Giá trị pháp lý của văn bản công chứng của Phòng công chứng và Văn phòng Công chứng. Thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân thì việc công chứng hợp đồng chuyển mua bán đất có thực hiện tại Văn phòng công chứng tư nhân được không? Hay nhất thiết phải công chứng hợp đồng tại phòng công chứng nhà nước? Giá trị pháp lý của phòng công chứng nhà nước và văn phòng công chứng tư nhân đối với các hợp đồng mua bán nhà đất có khác nhau không? Thủ tục để công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất [đổi tên người sử hữu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất]; cần tất cả những loại giấy từ gì? Xin cảm ơn!
Gửi bởi: Nguyễn thị thanh Xuân
Trả lời có tính chất tham khảo
1. Trước hết xin lưu ý bạn Luật Công chứng 2006 không đề cập đến khái niệm Văn phòng công chứng tư nhân như bạn nói, mà chỉ có hai hình thức tổ chức hành nghề công chứng theo quy định tại Điều 23 là:
Phòng công chứng: Phòng công chứng là đơn vị sự nghiệp thuộc Sở Tư pháp, do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định thành lập
Văn phòng công chứng: Văn phòng công chứng do công chứng viên thành lập. Văn phòng công chứng do một công chứng viên thành lập được tổ chức và hoạt động theo loại hình doanh nghiệp tư nhân. Văn phòng công chứng do hai công chứng viên trở lên thành lập được tổ chức và hoạt động theo loại hình công ty hợp danh.
Văn phòng công chứng là sự thể hiện mục tiêu xã hội hóa hoạt động công chứng, nhằm phát triển rộng mạng lưới công chứng, xóa bỏ việc kiêm nhiệm chức năng công chứng của các cơ quan hành chính, nâng cao chất lượng hành chính. Luật Công chứng và văn bản hướng dẫn không có sự phân biệt nào về giá trị công chứng giữa hai loại hình Phòng công chứng và Văn phòng công chứng. Công chứng viên là công chức Nhà nước [thuộc phòng công chứng] hay công chứng viên không phải là công chức nhà nước [thuộc văn phòng công chứng] đều là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định của Luật công chứng, được bổ nhiệm để hành nghề công chứng, đều phải chịu trách nhiệm như nhau đối với văn bản công chứng do mình chứng nhận.
Giá trị văn bản công chứng của hai loại hình tổ chức công chứng có giá trị ngang nhau, được quy định tại Điều 6 Luật công chứng: Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.
Như vậy là giá trị pháp lý của văn bản công chứng [đối với các giao dịch nói chung và đối với các hợp đồng mua bán nhà đất nói riêng] được lập tại phòng công chứng nhà nước và văn phòng công chứng là như nhau.
Bạn có quyền lựa chọn bất kỳ tổ chức công chứng nào, dù là phòng công chứng hay văn phòng công chứng để thực hiện hợp đồng, giao dịch. Đây là quyền của người yêu cầu công chứng. Tuy nhiên, việc lựa chọn tổ chức công chứng để thực hiện giao dịch về bất động sản lại bị hạn chế bởi quy định về địa hạt tại Điều 37 Luật Công chứng: Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp: Công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản. Do đó, khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thì bạn phải đến tổ chức công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố nơi có bất động sản đó.
2. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng, gồm các giấy tờ sau đây:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng, giao dịch [nếu có];
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
Bản sao như nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính để đối chiếu.
– Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.
– Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.
– Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
– Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Người yêu cầu công chứng phải ký vào văn bản công chứng trước mặt công chứng viên. Việc điểm chỉ được thay thế việc ký trong văn bản công chứng trong các trường hợp người yêu cầu công chứng không ký được do khuyết tật hoặc không biết ký. Khi điểm chỉ, người yêu cầu công chứng sử dụng ngón trỏ phải; nếu không điểm chỉ được bằng ngón trỏ phải thì điểm chỉ bằng ngón trỏ trái; trường hợp không thể điểm chỉ bằng hai ngón trỏ đó thì điểm chỉ bằng ngón khác và phải ghi rõ việc điểm chỉ đó bằng ngón nào, của bàn tay nào. Việc điểm chỉ cũng có thể thực hiện đồng thời với việc ký trong các trường hợp sau đây: Công chứng di chúc; Theo đề nghị của người yêu cầu công chứng; Công chứng viên thấy cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho người yêu cầu công chứng.
– Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
Sau khi nộp phí và thù lao công chứng theo quy định của pháp luật thì bạn được nhận bản chính Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan nhà đất.
Điểm mới Luật Công chứng 2014
Ngày 20/06 vừa qua, Luật Công chứng mới số 53/2014/QH13 được Quốc hội thông qua, và có những thay đổi cơ bản sau:Mở rộng quyền cho công chứng viên, cụ thể: – Thêm quyền công chứng bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài và ngược lại;
– Thêm quyền chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản.
Công chứng nhà nước và công chứng tư nhân có gì khác nhau?
Trả lời:
Luật công chứng không có khái niệm Công chứng Nhà nước và Công chứng tư nhân mà chỉ có khái niệm Phòng công chứng [Là đơn vị sự nghiệp thuộc Sở Tư pháp] và Văn phòng công chứng [do Công chứng viên thành lập]. Chức năng hoạt động của Phòng công chứng và Văn phòng công chứng là hoàn toàn như nhau.
CCV Mạc Văn Dũng
Ông: Mạc Văn Dũng
Công chứng viên
ĐT: 04 – 6288 6788/ 6288 6789
Fax: 04 – 3938 1137
DĐ : 0968 560 531
Theo khoản 5 Điều 2 Luật Công chứng, tổ chức hành nghề công chứng bao gồm Phòng công chứng và Văn phòng công chứng.
Theo đó, Văn phòng công chứng là một tổ chức hành nghề công chứng, được tổ chức và hoạt động theo Luật Công chứng và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến loại hình công ty hợp danh.
Căn cứ Điều 22 Luật Công chứng, Văn phòng công chứng có các đặc điểm như sau:
- Phải có từ hai Công chứng viên hợp danh trở lên.
- Không có thành viên góp vốn.
- Trụ sở phải có địa chỉ cụ thể, có nơi làm việc cho Công chứng viên và người lao động, có nơi tiếp người yêu cầu công chứng và nơi lưu trữ hồ sơ công chứng.
- Tên gọi phải bao gồm cụm từ “Văn phòng công chứng” kèm theo họ tên của Trưởng Văn phòng hoặc họ tên của một Công chứng viên hợp danh khác do các Công chứng viên hợp danh thỏa thuận.
- Có con dấu và tài khoản riêng, hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù lao công chứng và các nguồn thu hợp pháp khác.
- Được khắc và sử dụng con dấu không có hình quốc huy sau khi có quyết định cho phép thành lập.
2/ Có nên công chứng ở Văn phòng công chứng không?
Từ những đặc điểm khác nhau cơ bản giữa Phòng và Văn phòng công chứng, có thể thấy, về nhiệm vụ, công việc, hai loại hình này chỉ khác nhau ở tên gọi, chủ sở hữu vốn và nguồn gốc thành lập. Một bên là đơn vị sự nghiệp công lập, một bên hoạt động như loại hình doanh nghiệp hợp danh.
Tuy nhiên, hai hình thức này đều thực hiện việc công chứng - chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự... cũng như có quyền, nghĩa vụ như nhau. Đặc biệt, giá trị pháp lý của văn bản công chứng từ hai loại hình này là như nhau.
Như vậy, công chứng ở Phòng công chứng hay Văn phòng công chứng đều được, chỉ cần lựa chọn nơi nào thuận tiện hơn trong việc đi lại để thực hiện công chứng.
3/ Các thủ tục được thực hiện tại Văn phòng công chứng
Các thủ tục Văn phòng công chứng được thực hiện nêu tại Chương V Luật Công chứng gồm:
- Hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn.
- Hợp đồng, giao dịch do Công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.
- Công chứng bản dịch…
Trong đó, một số loại hợp đồng, giao dịch có thể công chứng gồm:
- Hợp đồng thế chấp bất động sản;
- Hợp đồng uỷ quyền;
- Di chúc;
- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di sản…
Xem thêm: Các loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng
Văn phòng công chứng là gì? [Ảnh minh họa]
4/ Giá công chứng hợp đồng, giao dịch
Giá công chứng hợp đồng, giao dịch gồm phí công chứng và thù lao công chứng. Trong đó:
- Phí công chứng: Là khoản tiền mà người yêu cầu công chứng phải trả cho Văn phòng công chứng gồm: Phí công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch; phí lưu giữ di chúc…
- Thù lao công chứng: Là khoản phí khác liên quan đến soạn thảo hợp đồng, đánh máy, sao chụp, dịch, công chứng ngoài trụ sở…
Cụ thể, căn cứ Thông tư 257/2016/TT-BTC, có thể liệt kê một số loại phí công chứng gồm:
* Phí công chứng tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất;
- Hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, góp vồn bằng tài sản khác;
- Hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản…
Tùy thuộc vào giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch mức thu phí công chứng, cụ thể:
| STT | Giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch | Mức thu [đồng/trường hợp] |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| 2 | Từ 50 triệu đồng - 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng - 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng - 3 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% phần giá trị vượt quá 1 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng - 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị vượt quá 3 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng - 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị vượt quá 5 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng - 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị vượt quá 100 tỷ đồng [tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp]. |
* Phí công chứng không tính theo giá trị tài sản hoặc giao dịch, hợp đồng
| STT | Loại việc | Mức thu [đồng/trường hợp] |
| 1 | Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp | 40.000 |
| 2 | Hợp đồng bảo lãnh | 100.000 |
| 3 | Hợp đồng ủy quyền | 50.000 |
| 4 | Giấy ủy quyền | 20.000 |
| 5 | Việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng, giao dịch không tăng giá trị tài sản hoặc hợp đồng, giao dịch | 40.000 |
| 6 | Hủy bỏ hợp đồng, giao dịch | 25.000 |
| 7 | Di chúc | 50.000 |
| 8 | Văn bản từ chối nhận di sản | 20.000 |
| 9 | Hợp đồng, giao dịch khác | 40.000 |
Xem thêm…
5/ Giá chứng thực giấy tờ, tài liệu
Theo Điều 4 Thông tư 226/2016/TT-BTC, phí chứng thực được quy định cụ thể như sau:
| STT | Nội dung thu | Mức thu |
| 1 | Bản sao từ bản chính | 2.000 đồng/trang. Từ trang thứ ba trở lên thu 1.000 đồng/trang, nhưng mức thu tối đa không quá 200.000 đồng/bản. |
| 2 | Phí chứng thực chữ ký | 10.000 đồng/trường hợp. |
6/ Văn phòng công chứng khác gì Phòng công chứng?
| Tiêu chí | Phòng công chứng | Văn phòng công chứng |
| Địa vị pháp lý | Phòng công chứng do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập, là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp [Điều 19 Luật Công chứng 2014] | Văn phòng công chứng là tổ chức dịch vụ công dưới hình thức công ty hợp danh [Điều 22 Luật Công chứng] |
| Thành lập | Chỉ được thành lập mới tại những địa bàn chưa có điều kiện phát triển được Văn phòng công chứng | Được tổ chức và hoạt động theo quy định của Luật Công chứng và Luật Doanh nghiệp đối với loại hình công ty hợp danh |
| Chủ thể thành lập | UBND cấp tỉnh quyết định thành lập | Có 02 công chứng viên hợp danh trở lên thành lập |
| Người đại diện theo pháp luật | - Là công chứng viên - Do Chủ tịch UBND cấp tỉnh bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức. | - Là công chứng viên hợp danh của Văn phòng công chứng - Đã hành nghề công chứng từ 02 năm trở lên |
| Công chứng viên | Là viên chức hưởng chế độ lương theo đơn vị sự nghiệp công lập | - Công chứng viên hợp danh hoặc; - Công chứng viên làm việc theo hợp đồng lao động |
Xem thêm: Phân biệt công chứng và chứng thực
Thời gian làm việc của Văn phòng công chứng thế nào? [Ảnh minh họa]
7/ Văn phòng công chứng có làm việc ngoài giờ không?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 33 Luật Công chứng, Văn phòng công chứng thực hiện chế độ làm việc theo ngày, giờ làm việc của cơ quan hành chính Nhà nước.
Hiện nay, không có một quy định chung nào về giờ làm việc của các cơ quan Nhà nước. Mỗi cơ quan, địa phương sẽ áp dụng khung giờ khác nhau, tùy theo tính chất công việc và địa bàn hoạt động.
Thông thường, hiện nay, các cơ quan Nhà nước cũng như các Văn phòng công chứng đều có giờ làm việc như sau:
- Làm các ngày trong tuần từ thứ Hai đến thứ Sáu, thứ Bảy và Chủ nhật nghỉ.
- Giờ làm buổi sáng: Từ 8 giờ - 12 giờ.
- Giờ làm buổi chiều: Từ 13 giờ - 17 giờ.
Tuy nhiên, một số cơ quan tại TP. Hà Nội và TP. HCM làm việc cả sáng thứ Bảy.
Đặc biệt, theo khoản 3 Điều 32 Luật Công chứng, Văn phòng công chứng có quyền:
Cung cấp dịch vụ công chứng ngoài ngày, giờ làm việc của cơ quan hành chính Nhà nước để đáp ứng nhu cầu công chứng của nhân dân.
Do đó, thông thường Văn phòng công chứng sẽ làm việc theo giờ hành chính của cơ quan Nhà nước nhưng nếu theo yêu cầu của người dân thì có thể làm việc thứ Bảy và Chủ nhật hoặc ngoài giờ hành chính.
8/ Danh sách Văn phòng công chứng tại Hà Nội, TP. HCM
Văn phòng công chứng tại Hà Nội
//image.luatvietnam.vn/uploaded/Others/2021/08/13/Danh-sach-Van-phong-cong-chung-TP.Ha_Noi_1308182321.pdf
Ảnh chụp một phần danh sách
Văn phòng công chứng tại TP. HCM
//image.luatvietnam.vn/uploaded/Others/2021/08/13/Danh-sach-Van-phong-cong-chung-TP.HCM_1308182321.pdf
Ảnh chụp một phần danh sách
Trên đây là quy định về Văn phòng công chứng là gì? Nếu còn thắc mắc về các vấn đề liên quan đến công chứng, chứng thực, độc giả vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.
>> Luật Công chứng: 8 điểm đáng chú ý nhất