đa mục đích.
- Tăng cường phân cấp, phân quyền đi đôi với kiểm tra, giám sát, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong chuyển mục đích sử dụng đất.
Xem thêm tại Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022.
Quốc Đạt
Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email .
Người sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng… Vậy, những trường hợp nào thì người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất? Thôn có được phép cho thuê đất không?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi đang sinh sống và làm việc ở một vùng nông thôn Bắc Bộ. Tôi đang có dự định xin được thuê đất từ Nhà nước để thực hiện dự án trồng rau sạch. Tôi có một số vấn đề liên quan đến việc thuê đất mong được Luật sư giải đáp như sau:
1. Trường hợp nào thì được Nhà nước cho thuê đất?
2. Khu vực diện tích đất tôi dự định thuê có một phần tôi được biết là do thôn X đang tạm quản lý. Tôi muốn hỏi là, thôn có được phép ký hợp đồng cho thuê đất không?
Những trường hợp nào được Nhà nước cho thuê đất?
Trước hết, Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Các đối tượng thuê quyền sử dụng đất của Nhà nước phải thực hiện việc trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm.
Căn cứ Điều 56 Luật Đất đai 2013, Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, Nhà nước cho thuê đất trong các trường hợp:
Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm
Đây là trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất [một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm], các đối tượng được thuê gồm:
- Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao [hạn mức giao được quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013];
- Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất thương mại, dịch vụ hoặc đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản hoặc đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
- Người sử dụng đất là tổ chức kinh tế/người Việt Nam định cư ở nước ngoài/doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp hoặc sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh hoặc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
- Nhà nước cho tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê quyền sử dụng đất để nhằm mục đích xây dựng công trình sự nghiệp;
- Nhà nước cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê quyền sử dụng đất để nhằm mục đích xây dựng trụ sở làm việc.
=> Có 07 trường hợp Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất như chúng tôi đã nêu trên.
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm
Ngoài trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất và lựa chọn hình thức trả tiền thuê thì pháp luật đất đai cũng quy định trường hợp người sử dụng đất chỉ được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Cụ thể là trường hợp:
- Nhà nước cho đơn vị vũ trang nhân dân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
- Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để sử dụng với mục đích nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai 2013;
- Nhà nước cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai 2013.
=> 03 trường hợp sử dụng đất thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm.
Như vậy, pháp luật đất đai quy định 02 hình thức thuê đất là thuê đất trả tiền thuê hàng năm và thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê. Đa số người sử dụng đất được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất là hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê; Một số ít trường hợp, người sử dụng đất chỉ được thực hiện trả tiền thuê đất hằng năm để được có quyền sử dụng đất.
Thôn có được cho thuê đất không?
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất phụ thuộc vào đối tượng được thuê. Cụ thể Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho thuê đất hiện nay như sau:
Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b] Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c] Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d] Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ] Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b] Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
…
=> Như vậy, thẩm quyền cho thuê đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. Trường hợp đặc biệt, Ủy ban nhân dân cấp xã được quyền cho thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất sử dụng vào mục đích công ích tại xã, phường, thị trấn nơi có đất thông qua hình thức đấu giá.
Do đó, thôn không có thẩm quyền cho thuê đất, không có thẩm quyền ký hợp đồng thuê đất đối với người sử dụng đất.
Lưu ý: Khi thuê đất của Nhà nước, người sử dụng đất phải tiến hành ký hợp đồng thuê đất sau khi có quyết định cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và trước khi đất được đưa vào sử dụng.
Người sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình trong khi người thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thì được phép chuyển nhượng cho người khác có nhu cầu. Người nhận chuyển nhượng sẽ ký mới hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nộp tiền thuê đất theo quy định pháp luật.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về trường hợp được nhà nước cho thuê đất, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ