Mật đọ xây dựng của chung cư là bao nhiêu năm 2024
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là một trong những thông số quan trọng trong xây dựng công trình. Biết được cách tính và những quy định về hai thông số này sẽ giúp bạn thuận lợi trong quá trình xây dựng công trình, nắm được quy mô, từ đó lên kế hoạch kinh phí đầu tư phù hợp cho công trình. Ngoài ra, nó cũng giúp bạn xác lập các giấy tờ nhà đất dễ dàng hơn. Vậy mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn tìm hiểu về những khái niệm này. Show
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình được ghi trên giấy phép xây dựng. Vì vậy, khi thi công xây dựng nhà hay xảy ra bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến đất đai thì việc xác định mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình. Mật độ xây dựng là gì?Mật độ xây dựng là tỷ lệ chiếm dụng đất của công trình trên toàn bộ lô đất. Cũng có thể hiểu mật độ xây dựng là thể tích chiếm không gian của công trình trên toàn bộ lô đất. Có hai loại mật độ xây dựng gồm: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp: Mật độ xây dựng thuần (net-tô)Theo Quyết định số 04/2008 của Ban Xây dựng quy định mật độ xây dựng thuần (net-tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh,…) Mật độ xây dựng gộp (brut-tô)Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó). Như vậy, mật độ xây dựng trong xây dựng dự án chung cư là mật độ xây dựng gộp còn mật độ xây dựng trong công trình nhà ở, nhà phố, biệt thự là mật độ xây dựng thuần. Tùy theo đặc trưng công trình sẽ có các loại mật độ xây dựng tương ứng:
Xem thêm: Căn hộ chung cư giá rẻ và những lưu ý quan trọng nhất Xem thêm: Chọn mua nhà đất theo phong thủy chi tiết nhất Hệ số sử dụng đất là gì?Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là một trong những thông số quan trọng trong xây dựng công trình.Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm tất cả các sàn của các tầng cộng lại, ngoại trừ các tầng kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, đỗ xe công trình, gian lánh nạn và hố thang máy) trên tổng diện tích lô đất. Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng thể hiện được quy mô công trình, phí xây dựng. Hiểu và vận dụng hệ số sử dụng đất đúng cách rất có lợi cho gia chủ. Cụ thể như:
Phân biệt mật độ xây dựng thuần và hệ số sử dụng đấtKhi đã hiểu về khái niệm mật độ xây dựng thuần và hệ số sử dụng đất là gì? Bạn cần biết cách phân biệt để tránh nhầm lẫn dẫn đến khó khăn trong vấn đề xây dựng cũng như làm các giấy tờ pháp lý. Từ những khái niệm ở trên ta có thể nhận thấy, mật độ sử dụng đất để thể hiện tỷ lệ chiếm đất của công trình trên toàn bộ lô đất. Trong khi đó, hệ số sử dụng đất được dùng để hạn chế số tầng của công trình xây dựng. Hay nói cách khác, hệ số sử dụng đất nhằm khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Tùy vào từng khu vực và từng đơn vị công trình sẽ có mật độ xây dựng cho phép khác nhau theo quy định của Nhà nước. Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là một trong những thông số quan trọng và luôn phải được xác định rõ ràng trước khi thiết kế bảng vẽ để xin giấy phép xây dựng công trình. Cách tính mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đấtNhiều người e ngại về việc tính toán những số liệu xây dựng, phần vì không có thời gian nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng, phần vì sợ sai sót sẽ ảnh hưởng đến những kế hoạch xây dựng công trình. Tuy nhiên, việc tính mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất không khó như bạn tưởng, chỉ cần dành chút thời gian, cẩn thận tính toán thì bạn có thể đưa ra những con số chính xác và rất hữu ích đối với việc dự trù kinh tế, làm hồ sơ xây dựng. Cách tính mật độ xây dựngCông thức tính mật độ xây dựng như sau: Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%. Lưu ý: Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể như tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời ( trừ các sân thể thao xây dựng cố định, sân tennis,…) và được tính dựa trên hình chiếu bằng của công trình. Ví dụ: Công trình có diện tích 80m2 nằm trên lô đất có tổng diện tích là 100m2. Như vậy, mật độ xây dựng của công trình sẽ là 80/100 x 100% = 80m2. Tiêu chuẩn mật độ xây dựng, mật độ xây dựng tối đa nhà ở riêng lẻ, nhà phố, nhà vườn, biệt thự, resort được theo quyết định số 45/2009/QĐ-UBND như sau: Như vậy, nếu như bạn ở khu vực nội thành có diện tích lô đất là 100m2 thì bạn chỉ có thể xây dựng trên diện tích 85m2, tương đương 85% là mật độ xây dựng cho phép. Việc xác định mật độ xây dựng là yếu tố cơ bản để hoàn thiện hồ sơ thủ tục pháp lý để được cấp phép xây dựng. Cách tính hệ số sử dụng đấtCách tính hệ số sử dụng đất cho chung cư, nhà ở, khách sạn như sau: Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất (đơn vị: lần) Có 2 kiểu đơn vị tính hệ số đất là: lần và phần trăm (%) Ví dụ: Diện tích xây nhà là 80m2, 2 tầng trên có diện tích là 160m2 thì hệ số đất là 120/120 = 1 lần Lưu ý: tổng diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích sàn tầng hầm và diện tích phần mái. Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng thể hiện được quy mô công trình và phí xây dựngNhững quy định mới nhất về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đấtQuy định về mật độ xây dựng thuầnTheo Thông tư ban hành vào tháng 01/2021 của Bộ Xây dựng có quy định về mật độ xây dựng thuần đáng chú ý như sau:
Quy định về mật độ xây dựng gộpMật độ xây dựng gộp cần tuân thủ một số quy định như sau:
Quy định mới nhất về hệ số sử dụng đất 2021Hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩa quan trọng, là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần. Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD có quy định về chỉ tiêu sử dụng đất như sau:
Hệ số sử dụng đất tối đa được quy định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng sau: Cách tính mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất mới nhấtTrên là những thông cơ bản, cách tính mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất đơn giản. Hi vọng có thể giúp ích cho bạn trong việc xin giấy phép xây dựng cũng như lên kế hoạch dự trù chi phí tiết kiệm nhất nhé. Lô đất 100m2 thì mật độ xây dựng tối đa là bao nhiêu?Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤25 m có diện tích lô đất ≤100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi công trình trên các tuyến đường; khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, công trình theo quy định pháp luật. Mật độ xây dựng chung cư là gì?Mật độ xây dựng chung cư là tỷ lệ giữa diện tích sàn xây dựng chung cư và diện tích đất được phép sử dụng để xây dựng chung cư. Chỉ số này được tính bằng cách chia tổng diện tích sàn xây dựng chung cư cho diện tích đất. Mật độ xây dựng thuận là gì?Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Mật độ xây dựng được tính như thế nào?Mật độ xây dựng = (Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc / Tổng diện tích lô đất xây dựng) x 100% (m2). *Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình (trừ nhà phố, sân vườn). |