Thị trường bđs là gì
Tìm hiểu tất tần tật kiến thức về thị trường bất động sản, trên cơ sở đó để phân tích diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Xem ngay! Show
Là một khái niệm thường được nhắc đến trong đầu tư, nhưng khi bàn về thị trường bất động sản cụ thể là gì, có đặc điểm như thế nào, có vai trò gì thì nhiều người lại không thể trả lời. Nếu không thể hiểu được bản chất của thị trường thì việc đầu tư giống như là “đoán mò” hoặc ăn may. Bởi vì thị trường chính là mấu chốt để bạn nhận định, phân tích, đánh giá và đưa ra kết luận có nên đầu tư và khi nào nên đầu tư. Bất động sản là một lĩnh vực mà khi đầu tư vào nó bạn không chỉ cần biết về giá cả mà còn phải biết rất nhiều các kiến thức liên quan, một trong số đó chính là kiến thức về thị trường nhà đất. Toàn bộ thông tin dưới đây sẽ hữu ích cho việc nhận định và quyết định của bạn, đừng bỏ lỡ! Về khái niệm thị trường bất động sảnĐể hiểu rõ thị trường bất động sản là gì chúng ta sẽ tìm hiểu về khái niệm thị trường và bất động sản. Thị trường là gì?Theo định nghĩa của Wikipedia thì thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Nói một cách dễ hiểu hơn thì thị trường là nơi diễn ra các hoạt động mua - bán hàng hóa tại một nơi và một thời điểm nào đó. Bất động sản là gì?Theo định nghĩa của Bộ Luật dân sự năm 2005 thì: "Điều 107. Bất động sản và động sản 1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản." > Như vậy, bất động sản chính là đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng. Thị trường bất động sản là gì?Đối với thị trường thông thường thì chỉ diễn ra hoạt động mua và bán giữa người bán và người mua. Nhưng đối với thị trường bất động sản thì ngoài mua, bán còn có thêm các giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng,... Và đối tượng tham gia vào thị trường ngoài người bán, người mua thì còn có trung gian, người ủy quyền, người được ủy quyền,... Vì vậy, khái niệm thị trường bất động sản sẽ hơi khác so với các định nghĩa khác về thị trường. Cụ thể: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Phân loại thị trường bất động sản
Các yếu tố tạo nên thị trường bất động sảnMột thị trường bất động sản chỉ được hình thành khi có sự tham gia của các chủ thể và hàng hóa khác nhau. Cụ thể: Chủ thểBao gồm:
Hàng hóaHàng hóa của thị trường bất động sản chính là các bất động sản sẵn sàng để giao dịch (mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua). Hàng hóa trên thị trường chủ yếu gồm 2 loại sau:
Đặc điểm của thị trường bất động sảnHình thành và phát triển qua 4 cấp độThị trường bất động sản nhìn chung sẽ được hình thành và phát triển qua 4 cấp độ sau đây:
Lưu ý: Không phải mọi thị trường bất động sản đều trải qua 4 cấp độ nói trên hoặc cũng không phải mọi cấp độ đều giống nhau về thời gian, hoặc các cấp độ có thể khác nhau về trình tự diễn ra cấp độ. Có tính chu kỳHầu hết mọi thị trường bất động sản trên thế giới đều có tính chu kỳ. Ví dụ như Mỹ, đã trải qua 6 chu kỳ trong giai đoạn 1870 - 1973, mỗi chu kỳ kéo dài khoảng 18 năm. Hoặc Nhật, có 4 chu kỳ diễn ra trong giai đoạn từ 1956 đến nay, mỗi chu kỳ kéo dài khoảng 10 năm. Và ở Việt Nam cũng vậy, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4 chu kỳ từ năm 1993 đến nay, mỗi chu kỳ kéo dài từ 7 - 10 năm. Chu kỳ bất động sản có sự khác nhau về thời gian và không gian, nhưng nhìn chung đều diễn ra qua 4 giai đoạn: Phục hồi - Mở rộng - Siêu cung - Suy thoái (hoặc Phồn vinh - Suy thoái - Tiêu điều (đóng băng) - Phục hồi). Mang tính vùng, khu vựcMỗi vùng, mỗi khu vực với dân số, phong tục tập quán, vị trí, kinh tế, xã hội khác nhau sẽ có thị trường bất động sản mang đặc điểm khác nhau. Bất động sản là loại hàng hóa mang tính cố định trong khi mỗi vùng, mỗi khu vực lại có những đặc điểm khác nhau. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản trên toàn thế giới là không giống nhau. Ví dụ như ở Việt Nam, thị trường bất động sản miền Bắc khác với thị trường bất động sản miền Trung và miền Nam. Trong khu vực miền Nam, thị trường bất động sản Tp. HCM cũng khác với thị trường bất động sản Bình Dương hay thị trường bất động sản Long An. Thị trường bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển của khu vực, vùng miền. Ở những khu vực, vùng miền có kinh tế, xã hội phát triển, tỷ lệ đô thị hóa cao thì ở nơi đó có thị trường bất động sản sôi động và phát triển. Ngược lại, nơi nào có kinh tế, xã hội chậm phát triển như nông thôn, vùng núi thì ở đó thị trường bất động sản ảm đạm. Mặc dù vậy, thị trường bất động sản giữa các khu vực lại không thể hỗ trợ, bù trừ cho nhau mà sẽ giống như “mạnh ai nấy hưởng”. Ví dụ như chúng ta không thể đem chia bớt sự sôi động của thị trường bất động sản tại Tp. HCM để san sẻ cho thị trường bất động sản ở những khu vực như Tây Ninh, Bình Phước, Long An,... vốn kém nhộn nhịp hơn. Cũng không thể đem đất ở những nơi dồi dào về cho thị trường bất động sản Tp. HCM vốn đang đắt đỏ và khan hiếm. Chịu sự chi phối của pháp luật và sự quản lý của Nhà nướcMặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì vậy đất đai nói riêng và bất động sản nói chung chịu sự quản lý của Nhà nước. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai được thể hiện thông qua: - Các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Cụ thể, các bộ luật liên quan đến việc quản lý đất đai của Nhà nước bao gồm:
- Xây dựng chiến lược về nhà ở, xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất để tạo một lượng bất động sản đất đai hàng hóa đáp ứng nhu cầu xã hội. - Thành lập cơ chế kiểm soát hoạt động của thị trường thông qua việc quy định điều kiện, năng lực tài chính, giấy phép kinh doanh của các chủ thể tham gia thị trường; quy định điều kiện chuyển nhượng dự án; quy định điều kiện để bất động sản được tham gia thị trường;... - Xây dựng, củng cố và hoàn thiện hệ thống bộ máy cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản. - Thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Có mối liên quan chặt chẽ với các thị trường khácThị trường bất động sản là một bộ phận thuộc hệ thống các loại thị trường và giữa chúng có mối quan hệ tác động qua lại với nhau, như thị trường hàng hóa và dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường vốn,… Theo nghiên cứu của các tổ chức thống kê quốc tế cho thấy, khi ngành bất động sản tăng sản lượng 1 USD thì các ngành có liên quan cũng tăng lên tương ứng từ 1,5 - 2 USD. Và ngược lại, sự tăng trưởng của các ngành khác cũng kéo theo sự tăng lên của ngành bất động sản. Nói về mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với thị trường khác, cụ thể ở đây là thị trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán, các chuyên gia cho rằng đây là mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau. Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự phát triển của các thị trường nói trên, và ngược lại thị trường bất động sản phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho các thị trường còn lại. Lịch sử ra đời và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt NamTháng 8/1945 - 1980, Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai, đó là: Sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nước. Lúc này, các hoạt động như mua bán, cho thuê, cầm cố đã xuất hiện nhưng chưa phổ biến, cũng chưa có văn bản pháp luật quy định mà sẽ do các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận với nhau. Tuy vậy, Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục xác nhận cho các giao dịch này khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất. Cũng giai đoạn này, thị trường “ngầm” về đất đai và bất động sản đã được hình thành. Tuy nhiên nó chưa đủ điều kiện và yếu tố để gọi là thị trường bất động sản như khái niệm hiện nay. Dưới đây là bảng sơ lược tóm tắt về thị trường bất động sản Việt Nam từ khi hình thành cho đến nay:
Nhận định và phân tích thị trường bất động sản trong năm 2022Mặc dù năm 2022 vẫn là năm của dịch bệnh Covid-19 hoành hành, nhưng giới chuyên gia kì vọng rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ được hồi phục. Cơ sở của kì vọng này chính là năm 2021, mặc dù dưới tác động của dịch bệnh nhưng bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn, nguồn vốn đổ vào bất động sản trong năm 2021 vẫn đều đều. Thực tế cũng cho thấy, Việt Nam sở hữu nhiều lợi thế để bất động sản phát triển mạnh mẽ, như là:
Đặc biệt, từ cuối năm 2021 đến nay thì các động lực nhằm “vực dậy” thị trường bất động sản ngày càng nhiều lên, cụ thể:
Về giá cả, giá bất động sản vẫn tăng đều bất chấp dịch bệnh Covid-19. Nhận định về giá nhà ở năm 2022, các chuyên gia cho rằng: Giá sẽ ở ngưỡng hợp lý, biệt thự tăng từ 6 - 7%, nhà liền kề và shophouse có mức tăng cao hơn. Giá căn hộ sẽ tăng khoảng 3 - 7%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang dự kiến tăng mạnh hơn (khoảng 5 - 7%), còn phân khúc bình dân và trung cấp sẽ tăng nhẹ (khoảng 3 - 5%). Tương tự, giá đất nền cũng được dự đoán sẽ tăng cao do, nhưng không phải là đất thuộc các dự án được phê duyệt quy hoạch mà là đất ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nhìn chung, thị trường bất động sản đầu năm 2022 có thể chưa có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, diễn biến của thị trường sẽ tương tự với những tháng cuối năm 2021. Tuy nhiên cuối năm 2022, thị trường được dự báo sẽ sôi động hơn với nguồn cung mới và giá đất mới tập trung vào những dự án có hạ tầng tốt, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi,... Trước cái nhìn lạc quan của giới chuyên gia thì Bộ Xây dựng lại lo ngại rằng “sốt đất” có thể xảy ra trong năm 2022 này. Tương tự như năm 2008 - 2009 khi các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế được đưa ra thì thị trường bất động sản sẽ “nóng” lên không thể kiểm soát. Bộ Xây dựng cho biết giải pháp của vấn đề này chính là cung cấp thông tin dự án, đẩy mạnh cung cấp cấp thông tin quy hoạch, đảm bảo mọi người được tiếp nhận thông tin chính xác nhất để đưa ra các quyết định đúng đắn. Bên cạnh những tín hiệu tích cực như nói trên thì thị trường bất động sản hiện nay vẫn tồn tại nhiều thách thức như là: thị trường nhà ở đang bị lệch pha cung - cầu, thiếu nhà giá thấp, thừa nhà giá cao. Ngoài ra, sự phục hồi sau dịch không giống nhau giữa các khu vực và các phân khúc cũng là lý do khiến thị trường bất động sản nói chung không phát triển đồng đều. Và thị trường bất động sản có thể sẽ phát triển chững lại đôi nhịp so với sự tăng trưởng của nền kinh tế vì các chính sách, luật liên quan dù đã, đang được sửa đổi thì cũng mất khoảng 6 - 9 tháng mới có thể áp dụng vào thực tế. Đặc biệt, đợt thanh lọc cực gắt trên thị trường địa ốc cũng sẽ là những thách thức không hề nhỏ cho thị trường bất động sản. Tổng kếtThị trường bất động sản có tính thay đổi theo thời gian và có sự khác nhau theo không gian. Do vậy, những người tham gia vào thị trường không có sự lựa chọn nào khác ngoài việc phải thường xuyên cập nhật sự thay đổi đó để đưa ra quyết định đúng đắn, phù hợp. Việc hiểu về thị trường không giúp người tham gia chiến thắng 100% nhưng chắc chắn sẽ giảm rủi ro so với việc không biết gì về thị trường. Hi vọng với những kiến thức về thị trường bất động sản cùng những phân tích về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đã giúp bạn đọc hiểu được thêm một khái niệm quan trọng trong đầu tư bất động sản, từ đó làm “hành trang” tham gia vào thị trường một cách thuận lợi hơn.
|